Een recent nieuwsbericht over de radicaal nieuwe huisvestingswet in Nieuw-Zeeland en of dergelijke maatregelen in Canada zouden kunnen werken, impliceert dat de stijgende huizenprijzen te wijten zijn aan een gebrek aan aanbod.

In haar verkiezingsplatform stelde de liberale partij voor om $ 4 miljard te investeren in een gemeentelijke aanbodversneller die gericht is op het bouwen van meer woningen. Dit is de verkeerde benadering.

Als beleidsmakers en de pas herkozen regering de betaalbaarheid van huisvesting willen verbeteren en het vermogen van jonge gezinnen om huiseigenaar te worden, willen verbeteren, moeten ze hun aandacht richten op de belangrijkste drijfveer van prijsstijgingen:de opgedreven vraag, aangezet door de heilige koe van niet-belasting van vermogenswinsten op een hoofdverblijf.

Een koor van stemmen, van bankeconomen tot de vastgoedsector, bestendigt het argument dat de voornaamste oorzaak van de torenhoge huizenprijzen een gebrek aan aanbod is. Deze visie is versterkt in de berichtgeving in de media en werd benadrukt in recente verkiezingsplatforms.

Deze visie op 'gebrek aan aanbod' is gebaseerd op basisboeken Economie 101, waar met behulp van het voorbeeld van widgets en een eenvoudige vraag- en aanbodcurve, een toename van het aanbod een prijsverlaging veroorzaakt.

Maar huizen zijn geen widgets. Het zijn unieke entiteiten, zowel een basisbehoefte als in toenemende mate een investeringsgoed. Ze hebben ook een vaste locatie en hun waarden weerspiegelen de kenmerken van de locaties die kopers waarderen en waarvoor ze bereid zijn een meerprijs te betalen.

Huizen overtreffen huishoudens

Op nationaal niveau heeft Canada tussen 2006 en 2016 1,636 miljoen huishoudens toegevoegd en 1,919 miljoen nieuwe huizen gebouwd, volgens de gegevens van de Canada Mortgage and Housing Corporation en Census. Er werden dus gemiddeld bijna 30.000 extra woningen per jaar gebouwd in vergelijking met de toename van het aantal huishoudens.

In Vancouver overtrof de nieuwbouw de groei van huishoudens met 19 procent. In Toronto was dat één procent en Ottawa bleef vier procent achter bij de gezinsgroei.

Dus in theorie hadden we tussen 2006 en 2016 de grootste prijsgroei in Ottawa en minder prijsdruk in Vancouver moeten zien. Maar de prijzen stegen met respectievelijk 93 procent en 96 procent in Vancouver en Toronto, maar met slechts 47 procent in Ottawa.

Onvoldoende aanbod kan een bijdragende factor zijn, vooral in steden waar de gezinsgroei groter is dan de bouw van nieuwe huizen, maar het is niet de primaire of belangrijkste oorzaak.

De belangrijkste oorzaak is de vraag - en niet alleen de kwantiteit van de vraag, maar ook de kwaliteit van de vraag.

In de afgelopen decennia hebben we een nieuw fenomeen gezien van een hoge vraag, gecreëerd door huishoudens die een aanzienlijk opgebouwd eigen vermogen hebben door aanhoudende waardestijging van hun huis, gecombineerd met een sterke inkomensgroei en dalende en historisch lage hypotheekrentes.

Huiseigenaren ruilen in

In Canada verkopen we ongeveer 700.000 woningen per jaar via wederverkoop plus nieuwbouwwoningen. Er zijn 14 miljoen huishoudens, dus dit is slechts vijf procent van alle huishoudens.

Veel van deze kopers zijn bestaande eigenaren die inruilen. Slechts een kwart tot een derde van de kopers zijn starters (de meeste in hogere inkomensklassen en met ouderlijke hulp). Het is de grotere groep - kopers die inruilen - die de capaciteit heeft om deze hoge prijzen te betalen. Zeker een klein percentage van hen kan ook buitenlandse kopers zijn en sommige zijn investeerders, maar de meeste zijn gewoon gewone huishoudens.

Veel bestaande eigenaren hebben een inkomen dat ruim boven de mediaan ligt. Ze hebben ook aanzienlijk hun koopkracht vergroot door historisch lage rentetarieven, en aanzienlijke rijkdom door onverdiende meevallers die zijn ontstaan ​​door jaren van stijgende prijzen.

Belangrijker nog, ze ondermijnen het concept dat een toegevoegd aanbod de prijsstijgingen zal vertragen of vertragen. Alle steden hebben gewilde woningen in gewenste buurten - vaak bescheiden, oudere woningen op grote kavels. Vanwege de toplocatie kunnen huizen, bijvoorbeeld in de binnenstad van Vancouver, worden verkocht voor tussen de $ 2 miljoen en $ 3 miljoen of in Ottawa misschien voor $ 800.000.

Ontwikkelaars kopen die kavels vaak op, slopen de bestaande woning en vervangen deze door twee of drie eigentijdse nieuwe woningen. De prijsstelling weerspiegelt de waarden die consumenten aan dat gebied toeschrijven, en zal onvermijdelijk de oorspronkelijke huizenprijs overschrijden.

De rol van ontwikkelaars

In het centrum van Ottawa worden bijvoorbeeld bestaande bescheiden huizen gekocht voor $ 600.000 tot $ 700.000, gesloopt en vervangen door een semi, waarbij elke kant wordt verkocht voor $ 1,2 tot $ 1,4 miljoen.

Hetzelfde gebeurt in het hele land, met nieuwe huizen die veel duurder zijn dan - tot wel het dubbele - van wat de prijs zou zijn geweest voor het bestaande huis. Dat oudere huis zou redelijk betaalbaar zijn geweest voor een jong gezin als ze niet waren overboden door de ontwikkelaar.

Het is duidelijk dat deze vorm van intensivering (het herbestemmen van de exclusieve eengezinsbuurten) en het uitgebreide aanbod de prijsgroei niet zal vertragen of vertragen, vooral gezien de vraag van kopers met geaccumuleerde vermogen op zoek naar onroerend goed op deze locaties. Meer aanbod betekent dus niet lagere prijzen.

Dus als de hoge koopkracht van huizen de huizenprijzen opdrijft en niet onvoldoende aanbod, dan moet de noodzakelijke beleidsreactie erop gericht zijn deze vraag te vertragen of te onderdrukken door een deel van de meevaller van de opgebouwde waardering in beslag te nemen.

Dit betekent dat ze de heilige koe belasting van vermogenswinsten op huizen op zich nemen - jongere Canadezen zullen hen daarvoor bedanken en misschien zelfs stemmen op de partij die het lef heeft om het te doen.