Wetenschap
Uit onderzoek blijkt dat de factor die over het hoofd wordt gezien de drijvende kracht achter de Chinese vastgoedcrisis is
Het faillissement van Evergrande, een van China's grootste ontwikkelaars, veroorzaakte een reeks wanbetalingen onder ontwikkelaars, wat leidde tot de aanhoudende crisis op de vastgoedmarkt in China.
Terwijl analisten de crisis vaak toeschrijven aan het Chinese belastingstelsel, de grondfinanciering, staatsinterventie en diverse andere factoren, heeft recent onderzoek van de Universiteit van Michigan een aspect aan het licht gebracht dat vaak over het hoofd wordt gezien:het geconcentreerde karakter van de vastgoedsector.
Het onderzoek, geleid door Lan Deng, hoogleraar stedelijke en regionale planning, onderzocht de Chinese vastgoedsector van het begin van de jaren 2000 tot 2018. Het bleek dat de industrie steeds meer geconcentreerd raakte, waarbij grote bedrijven een groeiend deel van de woningproductie van het land voor hun rekening namen. die een belangrijke rol speelden in de neergang van de markt.
De vijf grootste vastgoedontwikkelaars in China waren in 2018 bijvoorbeeld goed voor 30% van de totale woningproductie van het land, vergeleken met een aandeel van 13% in de VS. De woningproductie in de VS bedroeg slechts ongeveer een kwart van wat China in 2018 heeft geproduceerd. het afgelopen decennium.
De China Real Estate Top 10 Research Group benadrukt deze concentratie verder:onder de 10.000 geregistreerde vastgoedontwikkelingsbedrijven in het land is het marktaandeel van de top 100 bedrijven, gemeten aan de hand van de verkoopopbrengsten, gestegen van 28% in 2012 naar 58% in 2018. .
De gevolgen van het falen van dergelijke conglomeraten zijn verstrekkend, zoals blijkt uit Evergrande en Country Garden, de twee grootste projectontwikkelaars in China. Evergrande, ooit trots op een jaarlijkse bebouwing van 72 miljoen vierkante meter, heeft in augustus 2023 faillissementsbescherming aangevraagd.
Country Garden, waarvan de jaarlijkse woningproductie ongeveer twee keer zo groot was als die in Evergrande vóór de pandemie, ging in oktober 2023 failliet en kreeg het jaar daarop te maken met een liquidatieverzoek van zijn schuldeiser, volgens de laatste nieuwsberichten. De ineenstorting van deze leiders in de sector heeft een rem gezet op de gehele Chinese vastgoedmarkt.
De concentratie van de vastgoedsector in China was volgens het onderzoek vooral te danken aan de voordelen die grote ontwikkelaars genieten. Grote ontwikkelaars hadden vaak toegang tot goedkoop kapitaal. In China zijn alle grote banken staatseigendom en het vermogen van banken om leningen te verstrekken wordt dus sterk door de staat gereguleerd.
Bezorgd over de economische afhankelijkheid van het land van de vastgoedsector, konden alleen de door de staat gemandateerde ontwikkelaars met een laag risico bankleningen verkrijgen. Dit waren doorgaans grote ontwikkelaars met directe of indirecte banden met de staat.
Een andere factor die bijdroeg aan de concentratie was het Chinese voorverkoopmodel op de vastgoedmarkt. Bij het voorverkoopmodel worden de aanbetalingen van kopers, evenals hun hypotheekleningen, tijdens het ontwikkelingsproces overgedragen aan ontwikkelaars, die vervolgens worden gebruikt als ontwikkelingskapitaal. Vanwege de risico's die aan voorverkoop zijn verbonden, zouden huizenkopers in China er de voorkeur aan geven woningen te kopen van grote bedrijven met gevestigde reputatie.
Het Chinese open landmarktsysteem was ook in het voordeel van grote ontwikkelaars. In China is land eigendom van de staat en wordt via een veiling verkocht aan de hoogste bieder. Als gevolg hiervan kunnen alleen ontwikkelaars met voldoende financiële middelen het bod winnen; meestal zijn het grote ontwikkelaars. Sinds 2006 heeft de Chinese centrale overheid een landquotasysteem ingevoerd dat de hoeveelheid land beperkt die lokale overheden kunnen leveren voor stedelijke ontwikkeling.
Als gevolg hiervan bedroeg de jaarlijkse stijging van de grondkosten tussen 2004 en 2018 gemiddeld ongeveer 17%, terwijl de gemiddelde jaarlijkse stijging van de huizenprijzen ongeveer 9% bedroeg. Dat de grondkosten veel sneller zijn gestegen dan de huizenprijzen, duidt op een afnemende winstmarge voor vastgoedontwikkeling in de loop van de tijd, wat het moeilijk maakt voor kleine ontwikkelaars.
"De concentratie van de vastgoedsector verergert niet alleen de uitdagingen voor de nationale economie, maar heeft ook negatieve gevolgen voor de lokale economieën", aldus Deng.
De vastgoedsector droeg ongeveer 20% bij aan het Chinese bbp. Grote ontwikkelaars breidden zich vaak nationaal uit, op zoek naar nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden buiten hun eigen stad, vooral in regio's met lagere grondkosten, wat op die plaatsen tot een overaanbod aan woningen leidde.
De top 30 van Chinese vastgoedontwikkelingsbedrijven bouwden in 2017 bijvoorbeeld in gemiddeld 80 steden, vergeleken met een gemiddelde van slechts vijf steden in 2003. Evergrande is gegroeid van gebouwen in 25 steden in 2009 naar gebouwen in 228 steden in 2018.
Naarmate bedrijven zich over de steden uitbreidden, was de vastgoedontwikkeling minder een lokale aangelegenheid, omdat de winsten die werden verdiend met de huizenaankopen van lokale bewoners vaak werden teruggestuurd naar de hoofdkantoren van die bedrijven, die doorgaans in welvarendere regio’s zijn gevestigd, wat bijdroeg aan de toenemende regionale verschillen. , zo blijkt uit het onderzoek.
Bovendien zouden die grote nationale bedrijven, wanneer de lokale markten in een negatieve richting draaien, hun investeringen snel uit minder ontwikkelde landen kunnen terugtrekken, zoals we hebben gezien tijdens de COVID-19-pandemie. Dit stelt lokale economieën, die vaak afhankelijk zijn van vastgoed als groeimotor, bloot aan ernstige gevolgen met weinig ontwikkelingsactiviteit, zo blijkt uit het onderzoek.
Het onderzoek is gepubliceerd in het tijdschrift Housing Studies .