Het grootstedelijk gebied van New York heeft een enorme economische groei doorgemaakt, maar veel bewoners in snel gentrificerende buurten hebben moeite om het leven in de 31-county te betalen, driestatenregio, Universiteit van Californië, Berkeley, onderzoekers hebben gevonden.

De interactieve plattegrond van het Urban Displacement Project, vandaag vrijgegeven door een Berkeley team, afgestudeerde studenten van het Center for Urban Science and Progress (CUSP) van de New York University, en het kantoor van de Local Initiatives Support Corporation (LISC) in New York City (LISC NYC), toont aan dat 12 procent van de buurten met lage inkomens te maken heeft met voortdurende of geavanceerde gentrificatie en nog eens 9 procent met ontheemding - huishoudens die gedwongen worden te vertrekken - zonder enige gentrificatie. Wanneer inwoners worden verdreven uit New York City, ze hebben weinig keuze, aangezien een meerderheid van de buitenwijken gentrificatie heeft ondergaan en steeds meer is gaan uitsluiten ten opzichte van bewoners met een laag inkomen.

"Ons werk laat zien dat de huisvestingscrisis gezinnen met een laag inkomen in de hele regio New York verdrijft, een patroon dat wordt herhaald in andere dure regio's in het land, ", zegt Karen Chapple, hoogleraar stads- en regionale planning van UC Berkeley.

Met enkele kanttekeningen - zoals de vertraging van volkstellingsgegevens bij het vastleggen van bevolkingsverschuivingen en de uitdagingen met gegevensbetrouwbaarheid in alle buurten van de regio - waren er verschillende belangrijke onderzoeksresultaten, inclusief:

• in 2016, meer dan een derde van de huishoudens met lage inkomens woonde in buurten met lage inkomens die risico lopen op ontheemding en gentrificatie, of die al onder druk staan, bestaande uit 24 procent van de volkstellingskanalen van het New Yorkse metrogebied.
• Meer dan 12% van de buurten in de regio is aan het gentrificeren of in een vergevorderd stadium van gentrificatie – gedefinieerd als een stijging van de woningwaarde of huurprijzen gepaard gaande met een instroom van hoge inkomens, hoogopgeleide inwoners – terwijl bijna 9% ontheemding ervaart zonder gentrificatie.
• in 2018, 515 volkstellingen in de regio werden aangewezen als kansenzones in het kader van een programma dat fiscale prikkels biedt voor particuliere investeringen in stedelijke gebieden met een laag inkomen. Drieëntwintig procent van de traktaten bevindt zich in gentrificerende buurten, en nog eens dertig procent bevindt zich in buurten met een risico op gentrificatie.
• Er zijn 314 super-gentrified of exclusieve buurten in de metroregio, het vormen van een ring van voorstedelijke en buitenstedelijke gemeenschappen met zeer hoge inkomens rond New York City, naast het creëren van uitsluitingseilanden in Manhattan, Brooklyn, en Koninginnen. De meeste hiervan zijn al lang exclusief, maar ongeveer 71 van deze buurten zijn tussen 1990 en 2016 overgegaan van gebieden met een laag inkomen naar gebieden waar het mediane gezinsinkomen, voor $ 140, 000 was in 2016 meer dan 200 procent van de regionale mediaan. De snelle stijging van de inkomens in deze buurten suggereert dat gentrificatie niet langer alleen een probleem is voor de stedelijke kern van New York City.

Hoe zit het met mijn buurt?

Met de online kaart kunnen bewoners, buurtgroepen en overheden om te beoordelen waar hun buurten zich bevinden in termen van het risico en het daadwerkelijk optreden van gentrificatie en ontheemding. In de San Francisco Bay Area, veel verschillende belanghebbenden hebben vergelijkbare interactieve kaarten gebruikt die zijn geproduceerd door het Urban Displacement Project:bewoners hebben de kaarten getoond tijdens gemeenteraadsvergaderingen om het bewustzijn van wijkverandering te vergroten, steden hebben ontwikkelaars gevraagd om de kaarten te bestuderen om de potentiële effecten van hun voorgestelde gebouwen te beoordelen, en de federale overheid heeft de kaarten gebruikt om een ​​anti-verplaatsingsvoorkeursbeleid vast te stellen voor wachtlijsten voor gesubsidieerde woningen.

"LISC NYC juicht de creatie van deze interactieve kaarten met gedetailleerde gegevens toe om gemeenschapsgebaseerde organisaties en beleidsmakers in de metroregio New York in staat te stellen het risico op verplaatsing van bewoners met een laag inkomen op buurtniveau te beoordelen. Met deze tool kunnen voorstanders, verkozen ambtenaren, Ambtenaren en onderzoekers van het agentschap zullen zich beter kunnen richten op initiatieven voor het behoud en de ontwikkeling van betaalbare woningen en inspanningen om ontheemding tegen te gaan, " zei LISC NYC adjunct-directeur Eva Neubauer Alligood.

