Niet zo lang geleden was de huizenhausse in Australië in volle gang. Beleggers gokten op stijgende vastgoedwaarden, die in het jaar tot medio 2017 met 13% steeg in Sydney en 15% in Melbourne. Nu hebben de terugtrekking van buitenlandse kopers en prudentiële beperkingen op losse leningen aan lokale investeerders onthuld hoe hol de hausse was.

Gedurende de hausse, politici en vastgoedexperts beweerden consequent dat het geleverde aanbod de betaalbaarheid zou verbeteren. Zoals we nu zien, wanneer de prijs die een woning kan halen daalt, zo ook de wens om het te bouwen. Het was een ongebreidelde prijs groei die de pleidooien van ontwikkelaars om aanbod toe te voegen, ondersteunden geen wens om woningen betaalbaarder te maken.

We zien nu snelle dalingen in goedkeuringen en de bouw begint als speculatieve beleggersvraag, en het geld dat het op de markt bracht, is weggevallen.

Ironisch, dalende prijzen zullen de betaalbaarheid voor mensen die van de markt zijn uitgesloten niet verbeteren. Banken verstrengen kredietverleningspraktijken en stagnerende loongroei beperkt de koopcapaciteit van degenen die vastzitten in de lage-inkomenseconomie. Waar, dalende prijzen zijn welkom voor sommige eerste huizenkopers die nu een aankoop mogelijk vinden. Maar de snelle inflatie van de huizenprijzen was lang geleden veel groter dan het vermogen van de meeste huishoudens met een laag inkomen om een ​​huis te kopen.

Onze analyse voor de NSW Community Housing Industry Association (CHIA NSW) en Homelessness NSW, voortbouwend op recent AHURI-onderzoek, blijkt dat de markt niet kan voorzien in ongeveer 12% van alle behoeften van huishoudens. Slechts een derde daarvan is buiten de markt gehuisvest in openbare of sociale woningen. De rest zit in overvolle huizen, huurstress of zelfs dakloos.

In het licht van een neergang op de huizenmarkt, diezelfde vastgoedexperts waarschuwen nu streng voor maatregelen die speculatieve investeringen in huisvesting verder zouden temperen. Echter, dit is precies het moment om de jarenlange bouwproblemen aan te pakken en de dynamiek van het huisvestingssysteem op een betaalbaarder spoor te zetten.

Speculatieve activiteit terugdraaien door negatieve gearing en kortingen op vermogenswinstbelasting te verminderen, hard optreden tegen ongepaste leenpraktijken, en toenemende regelgeving inzake onaanvaardbare bouwpraktijken moeten allemaal serieus worden gevolgd op alle overheidsniveaus.

De woningen leveren die we nodig hebben

De grotere vraag die dan overblijft is:wat is de toekomst van het huisvestingssysteem in heel Australië?

De geschiedenis heeft ons geleerd dat investeringen in de particuliere sector alleen niet in de benodigde huisvesting kunnen voorzien, vooral voor de meest kwetsbaren. Evenmin kan het een consistent aanbod produceren door zijn boom-en-bust-cycli. Nu dus ook het moment voor een hernieuwd gesprek over hoe om de huisvesting te leveren die het meest nodig is, en WHO zou het moeten doen, vooral voor degenen die te maken hebben met chronische huurstress.

Markten hebben nog nooit woningen opgeleverd die betaalbaar zijn voor mensen met een laag inkomen zonder overheidssubsidie. In feite, een berg subsidies en belastingvoordelen zijn op de particuliere markt gegooid om een ​​dergelijk doel te ondersteunen. Deze variëren van Commonwealth Rent Assistance tot ondersteuning van particuliere verhuur en subsidies tot starters, tot negatieve gearing en vermogenswinstbelasting voor beleggers en huiseigenaren, maar hebben geen waarneembaar effect gehad op de betaalbaarheid.

Het vertrouwen in de markten heeft de afgelopen 30 jaar de overhand gehad. Als resultaat, alternatieven zijn uitgesloten.

Om de achterstand van onvervulde behoeften en toekomstige behoeften te dekken, ons nieuwe onderzoek in opdracht van CHIA NSW en Homelessness NSW voorspelt dat, in de komende 20 jaar, twee op tien nieuwe woningen zouden moeten zijn voor sociale woningbouw en een een op tien voor betaalbare woningen. Gewoon dit derde deel van de bouw verschuiven naar woningcorporaties zonder winstoogmerk, hetzij de gemeenschapssector of de overheid, zou de leveringskosten verlagen - door de ontwikkelaar-markup van 20% in één klap te verliezen.

