Sinds de Brexit is het aantal verhuurders dat huurwoningen voor de lange termijn overdraagt ​​naar kortetermijnverhuur op platforms als Airbnb toegenomen, in een poging geld te verdienen aan de groeiende staycation-markt. COVID heeft de aantrekkingskracht van het leven op het platteland vergroot, waarbij meer mensen een tweede huis kopen. De betaalbaarheid is sinds 2020 verslechterd.

Deze recente druk heeft de decennia-oude trends van algemene tegenverstedelijking en de vraag naar huizen op het platteland geaccentueerd, die mijn collega's en ik bespreken in ons boek uit 2022, Village Housing.

Een combinatie van planningsbeperkingen en druk van de externe vraag, gericht op de kleinste dorpen en gehuchten, stimuleert de verwachtingen voor de grondprijs en maakt het moeilijk om betaalbare huizen te bouwen. Landwaarden behoren toe aan de gemeenschappen die ze creëren. Er moet een manier worden gevonden om de grondkosten vast te stellen op een prijs die de levering van betaalbare woningen op het platteland ondersteunt.

Opwaartse druk op de grondprijs

Autoriteiten voor plattelandsplanning opereren grotendeels vanuit de grondgedachte dat in de behoeften aan huisvesting en dienstverlening effectiever kan worden voorzien in de steden dan op het platteland. Zij reageren over het algemeen op de toegenomen vraag naar woningen in plattelandsgebieden door locaties in servicecentra en grotere steden toe te wijzen voor nieuwbouw. Ze leggen ook beleid vast in lokale plannen dat de opname van betaalbare woningen in marktgestuurde programma's vereist.

In dorpen wordt veel minder gebouwd. Daar wordt de bestaande voorraad geleidelijk verkocht als investeringsmogelijkheden aan rijkere inkomens of aan seizoens- en weekendbewoners. Deze dynamiek zorgt voor een opwaartse druk op de grondprijzen.

In die paar gevallen waarin locaties voor marktontwikkeling aan kleinere dorpen worden toegewezen, stijgt de grondprijs. De resulterende woningen zijn van hoge kwaliteit en onbetaalbaar voor de lokale bevolking.

Het is binnen deze uitdagende markt dat geregistreerde aanbieders van sociale huisvesting en gemeenschapsgrondfondsen, gevormd door groepen bezorgde bewoners, proberen betaalbare grond voor betaalbare woningen veilig te stellen via de zogenaamde 'landelijke uitzonderingslocatie'-aanpak.

Sinds 1991 hebben gemeenschappen met partners kunnen samenwerken aan het verkrijgen van een uitzonderlijke bouwvergunning voor betaalbare woningen op kleine percelen niet-toegewezen land (voldoende voor maximaal een dozijn woningen, afhankelijk van de omvang van de bewezen lokale behoefte) waarvoor geen toestemming voor huisvesting nodig zou zijn. normaal gesproken worden toegekend.

Een grondeigenaar zover krijgen dat hij accepteert dat dit een ‘uitzondering’ is op de normale planning – en niet een reguliere toewijzing – is een belangrijke hindernis. De grondeigenaar moet ermee instemmen de percelen te verkopen tegen een prijs die de betaalbaarheid ondersteunt.

Betaalbare grond ondersteunt betaalbare woningen

Sinds 2012 kunnen uitzonderingslocaties marktwoningen omvatten, waarvan de rol bestaat uit het ondersteunen van de levensvatbaarheid van projecten in een context van dalende subsidiepercentages. Deze subsidies worden doorgesluisd naar geregistreerde aanbieders door Homes England, een overheidsinstantie die wordt gesponsord door het Department for Leveling Up, Housing and Communities. De overheid heeft zich met hulp van de markt gericht op subsidievrije ontwikkeling, hoewel uitzonderingsgebieden meestal wel wat subsidies nodig hebben om levensvatbaar te worden.

Maar het opnemen van marktwoningen op uitzonderingslocaties op het platteland brengt kosten met zich mee. De prijsverwachtingen van grondeigenaren worden hoger, waardoor de prijs die voor grond wordt betaald omhoog gaat, en dat betekent dat een steeds groter deel van de marktwoningen nodig is om het betaalbare element te kruissubsidiëren. Grotere ontwikkelingen met meer woningen die te koop staan ​​en relatief minder betaalbare woningen voor lokale behoeften zullen niet hetzelfde niveau van gemeenschapssteun krijgen.

Bedreigingen voor de levensvatbaarheid van uitzonderingsgebieden op het platteland, grotendeels als gevolg van de stijgende grondkosten, betekenen dat gemeenschappen een cruciale bron van betaalbare huizen in anderszins onbetaalbare dorpen zullen verliezen. De vraag is wat hieraan gedaan kan worden.

Door de subsidietarieven te verhogen zouden aanbieders van sociale huisvesting (of belastingbetalers) hogere grondkosten kunnen dragen. Maar uit ons onderzoek blijkt dat dit onwaarschijnlijk is, gezien de beperkingen op de publieke financiering en de voorkeur van regeringen voor marktondersteuning. En hoe dan ook is de rechtvaardigheid van een dergelijke aanpak (belastingbetalers die in feite de pachtonttrekkingen van landeigenaren subsidiëren) twijfelachtig.

Een eerlijkere aanpak zou zijn om de grondkosten vast te stellen op een prijs die een reeks betaalbare woningtypes ondersteunt. Deze oplossing kan worden bereikt door in het nationale planningsbeleid een adviesprijs vast te stellen voor uitzonderingslocaties op het platteland, of, wanneer een adviesprijs de verkoop niet aanmoedigt, door gebruik te maken van vereenvoudigde en vernieuwde verplichte koopbevoegdheden om land in publiek bezit te brengen. Uit ervaringen elders in Groot-Brittannië blijkt dat het vooruitzicht op onteigening vaak voldoende is om landeigenaren tot verkoop aan te moedigen.

Uit ons onderzoek is gebleken dat de grondprijs die doorgaans de betaalbaarheid ondersteunt op uitzonderingslocaties op het platteland £10.000 per perceel bedraagt. Uitgaande van een taxatiedichtheid van 35 woningen per hectare, is dit cijfer veel hoger dan de landbouwwaarde (£600 voor een perceel van vergelijkbare grootte), maar veel lager dan de volledige woonwaarde (£150.000, bijvoorbeeld in South Cambridgeshire).

Sommige landeigenaren zullen een prijs accepteren die de betaalbaarheid ondersteunt, gemotiveerd door de wens om hun gemeenschappen te helpen. Anderen zullen zich verzetten tegen verkoop tegen elke prijs die minder bedraagt ​​dan de volledige woonwaarde. Momenteel wordt er echter te veel aan de markt overgelaten.

Lokale overheden hebben de macht nodig om kleine percelen grond snel en tegen een betaalbare prijs in openbaar bezit te brengen. Dit zou geregistreerde aanbieders en gemeenschapsgrondfondsen, en ook lokale raden, in staat stellen hun bouwprogramma's af te stemmen op de omvang van de behoefte aan huisvesting op het platteland.

Aangeboden door The Conversation

Dit artikel is opnieuw gepubliceerd vanuit The Conversation onder een Creative Commons-licentie. Lees het originele artikel.