Miljoenen Amerikaanse huizen zouden tussen nu en 2040 onverkoopbaar kunnen worden - of met aanzienlijke verliezen aan hun senior-burgers kunnen worden verkocht, volgens nieuw onderzoek van de Universiteit van Arizona.

De studie voorspelt dat veel babyboomers en leden van Generatie X moeite zullen hebben om hun huis te verkopen omdat ze lege nesters en alleenstaanden worden. Het probleem is dat miljoenen millennials en leden van Generatie Z die huizen misschien niet kunnen betalen. of ze willen ze misschien niet, kiezen voor kleinere huizen in beloopbare gemeenschappen in plaats van verre buitenwijken.

Babyboomers zijn mensen geboren tussen 1946 en 1964, terwijl Gen Xers werden geboren tussen 1965 en 1980. Millennials werden geboren tussen 1981 en 1997 en Gen Zers tussen 1998 en 2015.

De studie voorspelt dat de verandering in het koopgedrag van jongere generaties kan resulteren in een overvloed aan huizen die tegen 2040 wel 15 miljoen kunnen groeien, met huiseigenaren die voor veel minder verkopen dan ze hebben betaald - als ze ze al kunnen verkopen. De meeste senioren zullen hun huis kunnen verkopen, de studie zegt, maar het kan vooral moeilijk worden in kleinere, verre en langzaam of niet-groeiende markten.

Arthur C. Nelson, een professor in stedenbouw en vastgoedontwikkeling aan het UArizona College of Architecture, Planning en landschapsarchitectuur, noemt zijn voorspelling "The Great Senior Short Sale" in een artikel dat deze week in de Journal of Comparative Urban Land and Policy .

Een expert in stadsstudies, openbare orde en landinrichting, Nelson heeft een groot deel van zijn carrière besteed aan het bestuderen van de veranderende vraag naar woningen in de voorsteden, sinds lang voor de huizenmarktcrash van de Grote Recessie.

Zijn nieuwste voorspelling, als het uitkomt, zou een van de "grote beloften" van het eigenwoningbezit voor miljoenen senioren ondermijnen, Nelson zei:dat een huis, nadat het is afbetaald, kan worden verkocht voor een pensioneringsnestei.

"Wat als u uw hypotheek over 30 jaar aflost, " hij voegde toe, "en niemand koopt het huis?"

De mismatch in de markt

De voorspelling van Nelson komt van het synthetiseren van gegevens uit bronnen zoals het US Census Bureau en het Harvard Joint Center for Housing Studies. Het Harvard-centrum is een toonaangevende gegevensbron voor academici, overheid en bedrijfsleven om huisvestingskwesties te begrijpen om beleidsbeslissingen te informeren.

Nelson, met behulp van die gegevens, in kaart gebracht hoe de leeftijden van huiseigenaren zouden veranderen tussen 2018 en 2038. Kijkend naar drie leeftijdsgroepen - ouder dan 65, 35-64 en jonger dan 35 - hij kwam tot de projectie die centraal stond in het onderzoek:dat er in 2038 mogelijk minder huiseigenaren onder de 65 zijn dan in 2018, ook al zal de overgrote meerderheid van de 65-plussers in 2038 hun huis bezitten.

"Er is de mismatch - als 65-plussers hun huizen uitladen, en die onder de 65 kopen ze niet, wat gebeurt er met die huizen?" vraagt ​​hij.

Nelson let erop zijn bevindingen niet te overdrijven; miljoenen mensen zullen de huizen kopen die oudere generaties verkopen, hij zei.

"Maar het enorme aanbod is zo groot en de vraag ernaar zal zo klein zijn, in vergelijking, dat er later dit decennium een ​​echt probleem zal ontstaan, " hij zei.

Nelson zei dat hij verwacht dat het fenomeen zich niet allemaal tegelijk zal openbaren, maar geleidelijk in de loop van de volgende paar decennia, op ongeveer 500, 000 tot 1 miljoen woningen per jaar. Het zal waarschijnlijk niet veel impact hebben in groeiende grootstedelijke gebieden zoals Phoenix of Dallas, waar "groei allerlei problemen zal oplossen, " hij zei, maar het zal er toe doen in duizenden voorstedelijke en landelijke gebieden, waaronder sommige delen van Arizona.

"De mensen die nu huizen hebben in duizenden achterblijvende gemeenschappen, moeten er misschien gewoon van weglopen, " hij zei.

Voorgestelde beleidsoplossingen

Nelson's studie dringt aan op actie van wetgevers, en hij biedt enkele eigen ideeën aan.

Een daarvan is een programma waarin de federale overheid huizen zou terugkopen die onverkoopbaar zijn of kunnen worden. De Federal Emergency Management Agency doet al iets soortgelijks met huizen die zijn of worden beschadigd door natuurrampen.

Door de kosten van het kopen van die huizen te dragen, Nelson zei, de overheid kan senioren helpen voorkomen dat ze zich wenden tot federale sociale steunprogramma's nadat ze hun huis zijn kwijtgeraakt. Die programma's zijn duur voor de belastingbetaler, en de kosten zijn zelfs nog hoger wanneer programma's moeten worden beheerd in landelijke of voorstedelijke gebieden - waar huizen naar verwachting niet zullen worden verkocht, zei Nelson.

"Als je miljoenen senioren over het hele landschap hebt die een fortuin kosten om te dienen, we zouden misschien beter af zijn om manieren te vinden om velen ertoe te bewegen hun huis te verkopen, " zei hij. "En we zouden dan potentieel miljarden aan publiek geld kunnen besparen dat anders zou worden gebruikt om mensen op zeer verre locaties te dienen en locaties te verwijderen."

Nelson stelt ook programma's voor op staatsniveau waarmee jongere mensen kunnen leven met oudere lege nesters, alleenstaanden en anderen die in huizen wonen die groter zijn dan ze nodig hebben, maar die niet willen verhuizen.

Door huizen te delen, Nelson zei, oudere mensen zouden ze niet hoeven te verkopen, en jongere huisgenoten zouden kunnen optreden als verzorgers en vastgoedbeheerders.

Het idee wordt al getest in steden als Minneapolis en Seattle en in de staat Oregon, zei Nelson. Daar, Vorig jaar zijn er wetten aangenomen die eigenaren van eengezinswoningen toestonden om ze in meerdere eenheden te verdelen.

Nelson rondde zijn studie af vlak voordat de uitbraak van het coronavirus wijdverbreid raakte. Maar de pandemie, hij zei, maakt het huisvestingsvraagstuk niet minder urgent.

"We worden wakker in 2025 - geef of neem een ​​paar jaar - om te beseffen dat miljoenen senioren hun huis niet uit kunnen en dat het in de jaren 2030 nog erger zal worden. " zei hij. "We moeten nu dingen doen om de komende schok te verminderen van te veel senioren die hun huizen aan te weinig jongere kopers proberen te verkopen."