Het is geen nieuws dat huurwoningen minder energiezuinig zijn dan andere woningen. Hoewel energie-efficiëntie voordelen oplevert voor een eigenaar-bewoner, verhuurders hebben weinig prikkels om te investeren, omdat ze de kosten zouden dragen zonder de voordelen te ervaren. Huurwoningen zijn dus doorgaans moeilijker en duurder om te verwarmen en te koelen.

Dit is geen recent fenomeen. Echter, huidige trends maken de zaak urgenter.

Nu meer mensen in Australië huren, meer mensen, inclusief meer kwetsbare mensen, wonen in inefficiënte huurwoningen. Verder, stijgende energiekosten betekent dat inefficiënte huurwoningen de sociale achterstand vergroten, door hogere energierekeningen en een slechtere gezondheid.

In deze context, minimale energie-efficiëntienormen voor huurwoningen zijn nog nooit zo urgent geweest.

Meer huurders wonen langer in bijzonder inefficiënte woningen

Huren is niet langer alleen maar een tussenoplossing tussen bij de ouders wonen en het bezitten van een huis. Naarmate de particuliere huursector is gegroeid, lange termijn huren is veel gebruikelijker geworden.

Bijgevolg, meer gezinnen huren, net als meer oudere Australiërs:twee op de vijf huurhuishoudens hebben nu kinderen ten laste, en de populatie van particuliere huurders vergrijst sneller dan de algemene bevolking. Steeds meer mensen huren langer huren, en later in het leven huren.

Deze mensen wonen in woningen die veel minder energiezuinig zijn. Huurders hebben vier keer meer kans om in een woning te wonen zonder isolatie, en ze hebben minder kans op raambehandelingen, zoals gordijnen.

In de handeling, de enige Australische jurisdictie die een verplicht openbaarmakingsschema voor energie-efficiëntie heeft voor huurwoningen, een op de vier bekendgemaakte beoordelingen voor huurwoningen is nul.

In tegenstelling tot, slechts één op de 20 woningen die te koop staan, heeft een beoordeling van nul, de laagst mogelijke beoordeling. Mensen die huren, leven in een andere wereld:een wereld van inefficiënte, ongeïsoleerde huizen, moeilijk te verwarmen of te koelen.

Inefficiënte huurwoningen houden sociale achterstand in stand

Voor sommige huurders de kosten van energie-inefficiëntie staan ​​op hun energierekening. Voor anderen, met name huurders met een laag inkomen, de kosten waarmee ze worden geconfronteerd, zijn een huis dat hen of hun familieleden ziek maakt.

Mensen met een laag inkomen zijn vaker huurders en besteden meer van hun inkomen aan energiekosten, verergering van de schade van inefficiënte huurwoningen.

In Australië, twee op de vijf huishoudens in het laagste inkomenskwintiel zijn huurders, vergeleken met ongeveer een op de vier in de bredere bevolking.

Hoewel huishoudens met een laag inkomen in absolute zin minder uitgeven aan brandstof, dergelijke uitgaven vormen een groter deel van hun inkomen:uit een recent onderzoek bleek dat Australische huishoudens in het laagste inkomenskwintiel 6,4 procent van hun inkomen aan elektriciteit en gas besteedden, vergeleken met 2,8 procent voor huishoudens in het middelste kwintiel.

Dit aandeel is de afgelopen tien jaar toegenomen, na opvallende stijgingen van de reële kosten van elektriciteit en gas. Voor huishoudens met een laag inkomen, de inefficiëntie van huurwoningen verergert een toch al benarde situatie.

De combinatie van inefficiënte woningen en stijgende energiekosten maakt het voor mensen moeilijker om hun huis te verwarmen, hun gezondheid in gevaar brengen. Verrassend genoeg, meer Australiërs sterven door koud weer dan door de hitte.

