Het kabinet heeft ruim een ​​week geleden een moratorium op huisuitzettingen afgekondigd naar aanleiding van de COVID-19-pandemie. Zoals ministers en commentatoren van de regering hebben geprobeerd duidelijk te maken, het is alleen bedoeld om huisuitzettingen te stoppen, niet om huurbetalingen te doen. Maar door het plotselinge verlies van banen en inkomens kunnen veel huishoudens de huur van voor de crisis niet blijven betalen.

Huurders vragen huurverlagingen of ontheffingen van hun verhuurders, met verontrustend gemengde resultaten. Het is tijd voor regeringen om in te grijpen en het probleem op te lossen, door huurverlagingen over de hele linie wettelijk te verplichten.

Een recente analyse van de huishoudfinanciën van huurders en verhuurders laat duidelijk zien dat de laatste groep veel beter in staat is om een ​​financiële klap te krijgen van deze pandemie.

Tot nu toe heeft de minister-president huurders en verhuurders aangemoedigd om individuele afspraken te maken. Bij gebrek aan overheidsrichtlijnen, Daarover zijn makelaars en huurdersvertegenwoordigers het eens:de situatie is een puinhoop.

Sommige verhuurders en makelaars reageren sympathiek. Anderen aarzelen, blijkbaar op hun hoede vrijwillige kortingen kunnen hun verzekering ongeldig maken. Sommigen dringen aan op volledige betaling, of zelfs huurverhogingen. En sommigen adviseerden huurders om van hun pensioen gebruik te maken om huur te betalen - totdat ASIC hen waarschuwde.

Waarom zou de overheid moeten ingrijpen?

Gisteren sprak het kabinet over handelshuur, maar weer buiten beschouwing gelaten woningen. Het ligt binnen de macht van de staats- en territoriumregeringen om deze rotzooi op te lossen. Ze zouden wetten kunnen maken om de huren te verlagen tot een fractie van de huidige huren of tot nul – een volledige opschorting van huurverplichtingen voor de aangegeven duur van de pandemie.

Met medewerking van de federale overheid, hypotheekrente zou dezelfde behandeling kunnen krijgen:verplicht verlaagd of opgeschort vanwege de pandemie, met uitgestelde aflossing van de hoofdsom.

Dit is het passende antwoord op de eigenaardige aard van deze crisis. Het belangrijkste punt hier is dat de overheid opzettelijk economische activiteit onderdrukt om overdracht van het virus te voorkomen. Nu de gezinsinkomens sterk zijn gedaald - en regeringen proberen ze aan te vullen met nieuwe betalingen - is het ook logisch om de uitstroom van huishoudens te verminderen.

Een blik op de financiën van huurders en verhuurders

De grootste huishoudelijke uitgaven die moeten worden verlaagd, zijn huur en rente. Hier is een korte schets van inkomens en uitstromen in de Australische particuliere huursector, met behulp van de laatst beschikbare cijfers van het ABS, de ATO, de Productivity Commission en gedetailleerde analyse van eerdere gegevensrondes vorig jaar door Kath Hulse, Margaret Reynolds en ik.

Ongeveer 2,5 miljoen Australische huishoudens huren particulier. Iets meer dan de helft behoort naar inkomen tot de onderste 40% van de huishoudens. Ongeveer een derde zijn huishoudens met een laag inkomen die meer dan 30% van hun inkomen aan huur betalen – en dat is vóór de inkomensverliezen door COVID-19.

Particuliere huurders betalen ongeveer A $ 43 miljard per jaar aan huur aan een ander, kleinere groep huishoudens:de 1,3 miljoen huisbazen in Australië.

Iets meer dan de helft van die huurinkomsten, A $ 22 miljard, stroomt direct weer uit naar banken, als rentebetalingen op investeringsleningen. Bij 60% van de verhuurders is de rente-uitstroom, plus andere eigendomsgerelateerde kosten, groter is dan hun huurinkomsten:ze hebben een negatieve schuld. Voor hen, huurinkomsten gaan niet over eten op tafel zetten; het is een gedeeltelijke financiering van hun investering of speculatie in onroerend goed.

