COVID-19 heeft misschien de achteruitgang van het Australische CBD in gang gezet, maar ons nieuw gepubliceerde onderzoek laat zien hoe planningsbeslissingen al steden hadden gecreëerd die niet veerkrachtig waren.

De veranderingen in onze werkvoorkeuren hebben duidelijk gemaakt hoe kwetsbaar onze steden zijn voor economische schokken. Verhuizingen om werknemers terug naar kantoor te lokken (of te dwingen) zijn misschien slechts een kortetermijnoplossing voor wijken die nu worstelen met weinig voetverkeer.

Historische bestemmingsplannen creëerden in onze steden afzonderlijke gebieden voor residentiële, commerciële en industriële activiteit. Deze praktijk creëerde hele wijken zoals het CBD en woonwijken voor eenmalig gebruik.

Het gebrek aan diversiteit als gevolg van dit ontwikkelingspatroon vermindert uiteindelijk de veerkracht wanneer de omstandigheden veranderen. Het is misschien wel een van de grootste mislukkingen van de stadsplanning.

De meest veerkrachtige plaatsen tijdens COVID-19-lockdowns waren die met een diverse industriële werkgelegenheidsmix. Het betekende dat ze niet afhankelijk waren van één enkele sector voor banen - en de gevolgen van de lockdown varieerden van sector tot sector.

De laatst overgebleven industriële zone in de binnenstad van Melbourne, Port Melbourne, biedt bijvoorbeeld een gevarieerde mix van productie en commerciële diensten. Het was een van de meest veerkrachtige werkplekken in Australië tegen de gevolgen van COVID. Dit voorbeeld biedt waardevol inzicht in een echt "gemengd gebruik"-district.

Gebieden met verschillende vormen van landgebruik werden het doel van nieuw planningsbeleid dat in de jaren tachtig opkwam. Door bestemmingsplanwijzigingen door te voeren, hoopten beleidsmakers de levendige, dichte en gelokaliseerde omgevingen van oudere steden te repliceren die dateren van vóór de opkomst van auto's.

Uit ons onderzoek blijkt echter dat beleid dat gericht is op het vergroten van de landgebruiksmix in de praktijk het tegenovergestelde doet.

Wat blijkt uit het onderzoek?

Ons onderzoek volgde veranderingen in landgebruik en bestemmingsplannen voor meer dan 10.000 percelen land in Brisbane van 1951 tot 2021. We selecteerden zes terreinen op 1-10 km van het stadscentrum. Deze terreinen zijn nu gezoneerd als gemengd gebruik en hoge dichtheid, met meer divers landgebruik als doel.

We hebben een uitgebreide dataset gecreëerd door historisch landgebruik (1951) en bestemmingsplannen (1952 en 1987) te digitaliseren en te integreren met gegevens uit 2021.

Ons onderzoek vond een grote toename van commercieel gezoneerd land in alle studiegebieden. Herbestemming van voormalige bedrijventerreinen was verantwoordelijk voor het grootste deel van deze stijging. Terwijl residentieel gebruik het dominante landgebruik bleef in alle studiegebieden, groeide het commerciële gebruik van 2,3% van het gecombineerde landoppervlak in 1951 tot 28,9% in 2021.

Als gevolg hiervan zorgden de commerciële diensten in 2021 voor bijna alle banen in deze gebieden. Het grootste deel van de grond met een gemengde bestemming, die een low-impact industrie mogelijk maakt (zoals autoreparateurs, winkelinrichters en drukkerijen), werd gebruikt voor woningen, winkels, sportscholen of kantoren.

Door open concurrentie tussen commercieel, residentieel en industrieel gebruik toe te staan, heeft beleid gericht op diversificatie van landgebruik het tegenovergestelde effect van het buitenspel zetten van industrieel gebruik. Een van de redenen is dat centraal gelegen bedrijventerreinen vaak groot zijn en onder één eigendom staan, waardoor ze een belangrijk doelwit zijn voor ontwikkelaars.

Beleidsmakers hebben getracht het verband tussen industriële achteruitgang en een economisch groeimodel gericht op vastgoedontwikkeling tot een minimum te beperken. In plaats daarvan schrijven ze deze achteruitgang vaak toe aan globalisering of de veranderende economie.

Toch blijkt uit ons onderzoek dat industriële zonering industrieterreinen wel beschermt. Gebieden die in 1987 waren bestemd voor zwaarder industrieel gebruik, behouden in 2021 een soort industrieel gebruik.

Over wat voor soort branche hebben we het?

De industrie van vandaag, met name de productie, wordt niet langer gekenmerkt door grootschalige industriële productie met zware machines. De meeste Australische fabrikanten zijn kleine bedrijven, variërend van microbrouwerijen tot kleding- en textielproducenten en op maat gemaakte fietsenwinkels.

En binnenstedelijke locaties trekken fabrikanten aan om dezelfde redenen als bedrijven in de dienstensector. Deze gebieden bieden toegang tot grote markten, geschoolde arbeidskrachten en gespecialiseerde leveranciers.

Maar de overige centraal gelegen, industrieel gezoneerde locaties, geschikt voor industriële apparatuur en met laadperrons en andere ondersteunende infrastructuur, zijn kwetsbaar voor verplaatsing door residentiële en commerciële ontwikkeling.

Hoe verbeteren we de veerkracht?

Het verlies aan inkomsten voor bedrijven die afhankelijk zijn van forenzen, heeft geleid tot lobbyen voor overheidsmaatregelen om werknemers terug naar kantoor te krijgen. Meer flexibiliteit maakt werknemers echter gelukkiger en de hoop op een terugkeer naar pre-pandemische praktijken lijkt steeds onrealistischer.

Het idee dat land op zijn 'hoogste en beste manier' moet worden gebruikt in een economie die woningbouw en commerciële ontwikkeling boven alles waardeert, ondermijnt de veerkracht van de stad.

Als het de rol van stedenbouwkundige autoriteiten is om het landgebruik te reguleren in het belang van de gemeenschap, is het de vraag of dat alleen lukt door prioriteit te geven aan het meest lucratieve gebruik ervan. Beleidsmakers moeten planning heroverwegen die open concurrentie creëert tussen industrieel en residentieel of commercieel gebruik.

Ons onderzoek draagt ​​bij aan het groeiende bewijs dat zonering kan worden gebruikt om divers landgebruik te beschermen, in plaats van eenvoudigweg landgebruikconversies mogelijk te maken. Er is een actievere planning nodig om de doelstellingen van stedelijke gebieden met echt gemengd gebruik te realiseren. + Verder verkennen

Langere woon-werkverkeer heeft meer invloed op de kosten van levensonderhoud in grote steden dan bestemmingsplannen

Dit artikel is opnieuw gepubliceerd vanuit The Conversation onder een Creative Commons-licentie. Lees het originele artikel.