Woningmarkten zijn favoriete bestemmingen voor buitenlandse investeerders die op zoek zijn naar rendement, vakantiehuizen of veilige havens, of voor degenen die belastingbeperkingen en corruptiebestrijding in hun thuisland ontwijken. Maar de vraag naar Amerikaanse huizen van buitenlandse investeerders, vooral Chinees, stuwt de huizenprijzen op, toenemende bezorgdheid over de betaalbaarheid van huisvesting, volgens nieuw onderzoek van Wharton.

De huizenprijzen stegen tussen 2012 en 2018 met 8 procentpunten meer in Amerikaanse postcodes met een hoge in het buitenland geboren Chinese bevolking. volgens een paper getiteld "Global Capital and Local Assets:House Prices, hoeveelheden, en Elasticiteiten, " geschreven door Wharton-promovendus Caitlin Gorback en Wharton vastgoedprofessor Benjamin Keys.

"Het grote plaatje is dat we een betaalbaarheidscrisis hebben voor woningen in de steden waar de banen zijn, " Keys zei. "Een van de echte spanningen op de Amerikaanse huizenmarkt is dat de plaatsen met een sterke banengroei niet snel genoeg nieuwe woningen creëren om die banengroei op te vangen."

Het duidelijkste voorbeeld van de kloof tussen banengroei en huisvesting is de San Francisco Bay Area en specifiek San Mateo County, zei Sleutels. Sinds 2012, in die regio is de werkgelegenheid met ongeveer 30% gestegen, maar minder dan 10% meer woningen, hij voegde toe.

Keys gaf die woningtekorten de schuld van bestemmingsbeperkingen die nieuwe woningbouw afschrikken, en stijgende bouwkosten. "Er zijn ongeveer zes keer zoveel nieuwe banen als er nieuwe huisvestingsvergunningen zijn, "zei hij. "Er zijn veel hoepels om door te springen om iets gebouwd te krijgen op deze plaatsen, vooral om te bouwen op een manier die is dicht."

Buitenlanders die Amerikaanse huizen kopen, kunnen dat probleem van betaalbaarheid mogelijk verergeren, Sleutels vervolg. Chinese kopers hebben de afgelopen zeven jaar buitenlandse investeringen in Amerikaanse huizen geleid. In 2019-2020, ze kochten Amerikaanse huizen ter waarde van $ 11,5 miljard, of iets meer dan een zesde van het totaal, Dat blijkt uit een rapport van de National Association of Realtors (NAR). Andere investeerders in de top vijf kwamen uit Canada, Mexico, Indië en Colombia, in die volgorde. (Colombia verving vorig jaar het VK als het op vier na grootste land van herkomst van buitenlandse kopers). Aankopen van buitenlandse kopers maakten vorig jaar 4% uit van de $ 1,7 biljoen verkopen van bestaande woningen, merkte het NAR-rapport op.

Uit het onderzoek van Gorback en Keys blijkt ook dat de huizenprijzen en huren zijn gestegen op plaatsen waar grote hoeveelheden buitenlandse investeringen zijn gedaan. "Dat komt voor een groot deel omdat de plaatsen waar je buitenlandse kopers ziet dezelfde plaatsen zijn met meer dynamische economieën en meer banen."

Ongeveer de helft van de huizen die buitenlanders kopen, wordt gebruikt als hoofdverblijf; de andere dienen als vakantiehuizen, tweede huizen of een pied-a-terre die ze af en toe bezoeken, zei Sleutels. "Bijvoorbeeld, veel van de Canadese investeringen in Amerikaanse huizen zijn afkomstig van overwinteraars die huizen in Florida kopen."

Het bereik van een 'vraagschok'

Buitenlandse investeringen gebruiken als een "vraagschok, de krant kijkt ook naar hoe de woningbouw reageert op prijsveranderingen. "Als de prijzen in een markt stijgen, stimuleert dat de bouw? Leidt dat tot schoppen in de grond?" vroeg Keys. Verschillende markten reageren verschillend op die triggers, en veel hangt af van de beschikbaarheid van alternatieve locaties in de buurt, hij merkte.

Uit het onderzoek bleek dat huizenmarkten relatief inelastisch zijn voor prijsveranderingen op de korte termijn van ongeveer 10 jaar. "Huisprijzen kunnen veel sneller bewegen dan woningbouw, " zei Keys. Hij voegde eraan toe dat "kustmarkten en markten met historisch strengere bestemmingsplannen in deze periode inelastischer lijken te zijn, " eraan toevoegend dat deze bevinding consistent is met eerder onderzoek.

Keys merkte op dat hun onderzoek "een nieuwe empirische schatting van deze elasticiteiten biedt die niet is geschat met deze benadering of gedurende deze periode." Het maakt het mogelijk om "stedelijke economische modellen te vergelijken en te contrasteren en hopelijk te kalibreren met betrekking tot hoe goed we zouden verwachten dat de huizenmarkten reageren op verschillende soorten schokken, " hij voegde toe.

De "vraagschok" van buitenlandse investeringen veroorzaakt ook rimpeleffecten op de huizenmarkten, de studie vond, waarbij Seattle als voorbeeld wordt genoemd. "In het geval van Seattle, wanneer u geografisch inzoomt, zie je dit patroon van differentiële huizenprijsgroei, niet alleen in de hoge, in het buitenland geboren buurten, maar in de buurten die aan die buurten grenzen, ' zei Keys.

