Het huisvestingsbeleid is te veel gericht op starters en moet worden geheroriënteerd op 'laatste kopers' om 55-plussers aan te moedigen om in te krimpen, volgens een nieuw rapport voor het Centre for the Study of Financial Innovation (CSFI).

Het verslag, door professor Les Mayhew, van de Cass Business School, benadrukt ook de rol van de financiële dienstverlening bij het uitbreiden van het hypotheekaanbod en verzekeringspolissen om ouderen in staat te stellen hun woningvermogen te gelde te maken. Dit zou hen niet alleen helpen om hun pensioen te financieren, maar ook om de stijgende zorgkosten te dekken.

De huisvestingscrisis in het VK is het gevolg van een groeiende bevolking en een ontoereikend aanbod van nieuwe woningen. Demografische analyse suggereert dat de vraag naar huisvesting het equivalent van twee nieuwe steden zou kunnen toevoegen, elk met 100, 000 woningen, elk jaar gedurende 25 jaar.

De trend wordt gevoed door een krimpende gezinsgrootte, gekoppeld aan de vergrijzende bevolking. Als er nog 2,48 mensen per woning waren, zoals in 1980, in plaats van de 2,36 van vandaag, het VK zou 1,3 miljoen woningen meer beschikbaar hebben, volgens het rapport ondersteund door Cass en Aldermore, de challengerbank.

Maar dit is niet alleen een spel met getallen. Professor Mayhew vindt dat, tenminste op papier het VK heeft geen tekort aan huisvesting; liever, het ontbreekt aan het juiste soort huisvesting. Te veel ouderen zitten vast in huizen die niet meer bij hen passen, met een gebrek aan betaalbare alternatieven van geschikte kwaliteit en grootte.

Het bewijs suggereert dat de overheid het beleid moet heroriënteren op 'laatste kopers' om inkrimping aan te moedigen, onder meer via het planningssysteem en fiscale prikkels. Een efficiëntere aanpak zou de behoefte aan nieuwe woningen tot een kwart per jaar kunnen verminderen.

Huizenprijzen gaan dalen

Het rapport gebruikt een nieuw concept genaamd de Dwelling Index, die demografie combineert met gegevens over de samenstelling van het huishouden en het woningaanbod om het verleden te analyseren, huidige en toekomstige woonwensen.

Het voorspelt een grote stijging van het aantal koppels in de 60-plussers en in de eenpersoonshuishoudens in de 70- en 80-plussers. Het voorspelt ook dat de prijzen in de jaren 2020 zullen dalen, als de 'babyboomers' hun huizen beginnen door te geven aan de volgende generaties.

Hoewel dit een aantal problemen aan de aanbodzijde zal verlichten, het helpt niet degenen die nu op de woningladder proberen te komen of die vastzitten in te grote huizen. Er moet meer worden gedaan, bijvoorbeeld het bouwen van geschikte woningen waar mensen kunnen inkrimpen en het creëren van meer sociale huisvesting voor jonge gezinnen.

Financiële innovatie om woonvermogen vrij te maken

De rol van de financiële diensten is cruciaal om mensen te helpen hun woningvermogen te gelde te maken. Dit geldt niet alleen voor de groeiende markt voor hypotheken met eigen vermogen - ongeveer £ 4 miljard aan leningen in 2018 - maar ook voor meer flexibiliteit in door huisvesting gedekte leningen aan mensen vanaf hun vijftigste.

Een andere grote kans die in het rapport wordt uiteengezet, is dat overwaarde voor huisvesting wordt gereserveerd voor verzekeringen om de zorgkosten te dekken. Het idee is dat de betaling voor de polissen kan worden uitgesteld totdat de woning is verkocht.

De gemoedsrust om te weten dat de zorgkosten worden gedekt, zou helpen bij de planning van erfenissen en het doorgeven van vermogen van generatie op generatie. Maar het woningvermogen is niet onuitputtelijk en het rapport waarschuwt voor roekeloos lenen en onrealistische verwachtingen.

De auteur van het rapport, Professor Les Mayhew, zei:

"De Britse bevolking groeit en veroudert ook snel dankzij verbeteringen in de levensverwachting. Door een lange blik te werpen, het onderzoek laat duidelijk zien waar de huidige woningcrisis vandaan komt en wat eraan gedaan kan worden. Een betere afstemming van de woningvoorraad op de woningbehoefte, samen met verbeterde financiële prikkels, zou de huisvestingsdruk aanzienlijk verlichten in het voordeel van iedereen."

Sue Hayes, Groepsdirecteur—Retail Finance, Aldermeer, zei:

"Mensen in het VK leven langer, gezonder leven, meer kans op hun pensioen te bieden in vergelijking met vorige generaties. Dit creëert nieuwe uitdagingen voor de manier waarop zij hun financiën op latere leeftijd beheren en voor de woningmarkt in het algemeen, hoewel de financiële sector snel in beweging is om aan hun uiteenlopende eisen te voldoen. Productinnovatie is uitgebreid naar hypotheken op latere leeftijd, financieel advies verbetert en gespecialiseerde kredietverstrekkers spelen een cruciale rol door tijd te investeren om individuele omstandigheden te beoordelen, met een hoge mate van klantenservice.

"Het rapport biedt veel praktische en haalbare aanbevelingen over hoe het VK de opties voor oudere huiseigenaren kan uitbreiden en hun financiële vrijheid kan ondersteunen. Dit vereist een veranderende mentaliteit en een collectieve heroriëntatie van de overheid en de woningbouwsector om de laatste kopers te helpen. Het effect zou een substantiële impact kunnen hebben bij het aanpakken van de bredere huisvestingscrisis."

Lees het rapport

Lees hier 'The Last-Time Buyer:wonen en financieren voor een vergrijzende samenleving'.

Lezers kunnen vinden:

• een samenvatting van de belangrijkste bevindingen en aanbevelingen op pagina's 1-3
• informatie over demografie en gezinssamenstelling in hoofdstuk 1
• een vergelijking van de woonbehoefte met de woningvoorraad in hoofdstuk 2
• huizenprijzen en woningindexvoorspellingen in hoofdstuk 3
• de impact van vergrijzing op het huisvestingsbeleid in hoofdstuk 4
• de cruciale rol voor financiële dienstverlening in hoofdstuk 5