Uit nieuw onderzoek van huisvestingsexperts van het USC blijkt dat het gebrek aan betaalbare huur een groter probleem is dan eerder werd gedacht, niet alleen in grote kuststeden, maar in een groot deel van de Verenigde Staten.

De bevindingen komen van een nieuwe methode van onderzoekers van de USC Price School of Public Policy om beleidsmakers een nauwkeuriger beeld te geven van de huurmarktomstandigheden. Het laat de toenemende druk op werkende mensen zien, evenals de uitdagingen waarmee bedrijven worden geconfronteerd bij het werven van arbeidskrachten. De bevindingen onderstrepen ook hoe traditionele methoden voor het berekenen van de huurlast de reële omstandigheden vaak aanzienlijk verkeerd weergeven.

"Het onderzoek laat een groeiende mismatch zien tussen huur en inkomen, hoe de huren sneller stijgen dan de lonen. Het is een betaalbaarheidsprobleem dat acuut is onder de armste mensen, maar het treft een veel grotere groep mensen, " zei Dowell Myers, hoogleraar stadsplanning en demografie aan USC Price en directeur van de Population Dynamics Research Group van de school.

Washington, gelijkstroom, was het minst betaalbare grootstedelijke gebied in het algemeen in de natie. Vier van de 10 minst betaalbare metro's bevinden zich in Californië:San Diego, Los Angeles, Riverside-San Bernardino en Sacramento. De meest betaalbare steden liggen in het binnenland, inclusief Atlanta, Zout meer stad, Las Vegas en Phoenix.

De studie is onlangs gepubliceerd in het peer-reviewed, beleidsonderzoek tijdschrift Stadsgezicht , geproduceerd door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling.

Betaalbare huur herberekenen

De heersende methode om de betaalbaarheid te beoordelen is een te hoge huurlast, gemeten aan het percentage huurders dat meer dan 30 procent van het gezinsinkomen aan huur besteedt. Maar deze techniek heeft tekortkomingen omdat hij de mate van lokale betaalbaarheid niet goed onderscheidt. Het leidt ook tot afwijkingen, zoals het vinden van die betaalbaarheid in San Francisco of Washington, gelijkstroom, beter is dan het landelijk gemiddelde, zei Myers.

In plaats daarvan, de nieuwe methode die de onderzoekers gebruikten, is ontworpen om de groeiende mismatch tussen stijgende huren en inkomens te meten op een manier die grootstedelijke gebieden in de tijd nauwkeuriger kan onderscheiden, terwijl ook problemen op zowel lage als middeninkomensniveaus worden geïsoleerd. Het maakt gebruik van een indicator die de onderzoekers de "constante kwartielmismatch, " die dezelfde volkstellingsgegevens in een ander ontwerp gebruikt om veranderingen in huur- en inkomensverdelingen te vergelijken met hun waarden in een basisjaar - 2000 in deze studie, die voorafgaat aan zowel de huizenbubbel als de Grote Recessie - tot 2016.

De huurverdelingen zijn in het land en de meeste grootstedelijke gebieden naar boven verschoven, terwijl de inkomensverdelingen zeer weinig zijn verbeterd. Bijvoorbeeld, sinds 2000, de mediane huurbetaling landelijk steeg met 17,2 procent (in 2016 dollars), terwijl het gemiddelde jaarinkomen van huurders juist licht is gedaald, vanaf $38, 468 tot $37, 500 (-2,5 procent).

De studie gebruikt de mismatch-indicator om de 50 grootste stedelijke gebieden te rangschikken voor betaalbaarheid van huur, gebaseerd op gegevens van de volkstelling van 2000 en de American Community Survey. Het sorteert huurders in vier kwartielen over de grootstedelijke gebieden met behulp van drempels die in 2000 zijn gedefinieerd en bijgewerkt voor inflatie. Veranderingen in distributies worden onthuld door 2016-huurders te sorteren in deze constante kwartielen die de traditionele hoge en lage huren in een gebied vertegenwoordigen.

Hoe de huren zijn verschoven, in LA en daarbuiten

landelijk, het onderzoek laat lichte veranderingen zien in de inkomensverdeling, maar grote veranderingen in de huren. Terwijl het inkomen van huurders in 2016 licht steeg tot 25,9 procent van de huurders in de top, volledig 39,1 procent van alle Amerikaanse huurders betaalde nu huur in het bovenste kwartiel, een opwaartse verschuiving van 14,1 procent.

De zaak in Los Angeles is extremer dan de nationale veranderingen. In het L.A.-metrogebied was er een kleine opwaartse verschuiving van inkomens naar het bovenste kwartiel - nu 29,3 procent, een stijging van 4 procentpunten - maar de opwaartse verschuiving van de huurbetalingen sinds 2000 was veel groter - nu 54,4 procent, een stijging van 29 procentpunten. De helft van alle huurders in L.A. is nu gedwongen om te betalen wat voorheen de hoogste huurprijzen waren, hoewel het aantal hoogste inkomens relatief weinig toenam. Gecorrigeerd voor de inkomensstijging, dit komt neer op een netto opwaartse verschuiving en een mismatch van 25,2 procentpunten, zegt de studie.

Omgekeerd, L.A. verloor 14 procent van de huur uit het laagste kwartiel, terwijl het aandeel huurders met een laag inkomen nagenoeg gelijk bleef (-0,5 procent). Dus, L.A. was getuige van toenemende stress aan zowel de lage als de hoge kant van de markt, een totale mismatch van 38,6 procent.

De 10 minst betaalbare metro's in het algemeen zijn Washington, gelijkstroom, San Diego, Virginia strand, Los Angeles, Riverside-San Bernardino, New Orleans, Miami, Denver, Houston en Sacramento. De huren in het topkwartiel stegen veel meer dan de inkomens in al deze en grote verliezen van laaggeprijsde huur werden ook opgelopen.

"De nieuwe bevindingen meten de groeiende stress die huurders voelen op alle niveaus van de inkomensverdeling, laten zien hoeveel groter een aandeel in hogere huurschijven wordt gedwongen in vergelijking met voorheen, ' zei Myers.

Ter vergelijking, andere metro's buiten de kust hebben het beter gedaan; bijvoorbeeld, Chicago's betaalbaarheidsmismatch in het hoogste huurkwartiel nam slechts toe met een nettoverschuiving van 14,5 procentpunten. Andere metrogebieden hebben het nog beter gedaan, zoals Dallas (netto 12,8), Kansas City (9,7) en Atlanta (8,3). Al deze stijgingen zijn lager dan het landelijk gemiddelde, wat een kleinere mismatch betekent en minder stress voor huurders.