We hebben allemaal de foto's gezien van Detroit toen het op het laagste punt stond na de recessie van 2008:straat na straat van leegstaande percelen en verlaten huizen - een stad in zichtbaar verval. Het was misschien het uithangbord van de stedelijke plaag, maar die problemen komen vaker voor dan je zou denken in arme buurten in veel middelgrote steden in het hele land.

Voor een expert in stedenbouw zoals Justin Hollander, dit roept een kritische vraag op:wat is de beste manier voor steden om met die leegstaande en verlaten panden om te gaan, die buurtwaarden naar beneden halen en een vicieuze cirkel van armoede en achteruitgang creëren?

Het gebruikelijke antwoord voor worstelende steden is nieuwe banen binnen te halen, de belastinggrondslag laten groeien, en gentrificatie van armere buurten. Het probleem met die aanpak is dat de arme mensen in die buurten onvermijdelijk worden verdreven, ergens anders heen gaan, en de cyclus begint opnieuw, zei Hollander, A96, een universitair hoofddocent bij de afdeling Stedelijk en Milieubeleid en Planning.

Hij deed eerder stedenbouwkundig onderzoek in New Bedford, een kleine stad aan het water in het zuidoosten van Massachusetts, en weet dat er een andere benadering nodig is om met leegstaande en verlaten panden om te gaan. In zijn laatste boek, Een gewone stad (Palgrave Macmillan), hij onderzoekt de aanpak van New Bedford diepgaand, die hij stedelijke absorptie noemt.

Eigenaren van onroerend goed daar kochten noodlijdende aangrenzende panden op, en hergebruikt ze voor alles, van parkeren tot stadstuinen. Het resultaat was een ommekeer. "Het was geen plaag meer - geen drugsdealer gaat een winkel opzetten en zijn ding doen, ' zei Hollander.

Wat zat er achter die transformatie? "Ik kon geen specifiek stadsbeleid of -initiatief aanwijzen dat zei dat we dit land weer gaan hergebruiken - het waren echt de beslissingen van duizenden individuele landeigenaren en investeerders, " zei hij. "De markt werkte; dit land is waardevol, mensen hergebruiken en hergebruiken het, het nemen van een dichte stad en het minder dicht maken."

Dat wil niet zeggen dat stadsambtenaren niet hebben geholpen dit proces vooruit te helpen. "Ik denk dat steden kunnen leren van New Bedford en kunnen proberen systemen en regels en voorschriften op te zetten die dit hergebruik gemakkelijker maken, ' zei Hollander.

Zoneringsregels zijn in veel opzichten een grote remmer van dit soort reabsorptie, Mede omdat die regels vaak contraproductief en moeilijk te veranderen zijn. bijvoorbeeld, gebruik van landbouwgrond is verboden. Maar als u een groot braakliggend terrein heeft, het verbouwen van voedsel in een stadsboerderij is veel logischer dan een eigendom ongebruikt laten.

"In sommige gevallen is zelfs de lichte industrie zinvol, " zei Hollander. "Dat is het soort creativiteit dat stadsbesturen ter tafel kunnen brengen om het hergebruik van deze verlaten eigendommen te vergemakkelijken. Ik denk dat het de moeite waard is om er moeite voor te doen, en maak de zonering passend bij wat de marktvraag is." De steden, hij zei, kan actieve partners zijn met eigenaren van onroerend goed en buurtverenigingen om verlaten eigendommen te redden.

Een ander voordeel van deze aanpak is dat het geen gentrificatie is:niemand wordt uit zijn buurt verdreven. "Ik vind dat steden arme mensen en rijke mensen en iedereen daar tussenin moeten kunnen huisvesten, "zei Hollander. "Ze zouden een diversiteit aan soorten buurten moeten hebben, maar zelfs in de armste buurten, er hoeven geen braakliggende terreinen en verlaten gebouwen te zijn."

Met de publicatie van zijn boek, Hollander hoopt dat er "betere ontvankelijkheid zal zijn voor deze argumenten rond stedelijke absorptie, echt concrete strategieën die kunnen worden gebruikt om leegstaande en verlaten panden te verminderen, "zei hij. "Dat directe resultaat zou prachtig zijn."