De Verenigde Staten staan ​​aan de vooravond van een potentieel verwoestende ontruimingscrisis midden in een dodelijke pandemie.

federaal, staats- en lokale uitzettingsmoratoria hadden de meeste lopende zaken in de wacht gezet. Maar nu de moratoria aflopen en de uitzettingshoorzittingen worden hervat, miljoenen mensen lopen het risico hun huis te verliezen.

Dat komt omdat het gerechtelijke proces sterk is gericht op de behoeften van verhuurders en weinig bescherming biedt voor huurders - een probleem dat al tientallen jaren aan de gang is, zoals mijn lopende onderzoek naar het proces van huisuitzettingen laat zien.

De uitzettingscrisis

Vroeg in de pandemie, terwijl staten hun economieën stilleggen, tientallen miljoenen mensen verloren hun inkomen geheel of gedeeltelijk, met armere Amerikanen die de grootste verliezen lijden.

Bezorgd over een golf van huisuitzettingen, de federale overheid en veel steden en staten hebben moratoriums ingesteld om een ​​crisis te voorkomen. Sommige staten gingen verder en gaven rechtstreeks financiële steun aan huurders, terwijl het Congres hulp verleende in de vorm van controles op de economische impact en verbeterde werkloosheidsuitkeringen.

Financiële hulp aan huurders is belangrijk omdat ook verhuurders zijn getroffen door de economische gevolgen van de pandemie. Een deel van het voorkomen van een huisuitzettingscrisis en het behoud van betaalbare huisvesting betekent huurders helpen hun huur te betalen om ervoor te zorgen dat verhuurders hun hypotheken en andere kosten kunnen betalen.

Al deze hulp heeft bijgedragen aan meer financiële en huisvestingsstabiliteit voor mensen die getroffen zijn door COVID-19. Maar de federale voordelen zijn nu verlopen, en veel moratoria voor uitzettingen zijn vervallen of zullen dat binnenkort doen. Als resultaat, maar liefst 26 miljoen mensen lopen de komende maanden het risico hun huis te verliezen.

Dit komt bovenop de vele andere economische en gezondheidseffecten van de pandemie die Amerikanen met een laag inkomen – vooral gekleurde vrouwen met kinderen – het hardst hebben getroffen.

Helaas, zelfs een verlenging van de moratoriums of financiële steun alleen kan dit probleem niet oplossen. Eventueel, huurders zullen hun verhuurders moeten terugbetalen en, als ze dat niet kunnen, zullen naar de rechter moeten stappen om te voorkomen dat ze hun huis kwijtraken. In de meeste gevallen, ze zullen verliezen.

Een proces dat verhuurders begunstigt

De reden waarom heeft historische wortels in landgeschillen uit het feodale Engeland, een verre schreeuw van de moderne verhuurder-huurder relatie.

In de late 19e en vroege 20e eeuw, toen staten ontruimingswetten en -procedures begonnen te codificeren, wetgevers wilden een manier om de gerechtelijke beslechting van geschillen over wie recht had op het bezit van een stuk eigendom aan te moedigen. Sommige wetgevers vreesden dat verhuurders huurders letterlijk onder schot zouden wegjagen van eigendommen of andere vormen van buitenwettelijke zelfhulp zouden inschakelen.

Om verhuurders te verplichten naar de rechter te stappen in plaats van het heft in eigen handen te nemen, elke staat creëerde uiteindelijk een "samenvattend proces" voor ontruimingszaken, waardoor een verhuurder het bezit sneller terug kan krijgen dan de gerechtelijke procedure anders zou toestaan.

Samenvattend proces, wat betekent dat het onverwijld moet gebeuren, versnelde uitzettingen door andere aspecten van het normale civiele procesproces te veranderen waarvan huurders die met uitzetting werden geconfronteerd, hadden geprofiteerd. Bijvoorbeeld, veel staten zoals Tennessee en Texas staan ​​nu toe dat uitzettingszaken in slechts zes dagen van klacht naar proces gaan, terwijl sommigen juryrechtspraak verbieden.

In een zaak van het Hooggerechtshof in 1972 die de grondwettigheid van het kortgedingproces bevestigde, rechters merkten op dat het hebben van slechts zes dagen tussen klacht en proces geen schending van het proces was voor huurders, omdat "huurders evenveel toegang lijken te hebben tot de relevante feiten als hun verhuurder."

Veel huurders zouden deze karakterisering betwisten. Vaak wordt de huurder uitgesloten van het gebruik van gemeenschappelijke juridische tactieken die beschikbaar zijn in civiele rechtszaken. In de meeste staten, een huurder kan zonder toestemming van de rechter geen documenten opvragen bij de verhuurder door middel van ontdekking. Rechters kunnen huurders ook het recht ontzeggen om tegenvorderingen in te stellen, zelfs als ze rechtstreeks verband houden met de huurovereenkomst, zoals het verzuim van de verhuurder om reparaties uit te voeren.

Deze concessies aan gerechtelijke opportuniteit beperken het vermogen van de huurder om een ​​effectieve verdediging op te zetten tegen de beschuldigingen van de verhuurder, met het uitdrukkelijke doel de uitzetting voor de verhuurder gemakkelijker te maken. En de meeste huurders hebben geen advocaat, terwijl hun verhuurders dat vrijwel zeker zullen doen.

Hoewel er een paar staten zijn, zoals New York en Illinois, waar er meer wettelijke bescherming is voor huurders, in het geheel, het systeem is zwaar gestapeld in het voordeel van verhuurders.

Gevolgen van een crisis

Huurders die voor de rechtbank komen, kunnen niet alleen hun huis kwijtraken, maar het definitieve oordeel wordt ook een zwarte vlek op hun kredietrapporten, waardoor het voor hen moeilijker wordt om in de toekomst aan veilige en betaalbare huisvesting te komen.

De huidige gerechtelijke procedure is niet ontworpen om rekening te houden met deze gevolgen, vooral op de massale schaal als gevolg van de pandemie. En op een paar uitzonderingen na, de meeste staten hebben het proces niet aangepast of aangepast om het voor huurders gemakkelijker te maken hun huizen te onderhouden.

Federale en deelstaatregeringen debatteren over verlenging van moratoria en het verstrekken van aanvullende hulp terwijl de pandemie in veel delen van de VS blijft woeden. Hoewel ik het ermee eens ben dat aanvullende hulp van vitaal belang is, naar mijn mening moet het proces van de rechtbank voor huisuitzetting zelf dringend worden hervormd.

Zonder veranderingen, Amerikanen kunnen een niveau van economische instabiliteit en dakloosheid ervaren dat sinds de Grote Depressie niet is gezien.

Dit artikel is opnieuw gepubliceerd vanuit The Conversation onder een Creative Commons-licentie. Lees het originele artikel.