Voor Silvia González is studeren voor een doctoraat in stadsplanning aan de UCLA meer dan leren hoe steden en gemeenschappen beter kunnen worden ontworpen. Het gaat over het bevorderen van economische en ecologische rechtvaardigheid en overwaarde voor huisvesting, oorzaken waarmee ze persoonlijk verbonden is.

González en haar familie groeiden 20 mijl ten noorden van UCLA op in de arbeidersgemeenschappen Pacoima en San Fernando, jarenlang in een garage die zonder vergunning is omgebouwd tot woonruimte op een eigendom van haar tante. Haar familie is uiteindelijk verhuisd, en "later werd het afgebroken, nadat de inspecteurs erachter kwamen."

Dat resultaat is "precies wat we niet willen dat er gebeurt" in Pacoima, zei Gonzalez. "Als het betaalbare woningen zijn, hoe houden we het dan?"

Snel vooruit naar het afgelopen academiejaar, toen González als afgestudeerde instructeur diende voor een uitgebreid onderzoeksproject waarin 16 masterstudenten stedenbouwkunde aan de UCLA Luskin School of Public Affairs bijna zes maanden besteedden aan het bestuderen van manieren om ervoor te zorgen dat een aanstaande grote herontwikkelingsinspanning in de gemeenschap niet leidt tot ontheemding van de mensen die er al wonen.

Het onderzoek en het eindrapport zijn gemaakt voor een non-profitorganisatie die bekend staat als Pacoima Beautiful, andere gemeenschapspartners en overheidsinstanties. De onderzoeksinspanning was een bijproduct van $ 23 miljoen dat Pacoima ontving als onderdeel van een staatsbreed subsidieproces dat financiering verstrekt voor ontwikkelings- en infrastructuurprojecten om significante milieu-, gezondheids- en economische voordelen in de meest achtergestelde gemeenschappen van de staat.

"Ik denk dat ons project een geweldig startpunt vormt voor verder onderzoek, en het leverde concrete aanbevelingen op voor de organisaties om over na te denken, " zei Jessica Bremner, een promovendus stedenbouwkundige planning die ook als onderwijsassistent fungeerde voor de klas die het onderzoek uitvoerde. Professor Vinit Mukhija, voorzitter van stadsplanning, was de cursusleider.

Pacoima is een van de vele plaatsen in Zuid-Californië waar veel inwoners met een lager inkomen langskomen te midden van een betaalbaarheidscrisis van woningen door te gaan wonen in verbouwde garages en andere bijgebouwen, of in gedeelten van woningen die zijn toegevoegd of omgebouwd als te huur. Een subgroep van de UCLA Luskin-klasse maakte gebruik van luchtfoto's en liep door de straten van Pacoima om de aanwezigheid van dit soort woonruimtes te catalogiseren, die bekend staan ​​als bijgebouwen, of ADU's.

In het geografische gebied dat ze bestudeerden, het team ontdekte dat bijna de helft van alle eigendommen een tweede woning bevatte - vaak zonder de vergunningen en goedkeuringen van de inspecteur om als legaal te worden beschouwd. Volgens het projectrapport ongeveer driekwart van de huurders betaalt minder dan $1, 000 per maand aan huur. Bijna de helft woont in een ADU op een terrein waarvan de hoofdunit wordt bewoond door een familielid.

Op 28 mei, het team ging naar het stadhuis van Pacoima om zijn bevindingen te presenteren, waarin ook de persoonlijke impact van instabiliteit van woningen op de bewoners van Pacoima wordt beschreven. In hun samenvattend rapport de onderzoekers schreven dat hun onderzoeksvragen ervan uitgingen dat de staat van individuele wooneenheden het bepalende kenmerk van de huurderservaring zou zijn.

"We hadden het fout, ", schreven ze. "Huurders worden geconfronteerd met een verscheidenheid aan goede en slechte omstandigheden, maar de belangrijkste factor die hun kwaliteit van leven beïnvloedde, was de relatie tussen verhuurder en huurder."

