Terwijl de door pandemie geteisterde Amerikaanse economie zich schrap zet voor een waarschijnlijke golf van huisuitzettingen, een nieuwe studie toont aan dat het verliezen van een huis pijnlijke gevolgen kan hebben die veel verder gaan dan de directe financiële schade.

In een nieuw werkdocument Stanford-econoom Rebecca Diamond constateert dat huiseigenaren door gedwongen verkopen minder geneigd zijn om in de daaropvolgende jaren een ander huis te kopen. Hun woonsituatie wordt minder veilig, en ze komen vaker in gebreke met andere schulden.

Diamond en haar co-auteurs - Rose Tan, een Stanford Ph.D. student, en Adam Guren van de Boston University - identificeren ook een subgroep van huiseigenaren die het meest te lijden hebben:hypotheekhouders die in de marge zitten.

Dit zijn de huiseigenaren die achterlopen met hun betalingen, maar die waarschijnlijk hun leningen kunnen terugbetalen als ze een doorbraak in de schuldsanering of overheidssteun krijgen. Deze marginale huiseigenaren, die op alle inkomensniveaus bestaan, hebben veel meer kans om te scheiden en te verhuizen naar buurten van mindere kwaliteit als gevolg van huisuitzetting.

De bevindingen van Diamond, uitgebracht als een werkdocument op 22 juni door het National Bureau of Economic Research, nieuw licht werpen op wat economen weten over de gevolgen van marktafscherming. Ze komen ook te midden van een brouwende huisvestingscrisis als gevolg van de economische gevolgen van COVID-19, met veel huisvestingsdeskundigen die een toename van het aantal huisuitzettingen voorspellen die wetgevers onder druk zouden kunnen zetten om in te grijpen.

"Deze resultaten zijn zeer relevant in het huidige klimaat, " zei Diamond. "Er zijn enorme, langetermijnschade van marktafscherming die niet op de radar van beleidsmakers is geweest of, tot nu, begrepen vanuit een academisch perspectief." Diamond is een senior fellow aan het Stanford Institute for Economic Policy Research (SIEPR) en een universitair hoofddocent aan de Stanford Graduate School of Business.

In haar studeerkamer Diamond keek ook naar de gevolgen van afscherming voor verhuurders en hun huurders. Ze ontdekte dat verhuurders een financiële klap krijgen die vergelijkbaar is met die van huiseigenaren, maar de extra pijn vermijden van het moeten verlaten van hun hoofdverblijf. Voor huurders, de verstoringen zijn beperkt. Hoewel ze vaak worden uitgezet, dat ongemak meestal van korte duur is en ze voorkomen gevolgen op de lange termijn.

"Wat bijzonder interessant is, is dat verhuurders gewoon de financiële schok krijgen en huurders alleen de ontruimingsschok, maar huiseigenaren krijgen beide schokken en de effecten zijn veel ernstiger, "Diamond zei. "Het is de combinatie van de financiële klap en uitzetting die huiseigenaren kan verwoesten."

Voortbouwen op eerder onderzoek

Mediaberichten beschrijven vaak de sociale gevolgen van huisuitzettingen, maar in het verleden, economen en regelgevers hebben alleen gekeken naar de bottom-line kosten, volgens Diamant.

Uit een rapport van het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling uit 2010 bleek dat de huisuitzettingen tijdens de Grote Recessie gemiddeld $ 51 bedroegen. 000. Ongeveer $ 41, 000 daarvan waren goed voor bankverliezen en dalingen in de waarden van naburige huizen. In de tussentijd, de huiseigenaren die in executie gingen, droegen de andere $ 10 op de schouders, 000 waard van de kosten.

Eerdere onderzoeken naar huisuitzettingen hebben huisuitzettingen gevolgd door eigenaren van wie de geldschieters zijn verhuisd om hun huis in beslag te nemen, te vergelijken met degenen die hun hypotheekbetalingen op de voet hebben gehouden. Kredietrapporten, echter, laten alleen marktafschermingsanalyses toe en onthullen niet veel over effecten op langere termijn, volgens Diamant.

