Veel werknemers zijn ertoe gekomen om de voorkeur te geven aan thuiswerken nadat ze daartoe meer dan een jaar geleden werden gedwongen toen de pandemie begon. Volgens sommige schattingen eind 2021 werkt minimaal een kwart van de medewerkers nog meerdere dagen per week op afstand.

Voor degenen wiens baan het toelaat, ongebonden zijn van het kantoor kan betekenen dat je er verder vandaan moet gaan - een paar kilometer of een paar honderd.

De Nationaal Bureau voor Economisch Onderzoek publiceerde onlangs een witboek van Jan Brueckner, UCI Distinguished Professor in de economie, en zijn collega's Matthew Kahn en Gary Lin van de Johns Hopkins University, gezien de mogelijke effecten die langdurig werken op afstand kan hebben op de huizenmarkten, vooral in de meer dichtbevolkte en dure stedelijke gebieden. Brueckner deelt hier zijn inzichten.

U stelt voor dat naarmate meer mensen de mogelijkheid hebben om thuis te werken, we zullen mensen zien verhuizen naar een buitenwijk of naar geheel andere, goedkopere steden. Waarom?

Als werknemers hun goedbetaalde baan kunnen behouden en naar een goedkopere stad kunnen verhuizen, hun inkomen zal verder gaan. Echter, zo'n verhuizing kan een opoffering van voorzieningen (goed weer, enz.) waarmee rekening moet worden gehouden. Voor die arbeiders die in hun oorspronkelijke stad blijven, de verlaging van de reiskosten voor woon-werkverkeer door thuiswerken (slechts één keer per week naar kantoor gaan, laten we zeggen) maakt de buitenwijken - waar woningen per vierkante meter goedkoper zijn - aantrekkelijker dan voorheen. Als resultaat, thuiswerken kan leiden tot meer suburbanisatie.

Welke steden zullen naar verwachting het meest worden getroffen door deze verschuivingen?

We zouden effecten verwachten in dure steden met een groot aandeel witteboordenbanen die goed betalen en thuiswerken mogelijk maken. Dergelijke steden zijn onder meer New York, San Francisco, Boston en Seattle. We verwachten dat mensen uit deze steden verhuizen, ofwel naar buitenwijken of naar geheel andere steden of zelfs staten.

Dus … het kan weer betaalbaar worden om in San Francisco te wonen?

Mogelijk.

Aan de andere kant, waar verwacht je mensen naartoe te zien trekken?

We hebben in de media gehoord over migratie van Californië naar Austin, Texas, die relatief goedkoop is en minder een opoffering van voorzieningen biedt in vergelijking met kustlocaties. Hetzelfde geldt voor Boise, Idaho, wat veel in het nieuws is. Migratiegegevens over enkele jaren zullen een completer beeld geven.

Betekent dit meer gentrificatie in sommige steden?

In een zin, het is precies het omgekeerde. De voorspelling is dat veel goedbetaalde inwoners de belangrijkste steden van het land zullen verlaten, waardoor er meer ruimte is voor de minder welvarenden. Gentrificatie kan toenemen in de ontvangende steden naarmate immigranten arriveren, maar de gentrificatiedruk is op veel van deze plaatsen lager en dus minder een zorg voor de armere stadsbewoners.

U zegt dat "de economie nog een lange weg te gaan heeft voordat het nieuwe voorspelde evenwicht wordt bereikt." Wat voor tijdshorizon heb je voor ogen?

Als onze voorspellingen kloppen, we verwachten dat deze veranderingen binnen tien jaar voltooid zijn. Er zijn een aantal kanttekeningen, echter. Onze voorspellingen gaan ervan uit dat CEO's werken op afstand vanuit een andere stad zullen tolereren en degenen die het doen niet zullen straffen. De Wall Street Journal, echter, liep onlangs een verhaal dat deze veronderstelling in twijfel trekt. De kwestie hangt gedeeltelijk af van de vraag of telewerkers hun productiviteit kunnen behouden, een zorg die wordt verdisconteerd door sommige berichten in de media dat werknemers zich op afstand productiever voelen. Een andere vraag betreft de integratie van nieuwe medewerkers in een organisatie die afhankelijk is van werken op afstand. Nieuwe werknemers kunnen moeite hebben met het smeden van banden en het creëren van een verstandhouding met hun collega's.

Als we dit nieuwe evenwicht naderen, wat zijn enkele andere veranderingen die we kunnen verwachten?

Intercity-verhuizingen zullen de huizenprijzen en huren drukken in steden die bevolking verliezen, terwijl ze stijgen in de ontvangende steden. Intracity verhuizingen zullen de prijzen in de buitenwijken opdrijven. Deze veranderingen zullen beurtelings, gevolgen hebben voor de inkomsten uit onroerendgoedbelasting in en binnen steden.