Ondanks de strenge bankregels die zijn ingevoerd na de woningcrash van het afgelopen decennium, de hypotheekmarkt wordt opnieuw geconfronteerd met het risico van een ineenstorting die de Amerikaanse economie in gevaar kan brengen, waarschuwen twee Berkeley Haas-hoogleraren in een paper dat mede is geschreven door economen van de Federal Reserve. De dreiging weerspiegelt een hausse in niet-bancaire hypotheekbedrijven, een categorie onafhankelijke kredietverstrekkers die lichter gereguleerd en financieel kwetsbaarder zijn dan banken - en die nu de helft van alle Amerikaanse woninghypotheken verstrekken.

"Als deze bedrijven failliet gaan, de hypotheekmarkt ligt stil, en dat heeft ernstige gevolgen voor de algehele gezondheid van de economie, " zegt Richard Stanton, hoogleraar financiën en Kingsford Capital Management Chair in Business bij Haas. Stanton auteur van de Brookings-paper, "Liquiditeitscrisis op de hypotheekmarkt, " met Nancy Wallace, de Lisle en Roslyn Payne leerstoel in Real Estate Capital Markets en voorzitter van de Haas Real Estate Group. Jij Suk Kim, Steven M. Laufer, en Karen Pence van de Federal Reserve Board waren co-auteurs.

Bankregulering zorgde voor een hausse bij niet-bancaire kredietverstrekkers

Tijdens de woningnood, niet-bancaire kredietverstrekkers faalden massaal toen de huizenprijzen daalden en kredietnemers stopten met betalen, een bredere financiële crisis aanwakkeren. Maar toen banken na de crisis hun woningkredieten drastisch terugbrachten, het waren niet-bancaire hypotheekbedrijven die in de bres sprongen. Nutsvoorzieningen, niet-banken zijn een grotere kracht in woningleningen dan ooit. in 2016, zij waren goed voor de helft van alle hypotheken, gestegen van 20 procent in 2007, de papieren aantekeningen van de Brookings Institution. Hun aandeel hypotheken met expliciete overheidssteun is zelfs nog groter:niet-banken verstrekken ongeveer 75 procent van de leningen die worden gegarandeerd door de Federal Housing Administration (FHA) of het Amerikaanse Department of Veterans Affairs (VA).

Niet-bancaire kredietverstrekkers worden gereguleerd door een lappendeken van staats- en federale agentschappen die niet over de middelen beschikken om adequaat over hen te waken, dus risico kan gemakkelijk worden opgebouwd zonder een cheque. Terwijl de Federal Reserve banken in een mum van tijd geld leent, het doet niet hetzelfde voor onafhankelijke hypotheekbedrijven.

Weinig toegang tot contant geld

In schril contrast met banken, onafhankelijke hypotheekmaatschappijen hebben weinig eigen kapitaal en hebben in noodgevallen nauwelijks toegang tot contanten. Ze zijn gaan vertrouwen op een soort kortetermijnfinanciering die bekend staat als magazijnkredietlijnen, meestal verstrekt door grotere commerciële en investeringsbanken. Het is een duister gebied, aangezien de meeste niet-bancaire kredietverstrekkers particuliere bedrijven zijn die hun financiële structuren niet openbaar hoeven te maken. dus de krant van Stanton en Wallace biedt de eerste openbare tabel van de omvang van deze magazijnuitleen. Ze berekenden dat er eind 2016 een toezegging van $ 34 miljard was voor magazijnleningen, een stijging van 17 miljard dollar eind 2013. Dat komt neer op ongeveer 1 biljoen dollar aan kortlopende "magazijnleningen" die in de loop van een jaar worden gefinancierd.

Als stijgende rentetarieven de markt voor hypotheekherfinanciering zouden verstikken, als een economische vertraging ertoe zou leiden dat meer huiseigenaren in gebreke blijven, of als de banken die krediet verlenen aan hypotheekverstrekkers ze afsnijden, veel van deze bedrijven zouden zonder uitweg in de problemen komen. "Er is grote kwetsbaarheid. Deze geldschieters kunnen van de kaart verdwijnen, ’ merkt Stanton op.

Risico voor belastingbetalers

De rimpeleffecten van een ineenstorting van de markt zouden ernstig zijn, en belastingbetalers zouden mogelijk de dupe worden van verliezen die worden geboekt door mislukte hypotheekbedrijven. Naast leningen gedekt door de FHA of VA, de regering wordt ontmaskerd via Ginnie Mae, het federale agentschap dat betalingsgaranties biedt wanneer hypotheken worden samengevoegd en als effecten aan investeerders worden verkocht. De hypotheekmaatschappijen worden geacht de verliezen te dragen als deze gesecuritiseerde leningen mislukken. Maar als die bedrijven ten onder gaan, de regering "zal waarschijnlijk het grootste deel van de toegenomen krediet- en operationele verliezen dragen, " concludeert de krant. Ginnie Mae is bijzonder kwetsbaar omdat bijna 60 procent van het dollarvolume van de hypotheken die het garandeert afkomstig is van niet-bancaire kredietverstrekkers.

Kwetsbare gemeenschappen zouden het hardst worden getroffen. in 2016, niet-bancaire kredietverstrekkers verstrekten 64 procent van de woningleningen aan zwarte en latino-leners, en 58 procent van de hypotheken aan huiseigenaren die in een laag- of middeninkomen wonen, de papieren rapporten.

De auteurs benadrukken dat ze hopen dat hun paper het bewustzijn vergroot van de risico's van de groei van de niet-bancaire sector. Het grootste deel van de beleidsdiscussie over het voorkomen van een nieuwe woningcrash was gericht op het toezicht op banken en andere deposito-instellingen. "Er wordt minder nagedacht, in de discussies over de hervorming van de huisvestingfinanciering en elders, op de vraag of het verstandig is om zoveel risico te concentreren in een sector met zo weinig draagkracht, ’, besluit de krant.

Stanton voegt toe, "We willen de niet-bancaire kant van het debat maken."