Om deze nadelen te overwinnen, Diamant, Tan en Guren hebben tussen 2005 en 2016 een grote dataset opgebouwd rond executiedossiers die tussen 2005 en 2016 in Chicago's Cook County zijn geregistreerd. Illinois vereist dat executies door de rechtbanken worden ingediend.

Volgende, Diamond's team koppelde andere belangrijke gegevensbronnen aan de deponeringen, inclusief dossiers over faillissementen, misdrijf, scheiding, individuele adresgeschiedenissen, kredietscores, inkomen per postcode, en schooltestscores.

De onderzoekers gebruikten vervolgens twee methoden om de gegevens te analyseren. Eén benadering stelde hen in staat om de gemiddelde financiële en niet-financiële effecten van afscherming voor alle huiseigenaren in de loop van de tijd te meten. De andere stelde hen in staat om naar de subset van huiseigenaren te kijken, of ongeveer 7 procent van alle onderzochte executiezaken, die aan de vooravond stonden van executie versus een schuldsanering. Met andere woorden, ze hadden geen ernstige ontberingen die het voor hen onmogelijk zouden maken om hun hypotheken terug te betalen.

Vooral deze tweede benadering was belangrijk. Omdat Cook County willekeurig executiezaken toewijst aan rechters, de uitkomsten voor marginale zaken variëren afhankelijk van de rechter. Dit betekende dat Diamond huiseigenaren met vergelijkbare kenmerken kon matchen en volgen, maar verschillende uitkomsten op basis van hoe mild of streng hun aangewezen rechter was.

"Dat is zo dicht als we kunnen komen bij een experiment dat van nature voorkomt in de gegevens, " ze zei.

De noodzaak van nieuwe beleidsoverwegingen

Marginale huiseigenaren die door afscherming gingen, ze vond, het meeste te verliezen had. Ze woonden meestal in buurten met hogere inkomens en hadden grotere hypotheken. Ze hadden ook twee keer zoveel kans om na vijf jaar te scheiden in vergelijking met eigenaren van wie de huizen uiteindelijk niet werden afgeschermd. Ze hadden de neiging om te verhuizen naar wijken met een aanzienlijk slechtere kwaliteit, gebaseerd op postcode-inkomsten en schooltestscores.

Diamond ontdekte dat de verschillen in de kwaliteit van de buurt tussen eigenaren van executies en hun niet-afgeschermde leeftijdsgenoten in de loop van de tijd groter werden. "Voor marginale huiseigenaren, de negatieve effecten in vergelijking met gemiddelde huiseigenaren waren enorm, " ze zei.

Doorsnee huiseigenaren en verhuurders kwamen er niet ongeschonden vanaf. Beiden ondervonden aanzienlijke financiële problemen in termen van verloren activa en achterstallige betalingen op andere vormen van schulden. Huiseigenaren van alle soorten die afgeschermd waren, werden niet gedwongen om in te krimpen, maar ze hadden aanzienlijk minder kans om hun toekomstige huis te bezitten. Huisbazen, In de tussentijd, verbleven doorgaans in hun hoofdverblijfplaats, maar hadden hogere percentages DUI-veroordelingen na de afscherming.

Diamond zei dat haar bevindingen wijzen op de noodzaak van een andere kosten-batenanalyse door beleidsmakers bij het overwegen van programma's om huiseigenaren onder water te helpen. Dit omvat het ontwerpen van programma's met marginale huiseigenaren - en de extra risico's waarmee ze worden geconfronteerd - in gedachten.

"Zoals bij elk overheidsbeleid, slechts een deel van de mensen die in aanmerking komen voor een uitkering probeert er ooit op in te gaan, ' zei Diamond. 'Ik denk dat de mensen die op een aanbod van hulp ingaan, het meeste te winnen hebben.'