We bouwen veel appartementen in Australië. Overal in onze grote steden worden dichtbevolkte gebieden ontwikkeld. Maar deze gebouwen en buurten zijn vaak niet ontworpen en beheerd op een manier die voldoet aan de behoeften van bewoners met een lager inkomen.

Ons onderzoek dat vandaag is vrijgegeven, identificeert vijf belangrijke probleemgebieden. We bieden ook een breed scala aan oplossingen, waaronder zes beschreven in dit artikel. Sommige zijn eenvoudig toe te passen en andere zullen meer inspanning en financiering vergen.

Zaken zoals gewoonlijk, echter, zal leiden tot toenemende sociale en economische kosten. Dit komt doordat het aandeel Australiërs dat in appartementen woont, nu een op de tien blijft toenemen. In recente jaren, we hebben grotere appartementencomplexen gebouwd en meer terreinen met een hoge dichtheid gecreëerd (gebouwen van vier verdiepingen of meer).

Appartementen huisvest een brede dwarsdoorsnede van de bevolking. Echter, ze hebben meer kans dan andere woningtypes om mensen met lagere inkomens te huisvesten, vooral in Sydney en Melbourne. Meer dan 70% van de woningen met een hoge dichtheid van Australië bevindt zich in deze twee steden.

Huishoudens met een lager inkomen hebben minder keuze in hun woonsituatie. Dit betekent dat ze vooral worden getroffen als hun gebouw of buurt slecht is ontworpen of beheerd. Het is vooral belangrijk, dan, zodat onze plannings- en ontwikkelingsprocessen rekening kunnen houden met hun behoeften.

Dus hoe kunnen we ervoor zorgen dat de appartementen en buurten die we bouwen voldoen aan de behoeften van huishoudens met een lager inkomen (de onderste 40% van de inkomens)?

Wat zijn de probleemgebieden?

Ons onderzoek onderzoekt dit probleem. Het omvatte casestudies in vier dichtbevolkte buurten in Sydney en Melbourne.

In deze vier buurten wonen met wisselend succes bewoners met een lager inkomen. We vonden opvallende verschillen tussen de uitkomsten van gecoördineerde stedelijke herontwikkeling en ad hoc herontwikkeling.

Inwoners van Upper Strathfield in Sydney woonden naast een leegstaand bouwterrein, zonder de straatupgrades of het park waarvan ze hadden gehoord dat ze eraan kwamen. De ontwikkeling was vertraagd, waardoor ook de bijdragen die nodig waren om deze infrastructuur te leveren, vertraagd werden. Een grootmoeder met wie we spraken loopt langs de camping met haar kleinkinderen om de trein te nemen naar een park in een andere buitenwijk.

In dezelfde gemeente, Rhodos West heeft fantastische lokale parken en een multifunctioneel gemeenschapscentrum. Het is ontworpen met input van de gemeenschap en gefinancierd via onderhandelde bijdragen van ontwikkelaars.

Deze buurten bieden een opmerkelijk andere levenskwaliteit, hoewel bewoners met een lager inkomen in beide districten wonen en beide zich in hetzelfde lokale overheidsgebied bevinden. Dit benadrukt waarom verbeterde beleidsreacties, consequent toegepast in alle steden, zijn nodig.

We hebben vijf belangrijke spanningspunten geïdentificeerd bij het leveren van gebouwen en terreinen met een hoge dichtheid die voldoen aan de behoeften van bewoners met een lager inkomen. Deze waren:

• concurrerende prikkels tussen de ontwikkelings- en de exploitatiefase van een nieuwe ontwikkeling, inclusief slechte ontwikkelingsbeslissingen die de bouwactiviteiten beïnvloeden (zoals onnodig hoge onderhoudskosten)
• bezorgdheid over de grenzen tussen particuliere gebouwen en het publieke domein, met inbegrip van onduidelijke verdelingen van verantwoordelijkheden voor onderhoud tussen particuliere en openbare entiteiten, uitdagingen in verband met openbare openbare ruimten in particulier bezit, en een gebrek aan straatleven wanneer winkels op straatniveau leeg blijven
• uitdagingen bij het afstemmen van infrastructuurbehoeften en levering, zoals ervoor zorgen dat de bijdragen van ontwikkelaars effectief worden gebruikt om de lokale infrastructuur te financieren die echt nodig is
• spanningen tussen de rollen van de lokale en de deelstaatregering
• moeilijkheden om tegemoet te komen aan de behoeften van zowel huidige als toekomstige bewoners. In onze Melbourne-casestudy's in Noord- en Zuid-Carlton, bijvoorbeeld, gentrificatie zorgde voor nieuwe uitdagingen, zoals sommige bewoners die buiten het gebied moeten reizen om betaalbare boodschappen te doen.

Wat zijn de oplossingen?

Ons AHURI-rapport, Verbetering van de resultaten voor appartementsbewoners en buurten, stelt prioriteiten voor beleid en praktijk voor om deze spanningen op te lossen en toekomstige high-density-ontwikkeling te begeleiden.

Het implementeren van deze aanbevelingen vereist een sterke coördinatie door overheidsinstanties in samenwerking met particuliere ontwikkelaars. Ervoor zorgen dat ontwikkelingen zowel publiek als privaat winstgevend zijn, is een uitdaging voor planningsautoriteiten.

Meer geld voor openbare infrastructuur is essentieel. Inwoners met een laag inkomen zijn sterk afhankelijk van diensten en voorzieningen zoals buurthuizen, bibliotheken en parken.

Vertrouwen op ontwikkelingsbijdragen om deze faciliteiten te bieden, kan riskant zijn. In sommige casestudies ontdekten we dat de bijdragen van ontwikkelaars parken en gemeenschapscentra financierden. In andere, vastgelopen ontwikkelingen liet bewoners met slechte lokale diensten.

Sommige van onze voorstellen zijn relatief eenvoudig toe te passen. Voorbeelden zijn:

• bewoners duidelijke en gedetailleerde informatie geven over hun rechten en plichten
• meer focussen op de behoeften van gezinnen en kinderen in het ontwerpproces
• wijkdiensten beter op elkaar af te stemmen.

Andere voorstellen zullen aanzienlijke inspanningen en financiering vergen van zowel de overheid als de industrie. Voorbeelden zijn:

• het bouwen van meer betaalbare en sociale woningen
• het inhuren van toegewijde plaatsmanagers om toezicht te houden op buurtherontwikkelingen
• herontwerpen van de manier waarop lokale infrastructuur wordt gefinancierd.

We moeten prioriteit geven aan deze veranderingen om ervoor te zorgen dat onze buurten met een hoge dichtheid voldoen aan de behoeften van alle bewoners, niet alleen de rijken. Als we dat niet doen, er zullen sociale en economische kosten zijn.

Wonen in een appartement groeit snel, wat betekent dat meer mensen de komende jaren de voor- en nadelen van wonen met een hoge dichtheid zullen ervaren. Het niet inspelen op deze verschuiving, en om de ongelijkheid waarmee inwoners met lagere inkomens worden geconfronteerd te verminderen, de welvaart en sociale cohesie van onze steden dreigt te ondermijnen.

Dit artikel is opnieuw gepubliceerd vanuit The Conversation onder een Creative Commons-licentie. Lees het originele artikel.