Een nieuw rapport onthult de relaties tussen transport en vastgoedwaarde in Noord-Engeland. Het rapport benadrukt hoe inzicht in deze relaties kan helpen bij het plannen van infrastructuur en investeringen, van intercity-spoorverbindingen tot het vormgeven van de stedelijke omgeving.

Onderzoekers van het Institute for Transport Studies aan de Universiteit van Leeds hebben drie nieuwe modellen van de vastgoedmarkt in Noord-Engeland ontwikkeld:een gebied van 40, 000km2 met 15 miljoen mensen en 7,1 miljoen woningen.

De modellen kwantificeren in hoeverre vervoersverbindingen locaties aantrekkelijker kunnen maken voor mensen en bedrijven. Ze omvatten ook een breed scala aan andere factoren die bijdragen aan de waarde van onroerend goed, inclusief toegang tot lokale voorzieningen, scholen en groen.

Het verslag, gefinancierd door Transport voor het Noorden, West Yorkshire Combined Authority en de Engineering and Physical Sciences Research Council, is de eerste in zijn soort en de resultaten worden dit jaar op zes internationale conferenties gepresenteerd.

Uit de studie bleek dat er in het hele noorden een premie is voor een goede verbinding. Gemakkelijke toegang tot werk is een belangrijke drijfveer voor de waarde van onroerend goed, met spoor, bereikbaarheid van banen en werk voor voetgangers, die allemaal waarde toevoegen.

Toegang tot het spoor alleen al kan 14% aan de waarde van een huis toevoegen. Voor elke extra 10, 000 banen die per spoor goed bereikbaar zijn, er is een vastgoedprijspremie van 0,16%. Er is ook een premie van 0,19% per 10, 000 banen bereikbaar met de auto.

De mogelijkheid om te voet naar het werk te gaan heeft de grootste impact op waarden, met een vastgoedprijspremie van 3,61% voor elke extra 10, 000 banen binnen handbereik door te lopen, hoewel het totale aantal banen dat te voet bereikbaar is, meestal kleiner is dan met de auto of de trein. Dit is terug te zien in de 'centrumpremies' in de markt, en wijst ook op de waarde van gemengde stedelijke ontwikkeling naarmate de noordelijke economie groeit.

Het rapport levert ook bewijs dat eerdere transportinvesteringen in Noord-Engeland waarde hebben gecreëerd op de vastgoedmarkt. Met behulp van de Manchester Metrolink-extensies sinds 1995 als case study, het rapport constateert dat:

* Metrolink-uitbreidingen hebben de vastgoedprijzen in de buurt van de nieuwe stations met gemiddeld 6,3% verhoogd;

* de South Manchester Line heeft de prijzen met 10,5% verhoogd en de Airport Line met 20,9%.

Naast de effecten van vervoer op de waarde van onroerend goed, identificeerde het rapport vele andere factoren, waarvan sommige kunnen worden beïnvloed door openbaar beleid, inclusief:

* toegang tot buurtcentra met voorzieningen als winkels en banken, ongeveer 7,5% van de waarde van een gemiddelde woning waard is,

* toegang tot parken en speeltuinen kan oplopen tot 7% ​​van de waarde van het onroerend goed, vergeleken met locaties zonder deze functies,

* zowel de luchtkwaliteit als de afwezigheid van verkeerslawaai voegen waarde toe - maatregelen om het lawaai van drukke wegen en spoorwegen volledig te elimineren, zoals tunnelen bijvoorbeeld, kan de waarde van nabijgelegen eigendommen met maar liefst 8% verhogen,

* maatregelen zoals geluidsarme wegverharding en stedelijke vergroening zouden een bescheidener positief effect hebben; en schone luchtzones moeten de waarde van onroerend goed in het hele gebied verhogen.

Rapport hoofdauteur Dr. John Nellthorp, van het Leeds Institute for Transport Studies, zei:"Eerder onderzoek heeft aangetoond dat er aanzienlijke hiaten zijn in het begrip van hoe investeringen in transportinfrastructuur de grondwaarde kunnen beïnvloeden. Vastgoedmarkten zijn complex en transport is slechts een van de elementen die de prijzen kunnen beïnvloeden.

"We zien nu duidelijk niet alleen de waarde die stedelijke spoorsystemen op de vastgoedmarkt brengen, maar de waarde van interstedelijke connectiviteit in het noorden, en te voet bereikbaar, evenals per trein en auto.

"De bevindingen over milieu en plaatskwaliteit waren niet het hoofddoel van het werk, maar helpen wel om de transporteffecten in context te plaatsen. Plaatskwaliteit is belangrijk, in feite is het een van de sterke punten van het noorden en dit rapport helpt ons te begrijpen hoe al deze elementen bij elkaar passen om de grondwaarde te verhogen.

"De resultaten van deze studie kunnen worden gezien als een stimulans voor de analyse van 'landwaardestijging' en voor goed ontworpen investeringen in regio's buiten Londen".

De studie leverde ook de eerste schattingen op van de potentiële impact van Northern Powerhouse Rail op de grondwaarde. Hoewel de onderzoekers waarschuwen dat de nationale economie en schommelingen op de vastgoedmarkt een extra impact op de grondwaarde kunnen hebben, de eerste schattingen geven aan dat er in sommige gebieden dicht bij de stations een potentieel is voor effecten tot 9,3% - de resultaten zullen afhangen van vele factoren, waaronder de investeringsrespons in het aanbod van nieuwe woningen en bedrijfsruimte.

Dr. Jack Sneep, Principal Data Analytics and Modeling Officer bij Transport for the North, zei:"Dit werk laat een aanzienlijke stijging van de grondwaarde zien door verbeterde toegang tot werkgelegenheid per spoor, road and walking—which could help to bring forward the investment needed to help tackle the housing crisis and support the growth plans of the North.

"The research provides a robust body of evidence to help us build the case for investment in transport, and we can use this to inform the case for Northern Powerhouse Rail."

Transport for the North plans to incorporate the report's findings into an Analytical Framework to help understand how transport investment could help rebalance the economy more evenly around the country.

The framework will be used to examine whether improved transport connections could enable existing buildings and vacant land in the North to be used to their full potential.

An increase in land value in the North could also stimulate other forms of investment, such as new and refurbished housing in places where commuters can easily and sustainably get to work.

Cllr Kim Groves, Chair of the West Yorkshire Combined Authority Transport Committee said:"This research provides invaluable insight on how local property markets can benefit from transport investment and gives us the means to accurately set out those benefits to the government when making the case for transport investment.

"Land value plays an important role in government appraisal of transport and regeneration investment and these new models will allow us to paint a more effective and robust picture of those benefits. It also gives us the means to monitor the property market across the lifetime of major transport investments to show the potential fiscal benefits of such investments to the government.

"The models developed by the researchers can do this more accurately than has been possible to date and we are working with the Department for Transport to help make sure this work will be used to support the business case for transport investment in West Yorkshire and to show those benefits across the North."

Part of the funding for this study and report came from the West Yorkshire Combined Authority and the University of Leeds Institute for Transport Studies (ITS) joint Transport Research Innovation Fund (TRIF). TRIF was established in 2016 as a collaboration between the Combined Authority and the University of Leeds ITS.

The TRIF provides the opportunity to support the development and translation of applied research to deliver a step-change in transport and mobility in the region and across the North. TRIF has funded six research projects to-date. The research into Transport and Land Value Uplift investigates the potential for methodological improvements to the quantification of land value uplift in transport appraisal.