Pas op voor kopers:eengezinswoningen in uiterwaarden - bijna 4 miljoen huizen in de VS - zijn overgewaardeerd met samen bijna $ 44 miljard of $ 11 526 per woning gemiddeld, volgens een nieuwe studie onder leiding van Stanford University. De studie, gepubliceerd in Proceedings of the National Academies of Science, suggereert dat onbewuste kopers en ontoereikende openbaarmakingswetten financiële risico's opdrijven die de onroerendgoedmarkt zouden kunnen destabiliseren. De dreiging zal waarschijnlijk toenemen naarmate klimaatverandering vaker extreem weer veroorzaakt.

"De overwaardering die we vinden is echt zorgwekkend, vooral gezien de toename van het klimaatrisico die op ons afkomt, " zei hoofdauteur Miyuki Hino, wie was een Ph.D. student in het Emmett Interdisciplinair Programma in Milieu en Middelen in Stanford's School of Earth, Energy &Environmental Sciences (Stanford Earth) ten tijde van het onderzoek en is nu een assistent-professor aan de Universiteit van North Carolina bij Chapel Hill's afdeling stads- en regionale planning. "Het verbeteren van de manier waarop we communiceren over overstromingen is een belangrijke stap in de goede richting."

Watergevaar

In sommige staten, zoals Florida, maar liefst één op de zes huizen staat in uiterwaarden. Naarmate meer mensen meer huizen hebben gebouwd in gebieden die worden blootgesteld aan cyclonen, zeespiegelstijging en andere overstromingsgevaren, overstromingsschade kosten zijn omhooggeschoten. Sinds 2000, de totale schade door overstromingen is verviervoudigd in de VS.

Frequentere extreme weersomstandigheden zouden de trend kunnen versterken. In de komende 30 jaar zal overstromingsschade aan Amerikaanse huizen zal naar verwachting met meer dan 60 procent toenemen, van $ 20 miljard tot bijna $ 32,2 miljard per jaar, volgens non-profit onderzoeksgroep First Street Foundation.

Terwijl sommige staten, zoals Louisiana, gedetailleerde informatie over overstromingsrisico's vereisen, andere vereisen geen informatie over risico's van welke aard dan ook. Slechts twee staten eisen dat verkopers de kosten van hun verzekeringspolis bekendmaken - een extra last voor de koper. De meeste staten vereisen alleen openbaarmakingen tegen de tijd dat het contract is ondertekend, waardoor het onwaarschijnlijk is dat ze de beslissingen van kopers informeren.

In tegenstelling tot veel eerdere onderzoeken, die zich richtte op afzonderlijke provincies of steden in slechts enkele staten, de nieuwe analyse werpt een landelijk net op om een ​​duidelijker beeld te schetsen van de vraag of markten effectief rekening houden met openbaar beschikbare informatie over overstromingsrisico's. Hino en studie senior auteur Marshall Burke, een universitair hoofddocent aardsysteemwetenschap in Stanford Earth, verdiepte zich in historische en actuele overstromingskaarten en gedetailleerde vastgoedtransactiegegevens om het effect van gereglementeerde uiterwaarden op vastgoedwaarden of wat de onderzoekers de overstromingszonekorting noemen, in te schatten.

Om de oorzaken van korting op overstromingsgebieden beter te begrijpen, de onderzoekers onderzochten wat er gebeurde met de waarde van onroerend goed bij het bijwerken van de uiterwaarden, waardoor sommige huizen van buiten naar binnen in de uiterwaarden werden herbestemd.

Doorweekt worden

Uit de analyse bleek dat eengezinswoningen die in een overstromingsgebied zijn gezoneerd, ongeveer 2% van hun waarde verliezen, wat neerkomt op $10, 500 voor een $500, 000 thuis of $21, 000 voor een huis van $ 1 miljoen. In tegenstelling tot, hadden kopers rekening gehouden met de kosten van een volledige verzekering van de overstromingsvlakte tegen schade, het had de prijzen met 4,7 procent moeten doen dalen tot 10,6 procent - tot wel $ 53, 000 voor een $500, 000 huis of $106, 000 voor een huis van $ 1 miljoen, volgens de onderzoekers.

"We denken graag dat markten efficiënt werken en alle bekende informatie over risico's, "zei Burke. "Maar hier vinden we duidelijk bewijs, in een ongelooflijk waardevolle markt, dat de markt het overstromingsrisico te laag inprijst."

Misschien niet verwonderlijk, de resultaten suggereren dat het overstromingsrisicobewustzijn van een koper de waarde bepaalt die hij in een eigendom ervaart. Dit bewustzijn wordt waarschijnlijk geïnformeerd door een combinatie van openbaarmakingswetten en de omvang van het overstromingsrisico binnen de gemeenschap, gemeten aan de hand van het percentage huizen in uiterwaarden. Meer geavanceerde commerciële kopers, zoals bedrijven die eengezinswoningen verhuren, korting overstromingsgebied eigenschappen met ongeveer 5 procentpunten meer dan andere kopers.

De urgentie om huizenkopers te informeren over de gevaren van overstromingen en andere door klimaatverandering veroorzaakte gevaren zal alleen maar toenemen. Het afgelopen jaar was het tiende op rij met acht of meer rampen van miljarden dollars in de VS.

Beleidsmakers kunnen helpen door wetgeving aan te nemen die de toegang tot informatie over de omvang van overstromingen in het verleden bevordert en de openbaarmakingsvereisten voor onroerend goed aanscherpt, volgens de onderzoekers. Bredere inspanningen op het gebied van risicocommunicatie:verkopers verplichten om overstromingsrisico's en verzekeringskosten bekend te maken voordat kopers aanbiedingen doen, kan bijvoorbeeld helpen de vastgoedmarkten opnieuw in evenwicht te brengen en de buy-in voor dekking van overstromingsverzekeringen aanzienlijk te verhogen, iets wat het National Flood Insurance Program niet heeft gedaan.

"We besteden veel tijd en energie aan het in kaart brengen van klimaatgevaren en hoe ze veranderen, en we moeten ervoor zorgen dat mensen toegang hebben tot die informatie en deze kunnen begrijpen wanneer ze die nodig hebben, " zei Hino.