Dit is waarschijnlijk een gevolg van slechte huisvesting, aangezien Zweden een veel lager aantal sterfgevallen heeft als gevolg van verkoudheid:3,9 procent vergeleken met 6,5 procent in Australië.

Het verbeteren van de energie-efficiëntie van woningen is gekoppeld aan kortere tijd in het ziekenhuis, lage bloeddruk, en minder vrije dagen van werk of school. Inefficiënte huurwoningen laten mensen in een gevaarlijk koude omgeving achter, resulterend in een slechtere gezondheid en vermijdbare sterfgevallen.

Minimale energie-efficiëntienormen kunnen dit probleem oplossen

Huurwoningen hebben zo'n lage energie-efficiëntie vanwege split-incentives:"Voor verhuurders is er weinig prikkel om te investeren in energiebesparing als alle voordelen worden benut door huurders, maar hun waarde is niet voldoende om hogere huren af ​​te dwingen." Dus, in plaats van dat verhuurders betalen voor verbeteringen, mensen in huurwoningen betalen uiteindelijk de kosten van levensonderhoud in een inefficiënte woning.

Pogingen om dit probleem op te lossen met alleen subsidies zijn steeds mislukt. Hoewel verschillende Australische programma's verhuurders financiële prikkels hebben geboden om de energie-efficiëntie van huurwoningen te verbeteren, opname is verwaarloosbaar.

De overgrote meerderheid van de verhuurders van Australië zijn zogenaamde "mama en vader" verhuurders met slechts één vastgoedbelegging, en een toenemend gebruik van vastgoedbeheerders suggereert dat ze steeds minder geneigd zijn om hands-on met hun investering om te gaan. Het lijkt erop dat verhuurders te weinig betrokken zijn om alleen op financiële prikkels te reageren.

In plaats van alleen subsidies, de beste optie is om de "wortel en stok-benadering" te volgen:prikkels geven door middel van kortingen of belastinghervormingen, terwijl een wettelijke verplichting en handhavingsmechanismen worden gecreëerd door middel van minimumnormen. Verhuurders moeten worden verplicht ervoor te zorgen dat hun eigendom aan een minimale energie-efficiëntienorm voldoet voordat het te huur kan worden aangeboden.

Minimumnormen hebben een sociale rechtvaardigheidsdimensie:ze zorgen ervoor dat alle huurders kunnen profiteren van energie-efficiëntie, niet alleen degenen die zich de beste eigendommen kunnen veroorloven.

In aanvulling, minimumnormen zouden de mogelijkheden voor verhuurders verminderen om hogere huur van huurders te krijgen. Hoewel energie-efficiëntiefuncties een huurtoeslag opleveren, dit komt omdat dergelijke kenmerken zeldzaam zijn en schaarste hebben. Als functies zoals plafondisolatie alomtegenwoordig waren, ze konden geen premie aantrekken.

Verder, minimumnormen zijn populair. In een Victoriaans onderzoek onder huurders en verhuurders, normen werden ondersteund door meer dan 90 procent van de huurders en 70 procent van de verhuurders.

A 2018 survey of 1000 Australians found that 80 per cent supported minimum standards for rental homes "to ensure that they are safe, comfortable and have low energy bills." The Australian community, including landlords, understands the role of standards to improve affordability and well-being.

People who rent deserve decent homes

Every Australian state and territory should establish minimum energy efficiency standards for rental properties. A growing number of people are living in rental properties, at all stages of life, particularly people on low incomes.

Energy costs are consuming a growing chunk of the household budget, especially for the most vulnerable, who are more likely to be renting. And rental properties have significantly worse energy efficiency than owner-occupied properties, increasing bills and harming health.

While the Australian dream of homeownership is out of reach for a growing number of Australians, the dream of a comfortable, liveable home need not be.

Minimum energy efficiency standards can ensure that an increasing number of vulnerable households, renting privately, can enjoy the right to live safely, in dignity and comfort in their home.