Breder, de fondsen die nodig zijn om een ​​duurzaam betaalbaar huisvestingsprogramma te ondersteunen, kunnen gemakkelijk worden gecompenseerd door de besparingen door de afschaffing van de huidige inefficiënte en inflatoire belastingsubsidies aan particuliere investeerders.

De uitdaging van een dergelijke taak kan niet worden onderschat. Toch biedt dit een grote kans om een ​​reeks onderling samenhangende problemen op te lossen met de manier waarop huisvesting in Australië wordt aangeboden. Hier zijn vier van de grootste.

1. Stabiliseer de bouwarbeidsmarkt

Sociale en betaalbare woningbouw zou de bouwsector ondersteunen met een gestage stroom van financiering voor het bouwen van huizen op de lange termijn. De bouwindustrie mobiliseert aanzienlijke arbeidskrachten. Stabiele werkstromen zouden de dramatische daling van de werkgelegenheid die gepaard gaat met een daling van de huizenmarkt, gladstrijken.

Recente rapporten hebben gewezen op de versnelde achteruitgang in de bouwsector. De Reserve Bank waarschuwt dat schokken voor lonen en werkgelegenheid een bedreiging vormen voor de economie.

2. Ondersteuningsplanning voor een voorspelbaar aanbod

Het planningssysteem zou er baat bij hebben dat aan een groot deel van de verwachte huisvestingsbehoeften wordt voldaan en dat deze voorspelbaarder wordt geleverd. De onzekerheid van boom-bust-huisvestingscycli maakt het bijna onmogelijk om verstandig te plannen voor bevolkingsgroei en strategische planningsdoelstellingen te implementeren in onze steden en regio's.

Plannen voor grote infrastructuur, zoals ziekenhuizen, scholen en vervoer, is afhankelijk van de tijdige levering van nieuwe woningen. Algehele inclusieve bestemmingsplannen en verdisconteerde openbare grondverkoop om de grondvoorziening voor betaalbare woningen te ondersteunen, moeten voorwaarden zijn.

3. Het voordeel van investeren in betaalbare woningen

Als overheidsuitgaven voor huisvesting kunnen worden geïnvesteerd in het vermogen zelf (bijvoorbeeld via een aandelenaandeel in de ontwikkeling), de uitgaven zullen worden ingehouden zowel voor een duurzaam maatschappelijk doel als als een positieve bijdrage aan het opgebouwde vermogen van de overheid.

Een goed ontworpen, grootschalige, not-for-profit programma kan betekenen dat investeren in nieuwe huisvesting positief wordt voor staats- en nationale balansen. Dit vereist een verschuiving in het gedrag en de mentaliteit van sommige ambtenaren van de Schatkist, die sociale huisvesting vaak als een verplichting zien.

4. Stimuleer brede productiviteitsdividenden

Ander recent onderzoek voor CHIA NSW toont aan dat investeringen in geschikte sociale en betaalbare woningen veel grotere economische voordelen hebben. Deze omvatten reistijdbesparingen voor werknemers met een lager inkomen die momenteel naar de buitenwijken worden geduwd, evenals de stijging van het menselijk kapitaal als gevolg van positieve langetermijneffecten op het gezinsinkomen.

evenzo, overheidsbegrotingen profiteren van de vermindering van de vraag naar sociale diensten.

Kortom, de empirisch onderbouwde economische argumenten voor overheidsinvesteringen in sociale en betaalbare woningen zijn sterk. Gezien de dreigende gevolgen van een faillissement van onroerend goed na de grootste vastgoedhausse in de Australische geschiedenis, nu is het tijd om te handelen en het huisvestingssysteem van het land voor de lange termijn te hervormen.

Maar hebben we regeringen die in staat zijn om de noodzakelijke beleidsveranderingen te bedenken of die de moed hebben om ze door te voeren? Tijd, en de volgende verkiezingen zal vertellen.

Dit artikel is opnieuw gepubliceerd vanuit The Conversation onder een Creative Commons-licentie. Lees het originele artikel.