Wetenschap
Uit onderzoek blijkt dat huizenkopers die contant betalen 10% minder betalen dan hypotheekkopers
Het bezitten van een huis wordt lange tijd beschouwd als een cruciale manier om rijkdom op te bouwen, maar het maken van een dergelijke aankoop is voor veel bewoners steeds moeilijker geworden. Naast de steile huizenprijzen en hoge rentetarieven is er een groeiend aantal contante kopers die snel een deal kunnen sluiten, waarmee ze concurrerende aanbiedingen van kopers die hun huis met een hypotheek moeten financieren, verslaan.
Het gemak en de zekerheid van contante aanbiedingen spreekt verkopers zo aan dat ze gemiddeld 10% minder betalen dan hypotheekkopers, volgens een nieuw onderzoek van de San Diego Rady School of Management van de Universiteit van Californië.
"Als verkopers een hypotheekaanbod accepteren, brengt dat risico's met zich mee", zegt Michael Reher, co-auteur van het onderzoek en assistent-professor financiën aan de Rady School of Management.
“Er bestaat een risico dat de deal niet doorgaat, omdat er een externe hypotheekverstrekker is die de lening voor de lener moet goedkeuren en er andere kanttekeningen zijn, zoals het uitbrengen van een taxatie of inspectie. Daarom mislukt ongeveer 10% van de transacties. wanneer de koper betaalt met een hypotheek. We merken dat verkopers bereid zijn geld op tafel te laten liggen om het risico te vermijden."
Het onderzoek, getiteld "The Mortgage-Cash Premium Puzzle", verschijnt in het Journal of Finance , constateert dat hoewel 10% het gemiddelde verschil is tussen hypotheek- en contante kopers, dit niet noodzakelijkerwijs van toepassing is op alle kopers die met een lening een huis moeten kopen. Hypotheekkopers met een relatief goed leenprofiel betalen bijvoorbeeld slechts 6% meer dan kopers die contant betalen, vooral als de verkoop plaatsvindt in een gebied waar de meeste vastgoedtransacties succesvol zijn.
In gebieden waar er wellicht meer kopers met een laag inkomen zijn en waar hypotheektransacties een groter risico met zich meebrengen, kan een hypotheekkoper verwachten tot 17% meer te betalen als de verkoper een concurrerend bod krijgt van een koper die volledig contant betaalt.
"Gezien het feit dat ongeveer een derde van de huizenaankopen volledig contante deals zijn, zijn deze verschillen zeer relevant voor deelnemers aan de vastgoedmarkt", zegt Rossen Valkanov, co-auteur van het onderzoek en hoogleraar financiën aan de Rady School.
Hij voegde eraan toe dat het begrijpen van de ‘contante korting’ in onroerend goed belangrijk is, omdat dit de wrijving tussen hypotheekkopers en -verkopers benadrukt.
“In beleidstermen subsidiëren de Amerikaanse belastingbetalers 8 biljoen dollar aan hypotheken om het eigenwoningbezit te bevorderen”, aldus Valkanov. "Als beleidsmakers het voor hypotheekkopers gemakkelijker zouden maken om de borg af te sluiten, zou dit een kosteneffectievere manier kunnen zijn om het eigenwoningbezit te bevorderen dan het subsidiëren van hypotheken voor beginnende huizenkopers."
Een voorbeeld van het verminderen van de wrijving tussen hypotheekkopers en -verkopers zou het verminderen van de mate van "ambiguïteit" over het huizenverkoopproces kunnen zijn, vanuit het standpunt van huizenverkopers. Dit zou mogelijk kunnen worden bereikt door van makelaars te eisen dat ze ervoor zorgen dat huizenverkopers goed geïnformeerd zijn over de hoeveelheid risico en de tijd om te sluiten bij het accepteren van een volledig contant bod in plaats van een bod met hypotheek.
"Op het moment dat een hypotheekofferte wordt ingediend, kan een noteringsagent een gemakkelijk te begrijpen statistiek openbaar maken, zoals:'in de afgelopen twaalf maanden resulteerde 97% van de hypotheekaanbiedingen in een verkoop na 60 dagen'", aldus Valkanov. .
De gevolgen van een liquide huizenmarkt die veel starters op de markt achterlaat
De meeste starters op de woningmarkt moeten de aankoop financieren met een hypotheek, en de 10% 'contante korting' die kopers in contanten ontvangen, vormt een nieuwe hindernis op een concurrerende vastgoedmarkt. In Californië bijvoorbeeld, waar de voorraad laag is, is de gemiddelde leeftijd van de eerste huiseigenaar nu bijna tien jaar ouder vergeleken met de jaren tachtig.
Maar het heeft andere gevolgen voor onroerend goed. De toename van kopers met grotere portemonnees die ervoor kiezen huizen met contant geld te financieren vanwege de hogere rentetarieven, komt er ook op neer dat een groter aantal kopers mogelijk onroerend goed krijgt tegen prijzen die lager zijn dan de werkelijke waarde van het onroerend goed. Daarom kan een liquide huizenmarkt met meer contante kopers de waarde van onroerend goed als spaarmiddel uithollen, merken de auteurs op.
Reher en Valkanov begonnen aan het onderzoek nadat ze beiden hadden ervaren dat hypotheekaanbiedingen voor huizen werden afgewezen omdat verkopers in plaats daarvan met een volledig contant bod waren gegaan.
Ze repliceerden de bevindingen in drie verschillende onderzoeken, waarbij de eerste beoordelingsgegevens afkomstig waren van 2 miljoen huizenverkopen in meer dan 90% van de Amerikaanse provincies tussen 1980 en 2017. Uit de gegevens van provinciale registratiekantoren bleek dat hypotheekkopers gemiddeld 11% meer betaalden dan alle hypotheekkopers. contante kopers.
In het tweede onderzoek werd gebruik gemaakt van gegevens van Redfin, die de auteurs informatie gaven over meer dan 20.000 huizenverkopen en aanbiedingen op huizen die tussen 2013 en 2021 waren verkocht. Uit deze dataset bleek dat hypotheekkopers 8% meer betaalden dan kopers die contant betaalden. /P>
Het derde onderzoek omvatte een experimenteel onderzoek, ontworpen door de auteurs, waarbij ze 3.000 onafhankelijke huiseigenaren vroegen zich scenario's voor te stellen waarin ze hun huis moesten verkopen en twee concurrerende aanbiedingen ontvingen:één van een hypotheekkoper en één van een koper die volledig contant geld betaalde.
Uit de reacties bleek dat de deelnemers de aanbiedingen van hypotheekkopers alleen zouden accepteren als ze gemiddeld 10% meer hadden betaald dan de koper die contant geld betaalde.