Deze negatief gearrangeerde groep ontvangt hoge inkomens uit werk en andere bronnen. Afgezien van hun netto huurverliezen, ze hebben een gemiddeld jaarlijks belastbaar inkomen van ongeveer A $ 94, 000, tegen $ 54, 000 voor niet-verhuurders. De andere inkomsten van verhuurders hebben mogelijk een COVID-19-hit gekregen, maar de meest voorkomende beroepen voor deze groep – algemeen directeuren, geregistreerde verpleegkundigen en accountants - hebben het waarschijnlijk beter gedaan dan de losse werkers en de klussers.

Verhuurders die netto positieve huurinkomsten hebben, ontvangen meestal ook andere inkomsten. Hun gemiddelde jaarlijkse belastbare inkomen is A $ 66, 000 voordat de nettohuur wordt toegevoegd.

Een relatief klein aantal verhuurders, 16%, zijn de pensioengerechtigde leeftijd. Ze kunnen heel goed afhankelijk zijn van huurinkomsten voor consumptie, maar, gemiddeld, ze zijn rijk, met bijna A $ 3 miljoen aan nettovermogen.

Een laatste punt over verhuurders:zij hebben vaker een partner dan niet-verhuurders. Vermoedelijk, dan, ze hebben toegang tot gedeelde bronnen in moeilijke tijden. Het gemiddelde beschikbare gezinsinkomen voor verhuurders is A $ 135, 000 per jaar, tegen A $ 82, 000 voor niet-verhuurders.

Dus, werden de huuruitstroom van huurders verminderd, Huishoudens zijn relatief goed gepositioneerd om een ​​daling van hun huurinkomsten te dragen.

Hoe de last voor verhuurders te verlichten?

verhuurders zouden natuurlijk, willen ook hun eigen uitstroom verminderen. Waarschijnlijk hebben ze dat al gedaan, omdat de pandemie zoveel discretionaire bestedingsmogelijkheden heeft gesloten.

Een andere uitstroom - de A $ 3 miljard die ze per jaar aan makelaars besteden - zou ook worden verminderd, omdat makelaarskosten meestal worden berekend als een deel van de huur. Dit zou pijn veroorzaken voor agenten, maar veel van hun activiteiten - het inspecteren van eigendommen, het afhandelen van uitzettingsprocedures, het voeren van marketingcampagnes zijn niet nodig in een pandemie. JobKeeper-betalingen kunnen hun bedrijf ondersteunen.

De grootste pijn zou de uitstroom van rente zijn. Maar laten we ook de rente verlagen of opschorten, voor zowel eigenaar-bewoners als verhuurders. Dit zou de inkomsten voor banken verminderen, die een probleem zouden hebben wanneer hun eigen verplichtingen aan hele financiers opeisbaar zouden zijn.

En op dat moment zou er een echt nuttige onderhandeling kunnen plaatsvinden tussen banken en de Australische overheid. Ze konden "zitten, met elkaar praten en dit oplossen' - zoals de premier aan miljoenen individuen heeft voorgesteld - om de financiën draaiende te houden, in ruil voor hervormde dienstverlening en een belang in het openbaar vermogen.

In gewone tijden, huren en rente spelen een controversiële rol in de economie. Ze halen waarde uit productieve actoren in de economie ten voordele van eigenaren van onroerend goed en financiële activa, en zijn het voorwerp van speculatie. Maar, zoals de politiek econoom David Harvey opmerkt, ze hebben ook een coördinerende rol die de concurrentie en toekomstige productie stimuleert.

Maar dit zijn geen gewone tijden. Op dit moment, minstens, we hebben geen huur nodig om te coördineren wat de economie moet doen. We moeten de essentiële dingen produceren en al het andere dat veilig thuis kan worden gedaan, met de rest van de productie in winterslaap. En we moeten ervoor zorgen dat huishoudens genoeg inkomen behouden voor de basisbehoeften, met inkomensdalingen die eerlijk worden verdeeld.

Dit artikel is opnieuw gepubliceerd vanuit The Conversation onder een Creative Commons-licentie. Lees het originele artikel.