González zei dat Pacoima Beautiful en zijn partnerorganisaties zich inzetten om oplossingen te vinden om mogelijke gentrificatie en ontheemding aan te pakken voordat het in Pacoima plaatsvindt. Als subsidieontvangers, de organisaties zijn verplicht een plan voor het vermijden van verplaatsingen op te stellen en uit te voeren. González werkt ook voor UCLA's Centre for Neighborhood Knowledge, die Pacoima had geholpen bij de subsidieaanvraag en nu het voortouw neemt bij de ontwikkeling van dat plan. Pacoima Beautiful is verantwoordelijk voor het beheer ervan.

"Ik hou echt van de manier waarop het tot stand is gekomen, González zei. "Het besluit om ontheemding aan te pakken voordat het gebeurt, kwam van de gemeenschap. De gemeenschap is geïnteresseerd om gebruik te maken van de huisvestingsopties die er al zijn en daarop voort te bouwen."

De onderzoeksinspanningen omvatten één-op-één interviews, focusgroepen en locatieobservaties, met vrijwilligers van het nieuwe UCLA Luskin niet-gegradueerde public affairs-programma die met sommige taken hielpen.

Sommige bevindingen waren verrassend.

"Ik denk dat iedereen deze veronderstellingen heeft over aanvullende wooneenheden ... dat ze alleen voor de korte termijn of voor tijdelijke huisvesting zijn, waarvan we ontdekten dat het niet waar was, " zei Bremner. De meerderheid van de inwoners van ADU's in Pacoima doet dit al vele jaren, de studie gevonden.

Toen ze keken naar het gebruik van de ruimte, Bremner zei dat onderzoekers verwachtten dat de gedeelde gemeenschappelijke ruimtes die ADU's gemeen hebben, de binding tussen bewoners zouden bevorderen, maar dat was niet het geval. Bijvoorbeeld, een jongere uit een gezin van vijf meldde dat hij op een bank in de woonkamer van een woning sliep en zelden contact had met de 10 mensen in andere gezinnen die in twee andere ADU's op het terrein woonden.

Deze geïnterviewde behoorde tot een aantal middelbare scholieren die met de onderzoekers spraken, en die deelnemers aan het onderzoek gaven gedetailleerde beschrijvingen van hun woonsituatie.

"Ik denk dat de verhalen van de jongeren erg indrukwekkend waren, " zei González, die opmerkten dat de meesten omgaan met de last van schoolwerk en de druk van het tienerleven terwijl ze in stressvolle, overvolle omstandigheden.

Het stedenbouwkundig team analyseerde ook de bereidheid van vastgoedeigenaren om alle, of een deel, van hun land met het oog op het creëren van community land trusts, die grond verwerven en houden in het belang van het bevorderen van betaalbare woningen door eigendommen uit de speculatieve vastgoedmarkt te verwijderen.

Als stedenbouwkundigen bezorgd over de woningwaarde, het UCLA-team had de neiging om het idee van community land trusts als een goede benadering te beschouwen. Maar, Gonzalez zei, de huiseigenaren waren "bezorgd om deel uit te maken van een gemeenschapsgrondvertrouwen op de manier waarop we het presenteerden, dat was een gemeenschapsgrondvertrouwen dat accessoire wooneenheden bezit."

Eigenaren van onroerend goed waren niet geïnteresseerd in het idee als het zou betekenen dat de huiseigenaar verantwoordelijk zou zijn voor de omgang met de huurders.

"Maar als er een organisatie is die met de huurders omgaat - die voor hen verantwoordelijk zal zijn - dan wilden [eigenaren van onroerend goed] deelnemen, ' zei Gonzalez.

Het uitgebreide project was voor Pacoima slechts één stap in een lang proces, maar zowel Bremner als González geloven dat de resultaten waardevol zullen zijn.

"Vanuit het perspectief van Pacoima Beautiful, Ik denk dat het hun benadering van organiseren heeft veranderd, "Zei González. "Ze zijn een organisatie voor milieurechtvaardigheid. En nu we zien hoe belangrijk die huisvesting is voor hun gemeenschap, Ik denk dat het de manier waarop ze het project benaderen zal veranderen. En het gaat de manier veranderen waarop ze toekomstige projecten doen."