Hulpmiddel voor vroegtijdige waarschuwing

De kaart van het Urban Displacement Project dient ook als een regionaal systeem voor vroegtijdige waarschuwing op het niveau van de volkstelling. Algemeen, 10 procent van de buurten, met bijna 550, 000 huishoudens met een laag inkomen, zijn kwetsbaar voor gentrificatie, op basis van de beschikbaarheid van betaalbare woningen en de aanwezigheid van kwetsbare bewoners in termen van inkomen, opleiding, huurdersstatus, of ras/etniciteit.

Deze kaarten kunnen nuttig zijn bij het identificeren van strategieën voor de bescherming van huurders voor bewoners met een laag inkomen die wonen in plaatsen zoals de Bronx en Newark, waar veel bewoners verdringing ervaren in buurten waar geen tekenen van aanzienlijke investeringen zijn.

Regionaal kan lokaal overstijgen

Gesubsidieerde huisvesting en bescherming van huurders zoals huurcontrole en uitzettingsverordeningen kunnen effectieve instrumenten zijn om gemeenschappen te stabiliseren, zegt Chapple, toch betekent het regionale karakter van de huizen- en banenmarkten dat sommige lokale oplossingen onvoldoende zijn om de volledige crisis aan te pakken.

zegt Mozes Gates, Vice-president voor huisvesting en buurtplanning bij de Regional Plan Association:"Zelfs als New York City zijn huurders met een laag inkomen in gentrificerende buurten kan beschermen, dat zal niet noodzakelijk de verplaatsingsdruk op de andere gemeenschappen in de regio verlichten, die vergelijkbare problemen van stijgende huren en minder huisvestingskeuzes ervaren." New York City heeft onlangs een nieuwe regionale planningsafdeling geopend om de lokale bevolking te helpen deze patronen te begrijpen.

Nieuwe strategieën

De behoefte aan nieuwe en behouden betaalbare woningen is duidelijk, gezien de stijgende huurlasten, dakloos, verlies van huurgereguleerde woningen, verslechtering van de volkshuisvesting, en meer. De staat New York onderneemt stappen om kwetsbare gemeenschappen te ondersteunen door $ 20 miljard te investeren om dakloosheid te bestrijden en nieuwe betaalbare woningen in de staat te behouden en uit te breiden. In de onlangs vastgestelde begroting van FY2020, De staat New York heeft het voor verhuurders illegaal gemaakt om te weigeren te verhuren aan huidige of toekomstige huurders met vouchers voor openbare bijstand en andere legale inkomstenbronnen.

New York City besteedt ook aanzienlijke gemeentelijke middelen via haar Housing New York 2.0-plan, dat streeft naar de productie en het behoud van 300, 000 betaalbare woningen. New York City heeft onlangs wetten aangenomen om verdringing van woningen te voorkomen, waaronder een recht op raadslieden voor huurders in een huisvestingsrechtbank die uitzetting wordt geconfronteerd en een wet die de lokale woningbouworganisatie machtigt om een ​​speculatieve observatielijst op te stellen om de verkoop van meergezinswoningen te controleren om de verkoop met een hoge leverage te meten als een voorspeller van roofzuchtig gedrag. Echter, onderzoekers waarschuwen dat met nieuwe investeringen in de regio New York van technologie en andere industrieën die hoge lonen opleveren, hooggeschoolde banen, evenals nieuw beleid zoals Opportunity Zones, het is nog belangrijker voor wetgevers om rekening te houden met de mogelijke gevolgen voor de betaalbaarheid en ontheemding in de regio.

"Ons onderzoek suggereert strategieën die gemeenschappen kunnen helpen stabiliseren en betaalbaar houden, "Chaple zegt, opmerkend dat de tools betrekking hebben op manieren om gesubsidieerde eenheden te produceren en te behouden, en om het organiseren van gemeenschappen te bevorderen. Ingrid Gould Ellen, hoogleraar aan de New York University en faculteitsdirecteur van het Furman Center, is het ermee eens:"Deze kaarten laten de marktdruk zien die in veel buurten in de stad wordt gevoeld. Ons eigen onderzoek onderstreept de cruciale rol van volkshuisvesting en andere plaatsgebonden sociale woningen bij het waarborgen van de -diversiteit in gentrificerende buurten runnen."

LISC sponsorde dit onderzoek na zijn bijeenkomst in 2016 over buurtverandering, verplaatsing, en rechtvaardige ontwikkeling, waaruit bleek dat beleidsmakers en gemeenschapsorganisaties die zich bezighouden met ontheemdingskwesties toegang moeten hebben tot gegevens om de langetermijndynamiek in de regionale context beter te begrijpen. Het project, die werd doorgelicht door negen verschillende gemeenschapsorganisaties en onderwijsinstellingen in New York, vertrouwt uitsluitend op gegevens van de U.S. Census (1990 en 2000 Decennial Census en American Community Survey (ACS) 2012-2016 5-jarige schattingen) om de aanpak gemakkelijk reproduceerbaar te maken in gemeenschappen in de hele V.S.