Wetenschap
Onderzoek koppelt kiezersgedrag bij presidentsverkiezingen aan de prestaties van de huizenmarkt
Als de 21e eeuw iets heeft bewezen voor het Amerikaanse electoraat, dan is het wel dat presidentsverkiezingen notoir onvoorspelbare aangelegenheden zijn. De schijnbare willekeur waarmee het electoraat van het land zijn volgende president kiest, heeft stembureaus, pratende hoofden en amateur-psefologen alleen maar aangemoedigd om elke denkbare variabele onder de loep te nemen om hun respectieve verkiezingsvoorspellingsmodellen een broodnodige voorsprong te geven.
Sherwood Clements, collegiaal assistent-professor vastgoed aan het Pamplin College of Business, had echter een verkiezingstheorie die, voor zover hij weet, nooit was onderzocht met betrekking tot nationale verkiezingen. Clements, William en Mary Alice Park, Jr. Faculty Fellow bij het Blackwood Department of Real Estate, stelde de hypothese dat de prestaties van de grootste activaklasse van de Verenigde Staten, residentieel vastgoed, het gedrag en de uitkomsten van individuele kiezers zouden moeten beïnvloeden.
Onder deze hypothese geloofde Clements dat huiseigenaren meer voorstander zouden zijn van beleid dat – of politici die – als gunstig voor de waarde van hun onroerend goed worden beschouwd. Hij noemde dit het 'homevoter'-effect, een term die voor het eerst werd bedacht door professor William Fischel van Dartmouth College in 2001.
Door dertig jaar aan gegevens van de Federal Housing Finance Agency Housing Price Index te onderzoeken, evalueerden Clements en zijn co-auteurs de effecten van de prestaties van de huizenmarkt op provinciaal niveau op het kiezersgedrag bij nationale presidentsverkiezingen en kwamen tot de conclusie dat de prestaties van residentieel vastgoed in de VS markt heeft invloed op het kiezersgedrag bij presidentsverkiezingen.
De resultaten gevonden in het onderzoek van Clements, 'Housing Performance and the Electorate', gepubliceerd in het Journal of Real Estate Research laten zien dat provincies met superieure huizenprijzen in de vier jaar voorafgaand aan de verkiezingen eerder geneigd zijn om te ‘stemmen’ naar de zittende partij, terwijl provincies met slechtere huizenprijzen in de vier jaar voorafgaand aan de verkiezingen eerder geneigd zijn om te ‘stemmen’. zijn stem verleggen van de zittende naar de uitdagende partij.
"In termen van de leek is de kans groter dat een provincie overschakelt naar de gevestigde exploitant en niet naar een uitdager als de vastgoedsector het goed doet", aldus Clements. Volgens het onderzoek is de relatie het sterkst in de jaren onmiddellijk voorafgaand aan verkiezingen en in provincies die in het hogere kwartiel van de huizenprijsontwikkeling staan.
"Verkiezingsresultaten in 'swing'-provincies zijn bijzonder kwetsbaar voor de lokale vastgoedeconomie", zei hij.
Volgens Clements is de meest interessante bevinding in zijn onderzoek wat er is gebeurd met de waarde van woningen in provincies die hun stem aan de zittende president hebben overgedragen.
“Provincies die hun stem hebben omgedraaid, hebben tijdens de volgende verkiezingscyclus geen positieve resultaten behaald”, zei hij. "We zijn tot de conclusie gekomen dat het, strikt genomen in termen van de waarde van woningen, beter is dat we elke vier jaar van partij wisselen. Provincies kunnen beter geen positieve rendementen najagen."
Welke aanwijzingen kunnen verkiezingsvoorspellers ontlenen aan het onderzoek van Clements voor de presidentsverkiezingen van 2024?
"Laten we aannemen dat op staatsniveau de huizenprestatie-index in Virginia het afgelopen jaar met 5% is gestegen", aldus Clements.
"Als het rendement op de woningbouw in Virginia over een periode van vier jaar met 20% is gestegen, betekent dit dat er een 12% tot 17% grotere kans is dat mensen in Virginia op de zittende president zullen stemmen."
Als het onderzoek van Clements echter juist blijkt te zijn, is dat misschien niet het beste wat 'thuisstemmers' kunnen doen.
"Over een periode van 30 jaar heeft ons onderzoek aangetoond dat de resultaten die 'thuiskiezers' zoeken niet noodzakelijkerwijs in hun voordeel uitpakken."