Elke huurder heeft geprobeerd uit te rekenen of het verstandiger is om een ​​huis te kopen, in plaats van door te gaan met leasen.

Weinigen zijn zo uitgerust om dit te doen als Hamed Ghoddusi.

Ghoddusi, een assistent-professor financiën aan de School of Business, een model ontwikkeld om de effectiviteit van een hypotheek als fiscaal schild te midden van onzekerheid te onderzoeken. En toen hij besloot het huis in Hudson County te kopen dat hij huurde sinds hij zes jaar geleden naar het Stevens Institute of Technology kwam, uit zijn berekeningen bleek dat hij een voorsprong had bij het vergelijken van hypotheekaftrek met de hoge huur die hij betaalde.

Vervolgens, Donald Trump ondertekende de Tax Cuts and Jobs Act. Plotseling, ZOUT-aftrek werd gemaximeerd op $ 10, 000 - extreem straffend in hoge inkomens, staten met hoge belastingen zoals New Jersey - en de berekeningen van Ghoddusi gingen uit het raam.

"Ze zeggen dat je moet schrijven wat je weet, " zei Ghoddusi. "In dit geval, misschien was het meer zoals herschrijven wat je weet?" Zijn werk, geschreven in samenwerking met Mohamad Afkhami, een doctoraat kandidaat bij Stevens wordt vermeld in de Journal of Economic Dynamics and Control .

Echter, de herschrijving heeft dit onderwerp nog meer zichtbaarheid gegeven, als huiseigenaren, bedrijven en lokale overheden beoordelen de impact van de Wet op belastingverlagingen en banen van 2017. Op basis van bevindingen uit zijn model, hij verwacht huizenprijzen en vraag in hoge inkomens, plaatsen met hoge belastingen zoals New Jersey vallen, met een voorspelbare impact op de inning van onroerendgoedbelasting.

Het meest unieke onderdeel van het model is dat het rekening houdt met onzekerheid - en in feite, volatiliteit kan een goede zaak zijn voor huishoudens die zich voorbereiden op het indienen van belastingen. In een toepassing van het model, Ghoddusi keek naar de voordelen van een hypotheek met variabele rente, of ARM, tegen een vast tarief. ARM-leningen bieden doorgaans een lagere rente aan het begin van de hypotheek; na een bepaalde tijd, het tarief wordt herberekend op basis van de index waaraan de hypotheek is gekoppeld.

Conventionele wijsheid is dat een ARM duurder wordt wanneer de rente stijgt. Maar als die tarieven stijgen, een huiseigenaar is eerder geneigd die hogere rentekosten af ​​te trekken, ze omzetten in belastingbesparingen, wat betekent dat de verwachte effectieve kosten van een ARM lager zijn dan een hypotheek met vaste rente en een gelijke gemiddelde rente, zei Ghoddusi.

Het model van Ghoddusi helpt een kredietnemer om de beste hypotheekbeslissing te nemen door de verwachte waarde van hypotheekrenteaftrek gedurende de looptijd van de lening te kwantificeren. Het model houdt rekening met factoren zoals een lening met vaste of aanpasbare rente, de looptijd en lokale belastingen bij het bepalen van de totale kosten van de hypotheek.

"Ik ken geen ander model dat kijkt naar het effect van onzekerheid op de verwachte waarde van de hypotheekrenteaftrek, " zei hij. "De volatiliteit is misschien niet slecht voor bepaalde huishoudens die zich in de buurt van de standaardaftrekdrempel bevinden."

Aanvullend, leners die electieve medische procedures of liefdadigheidsgiften kunnen uitstellen, samenvoegen tot één jaar, kan soms de standaardaftrek overschrijden, het creëren van extra fiscale afscherming.

Ghoddusi werkt al aan toekomstige ideeën voor toepassingen van zijn model. De belangrijkste is misschien hoe de belastingverlagingen van Trump de huizenprijzen in verschillende staten beïnvloeden, een onderwerp waar het originele artikel over gaat.

"Het is erg nuttig om zoveel collega's hier te hebben die in dat (analyse- en modellerings)kader denken en het gemakkelijker maken om aandachtsgebieden te identificeren die impact kunnen creëren."

"Plaatsen zoals Texas of Florida, waar geen inkomstenbelasting is, je zult niet veel effect zien, omdat huiseigenaren toch de standaardaftrek nemen, ' zei hij. 'Maar in plaatsen als New Jersey, New York en Californië, waar de lokale belastingen hoog zijn, je ziet nu dat de SALT-aftrek is gemaximeerd op $ 10, 000. Dus er is minder financiële prikkel om op die plaatsen een huis te kopen, wat betekent dat de prijzen moeten dalen."

Ghoddusi woonde eerder in Austin, een energiebroedplaats, zo kreeg hij zijn start in de energiefinanciering. Maar na de verhuizing naar de omgeving van New York City, hij realiseerde zich al snel of hij onderzoek wilde doen dat impact creëert, een goede plek om te kijken zou onroerend goed zijn.

De impact van zijn werk heeft hem soms zelfs verrast, zoals wanneer hij bevindingen van zijn model aan andere onderzoekers in de financiële ruimte heeft gepresenteerd.

"Dit soort werk krijgt altijd aandacht, omdat iedereen op de een of andere manier met hypotheken te maken heeft, "zei hij. "Maar nu, als ik aan het einde van mijn seminars kom, Ik zie al die teleurgestelde gezichten van mensen die bij de berekening van hun effectieve vermogenskosten misschien niet het effect van het eigen risico hebben meegewogen. En dit zijn financiële faculteiten die gesofisticeerd zijn over dit onderwerp, dus ik weet dat er behoefte is aan meer begrip op het niveau van de huizenkoper."