Als de huizenprijzen stijgen, huishoudens hebben de neiging om meer te lenen en uit te geven. Maar economen hebben moeite gehad om precies te bepalen wat die relatie veroorzaakt. Is het dat wanneer een huis meer waard wordt, kredietnemers meer onderpand kunnen bieden om een ​​lening veilig te stellen? Of is het dat wanneer een huis meer waard is, leners voelen zich rijker en zijn dus meer bereid om te lenen en uit te geven?

Een studie door Princeton University-professor Henrik Kleven en collega's, gepubliceerd als werkdocument op de website van het Nationaal Bureau voor Economisch Onderzoek, probeert dit uit te lokken. Hun belangrijkste bevinding is dat het belangrijkste mechanisme dat huishoudens ertoe aanzet om te lenen en uit te geven, het onderpandeffect is:wanneer de waarde van huizen stijgt, mensen hebben meer onderpand om te lenen, wat hen op hun beurt toegang geeft tot lagere rentetarieven. Dat leidt ertoe dat ze meer lenen en uitgeven. In tegenstelling tot, het welvaartseffect zou stellen dat een sprong in het lenen gepaard gaat met een stijging van de huizenprijzen, omdat de waardering van hun onroerend goed ervoor zorgt dat mensen zich rijker voelen en dus meer geneigd zijn om geld uit te geven, in dit geval door het eigen vermogen in hun huizen te verzilveren.

Omdat in de onderzoeksperiode grote schommelingen in de huizenprijzen te zien waren, de onderzoekers konden zien hoe de huizenprijzen van invloed waren op de beslissingen van de herfinanciers om door middel van leningen overwaarde uit hun huizen te halen. Zoals ze verwachtten, ze zagen een sterke correlatie tussen huizenprijzen en verder lenen ten opzichte van eigen vermogen, hoewel niet zo sterk als in de Verenigde Staten. Vervolgens gingen ze in op de vraag of het onderpandeffect of het welvaartseffect achter dit patroon zat.

Kleven en zijn co-auteurs konden van 2005 tot 2015 een natuurlijk experiment vinden op de hypotheekmarkt in het Verenigd Koninkrijk. een periode die de Grote Recessie en het daaropvolgende herstel omvatte. Vooral, Kleven zei, de meeste Britse hypotheken hebben korte tijd een relatief lage rente, doorgaans twee tot vijf jaar, gevolgd door een veel hogere resetsnelheid. De structuur van het contract creëert een sterke prikkel om te herfinancieren na de rentesprongen, omdat er een grote boete is voor herfinanciering voordat dat gebeurt. De beslissingen van mensen over het tijdstip van herfinanciering worden daarom bepaald door een contract dat twee tot vijf jaar in het verleden is ondertekend, in plaats van door de huidige omstandigheden. Dus, geen onopgemerkte derde factor beïnvloedde de keuze van de huiseigenaren om te herfinancieren, wat betekent dat van groepen mensen die in verschillende stadia van het recessie- en herstelproces herfinancierden, kon worden aangenomen dat ze in alle andere opzichten grotendeels vergelijkbaar waren.

"Al het andere hetzelfde, "Kleven zei, "het vermogenseffect zou groter moeten zijn voor oudere huiseigenaren die een korte horizon hebben en daardoor in staat zijn hun woningvermogen te verzilveren, en het onderpandeffect zou groter moeten zijn voor huiseigenaren met meer schulden." Dat komt omdat huiseigenaren met meer schulden - degenen die meer schulden hebben en minder eigen vermogen in hun huis hebben - het meest profiteren van een verhoging van het onderpand wanneer de huizenprijzen stijgen.

Maar oudere huiseigenaren hebben ook minder schulden, en vice versa, waardoor het moeilijk is om het ene effect van het andere te scheiden. Om dat probleem op te lossen, de onderzoekers analyseerden vier kenmerken:de mate waarin een woning werd benut (loan-to-value ratio), en de leeftijd van de huiseigenaren, inkomen, en inkomensgroei. Van de vier, alleen de loan-to-value-ratio had een sterke positieve relatie met het al dan niet uitbetalen van eigen vermogen door herfinanciers, wat suggereert dat het onderpandeffect in plaats van het welvaartseffect hun leningen aanstuurde. Met andere woorden, een lening kunnen krijgen met een lage rente was een veel krachtiger stimulans om te lenen dan je simpelweg rijker te voelen omdat je huis ineens meer waard is. De sterke relatie die de onderzoekers vonden tussen onderpand en lenen, Kleven zei, "heeft belangrijke implicaties voor het begrijpen van het gedrag van huishoudens" en voor het ontwerpen van "realistische reacties op boom-bust-cycli op de huizenmarkt."