The Seattle example is part of the study's computation of the impact foreign capital flows have on house prices and supply for the largest 100 markets in the U.S. It found that local housing markets are price inelastic in the short run, but that is heterogeneous (or varies) across markets. Seattle displayed "a spillover effect" where investment in foreign-born Chinese neighborhoods pushes up housing prices in the nearby neighborhoods as well, Keys continued. Seattle also absorbs some of the demand redirected from Canada, where cities like Vancouver deter foreign ownership of homes through taxes, including on ownership of vacant homes, hij voegde toe.

Redirected Foreign Demand, Volatility

The U.S. housing market is also particularly sensitive to tax restraints many countries impose on foreigners buying residential properties in their jurisdictions, the paper found. Some of the investors turned away from those countries head to the U.S., which does not have those tax restraints.

Chinese investments in U.S. housing reflect in part a flight of capital from China in recent years, said Keys. "A big part of that was about wealthier Chinese citizens moving their money abroad to avoid taxes and to avoid scrutiny, " he added. In fact, China in 2016 experienced "the greatest episode of capital flight in history, " according to a Wall Street Journal report at the time.

As those investors turned their attention to the U.S., its housing markets turned out to be more sensitive than previously thought, said Keys. "One surprising finding in our study is how responsive foreign investment is to tax policies imposed abroad, " he added. "The takeaway for us is that these policies that are being imposed in countries like Singapore, Australia, Canada and New Zealand have a direct effect on the U.S. housing market."

Several countries consciously regulate foreign investments in residential properties, recognizing the undesirable effects some of that could have, especially with speculation. The paper documents 10 policy events in five countries between 2011 and 2018 that made the U.S. housing market "relatively cheaper to invest in." The governments in those countries used tax policy to deter foreigners from buying housing properties and to curb speculation.

Singapore was the first to introduce a foreign buyer tax in 2011 in the form of a stamp duty; it progressively increased that to 20% by July 2018. Hong Kong levies stamp duties of 30% on nonresident home buyers, which includes a duty on those who are not first-time buyers, including residents.

Others that levy taxes on foreign buyers of residential properties include the governments of British Columbia and Ontario in Canada; Victoria in Australia; and New Zealand. British Columbia also levied a speculation and vacancy tax in certain communities. Many countries impose such "foreign real estate buyer taxes" in order to deter foreign capital inflows and stabilize housing prices in their markets, the paper's authors noted.

While foreign investments have lifted home prices in select U.S. markets, they have declined in the last three years. Foreign inflows had been steadily increasing from $66 billion in 2009-2010 to $153 billion in 2016-2017, but have since dropped to $74 billion last year (2019-2020), according to the NAR report cited earlier.

Chinese investments in U.S. housing have followed that pattern, falling from nearly $32 billion in 2016-2017 to $11.5 billion last year. Keys attributed that to China's capital controls in recent years and pressure on its citizens to unwind their investments abroad in order to shore up its domestic economy, as the Wall Street Journal reported. The U.S.-China trade war, U.S. controls on immigration and unfavorable exchange rates have also dampened Chinese investments in U.S. housing, hij merkte.

What's Next for U.S. Housing?

Keys said his study is timely now because "there's a big question about how the housing market will come back after COVID-19." He noted that several housing submarkets in the U.S. have seen "huge inflows of foreign investment" over the last 10 years. "If that dries up, it would represent an opportunity for domestic buyers and put downward pressure on prices, but that may be a bad thing for existing home owners."

If the pandemic persists, foreign investments in U.S. homes would continue their decline, and cause home prices to fall, Keys predicted. In that setting, "clearly, there would be an advantage for domestic homebuyers, " said Keys. "[Also], a decline in foreign investment may relax some of the affordability constraints to a modest degree in cities where the jobs are more plentiful than the housing in them."

Some of the space vacated by Chinese and Canadian investors could be filled by those from Mexico, India and Colombia, which have shown rising appetites for U.S. homes. But such demand is "highly dependent" on U.S. federal policies, said Keys. U.S. policies on combating COVID-19 is the first factor, hij voegde toe. "Relative to the alternative markets where foreign buyers may be considering, we as a country have done the worst job managing the COVID crisis. Investors who are deliberating between the other megacities of the world and are concerned about public health will steer their investments away from the U.S. at the moment."

The outcome of the forthcoming U.S. presidential election could change some of those stakes. "At the moment, it feels like a difficult time for immigrants to feel welcome in this country, given the set of federal policies in place and the barriers to immigrate, " said Keys. "So, a change in administration that is attached to a change in those policies could certainly reinvigorate investment in the U.S. housing market."

Policy Prescriptions

Could the U.S. do something to protect its housing markets from unfavorable foreign investment? Policy makers could weigh the speed and magnitude at which foreign capital flows would decline, if the U.S. were to impose "a large foreign buyer tax" to deter foreign investments in housing, said Keys. Such investments "appear to be quite elastic" to the imposition of a foreign-buyer tax, hij voegde toe.

"My concern is largely one of unused housing units, especially in expensive areas, " said Keys. A vacancy tax similar to that in Vancouver is "worth considering, " he added. "One of the things that rapid flows of investment could do is they can distort construction efforts and put additional resources towards building properties that foreign investors may want only in the short term, but then that housing stock will last a very long time."

Keys also urged state and local governments to re-examine zoning and height restrictions, and the time delays that permitting for new construction entails. "The number of hurdles to jump through makes it so challenging to develop affordable housing in the U.S., " he added. Some states like California have already begun taking legislative action to push local communities to change their zoning rules, hij merkte.