Doorgangsgerichte ontwikkeling - die woningen met een hoge dichtheid concentreert, commerciële activiteiten en openbare ruimten rond een snelstation - kan zowel een zegen als een vloek zijn voor gemeenschappen, suggereert een nieuwe UBC-studie.

"Transit-georiënteerde ontwikkeling (TOD) kan verkeersopstoppingen en luchtvervuiling verminderen, actieve mobiliteit stimuleren, en een buurt nieuw leven inblazen, " legt studie auteur Craig E. Jones uit, een doctoraat kandidaat in de geografie en de onderzoekscoördinator voor de Housing Research Collaborative aan de faculteit toegepaste wetenschappen van UBC.

"Echter, het kan ook leiden tot gentrificatie door de sloop van betaalbare huurwoningen. Het kan het gebied afstemmen op huiseigenaren, het creëren van een zeer duidelijk klassenverschil tussen de voormalige bewoners, die het zich niet kunnen veroorloven om te blijven, en de nieuwe flatbewoners."

vluchtelingen ontheemd

Bijvoorbeeld, de Evergreen Line - een uitbreiding van de SkyTrain-lijn van Metro Vancouver naar de buitenwijk Coquitlam - verbeterde het openbaar vervoer in de regio, maar droeg ook bij aan verplaatsing.

Jones heeft interviews afgenomen met acht voormalige bewoners van Whitgift Gardens, een ouder huurappartementencomplex gelegen nabij de Evergreen Line dat lange tijd een landingsplaats was voor recente immigranten en vluchtelingen.

Toen Whitgift Gardens werd herontwikkeld na de aanleg van de Evergreen Line, veel bewoners werden ontheemd, inclusief de studiedeelnemers.

"Dit is een voorbeeld van misschien wel de slechtst mogelijke uitkomst van TOD in de regio - waar het een bestaande huisvestingscrisis verergert, " merkt Jones op. "Wat er met deze personen is gebeurd, spreekt tot de bezorgdheid van onderzoekers en beleidsanalisten dat TOD-interventies zouden kunnen leiden tot gentrificatie en de verplaatsing van groepen met lage inkomens."

Van 2015-2019, deze buurt kende een nettoverlies van meer dan 600 huurwoningen, waaruit blijkt dat een groot aantal huurders is verdreven, voegde Jones toe.

"Het is belangrijk op te merken dat nieuwe doorvoerstations ook vaak worden geplaatst in gebieden waar er minder weerstand is tegen bebouwing met een hoge dichtheid, zoals gebieden met gestigmatiseerde sociale huisvesting, bepaalde voorsteden, etnische enclaves of centrale zakenwijken, in plaats van eengezinswoningen. Dus ironisch genoeg, ook al is een van de doelen van TOD het eerlijk verbeteren van de toegankelijkheid, deze hoge woonlasten verdringen huishoudens met een laag inkomen, wat resulteert in een vermindering van de toegang tot betaalbare snelle doorvoer voor degenen die dit het meest nodig hebben."

Beperking van de menselijke kosten

Jones merkt op dat wat er in Whitgift Gardens is gebeurd niet uniek is. In Burnaby, honderden oudere huurappartementen werden gesloopt voor herontwikkeling rond Metrotown SkyTrain-station voorafgaand aan de laatste gemeenteraadsverkiezingen.

Hij voorspelt dat de aanstaande Broadway-metro van Vancouver, die door een enorme concentratie van oudere, laagbouw huurwoningen in Kitsilano en Granville, zal een aanzienlijke druk uitoefenen op deze gebouwen.

"Als in de plannen duidelijk staat dat honderden betaalbare huurwoningen gesloopt gaan worden, dan moet er veel nagedacht worden over wat de mogelijke gevolgen zijn, en wat er kan worden gedaan om die kosten en de schade die het mensen zal berokkenen in ieder geval te verminderen, " zei Jones.

Hij voegde eraan toe dat de stad Burnaby nu een van de meest ambitieuze beleidsmaatregelen voor huurdersbijstand in Canada heeft als reactie op de verontwaardiging van de gemeenschap over de sloop van oudere huurgebouwen.

"Sinds 2019 huurders die door sloop worden ontheemd, moeten een vervangende eenheid krijgen aangeboden met hetzelfde aantal slaapkamers in het nieuwe gebouw tegen 20 procent onder de gemiddelde huurprijs. Er zijn manieren om snelle doorvoer en groei na te streven zonder gentrificatie en verplaatsing te veroorzaken."