Amerikaanse huiseigenaren en huurders hebben sterkere vangnetten nodig dan bestaande socialeverzekeringsprogramma's bieden om onzekerheid op het gebied van huisvesting tijdens economische neergang te voorkomen, volgens een nieuw artikel gebaseerd op een onderzoek van Wharton vastgoedprofessor Benjamin Keys en co-auteurs van de Universiteit van Notre Dame en de Universiteit van New York.

In hun paper "Bolstering the Housing Safety Net:The Promise of Automatic Stabilizers, " de auteurs stellen beleidshervormingen voor die mensen kunnen helpen thuis te blijven in tijden van economische nood en betaalbare woningbouw en rehabilitatie te ondersteunen. Die hervormingen zouden leemten in bestaande socialeverzekeringsprogramma's aanvullen en opvullen.

De auteurs hebben hun voorstellen ontworpen om drie kenmerken op te nemen:automatische mechanismen die reageren op triggers zoals verhoogde werkloosheid; flexibiliteit om de mate van bijstand aan te passen aan korrelige variaties in lokale werkloosheidstendensen; en anticyclisch, waar de omvang van programma's groter of kleiner wordt, synchroon met de economische cycli en de mate van ontberingen waarmee huishoudens worden geconfronteerd.

"Veel elementen van bestaande vangnetten zijn onvolledig of ontoereikend om te voorkomen dat mensen te maken krijgen met instabiliteit in de huisvesting, zoals huisuitzetting of huisuitzetting, " zegt Keys. "Programma's voor werkloosheidsverzekering en voedsel- en voedingsprogramma's komen zeer scherp overeen met neergang vanwege de geschiktheidsregels; wanneer meer mensen in aanmerking komen, meer mensen komen in aanmerking voor die uitkering. Diezelfde flexibiliteit en anticyclische werking hebben we niet ingebouwd in het systeem voor hulpverlening op het gebied van huisvesting."

De voorstellen riepen op tot de oprichting van drie programma's:

• Nieuwe noodhulp voor huurtoeslag zorgt voor huishoudens met een laag inkomen om inkomens- en financiële schokken op te vangen die kunnen leiden tot instabiliteit in de woningbouw;
• Een automatisch stabilisatieprogramma voor het eigenwoningbezit met een uitstelperiode van drie maanden voor kwetsbare hypotheeknemers die werkloos zijn; en,
• Een permanent programma voor het inwisselen van belastingkredieten waarbij de overheid belastingkredieten tegen fiscaal neutrale prijzen kan omwisselen voor directe subsidies wanneer de vraag van investeerders in belastingkredieten daalt. Met andere woorden, de overheid zou eventuele achterstand in de vraag naar belastingkredieten kunnen opvangen door ze te kopen, en zo te voorkomen dat de huisvestingssubsidies worden gekort.

Die programma's worden idealiter beheerd door de federale overheid, volgens het papier. "Als die programma's federaal worden gefinancierd, het maakt het mogelijk om een ​​andere laag van verzekering en regionale stabiliteit in het systeem in te bouwen, "zei Keys. Daarentegen, als staten verantwoordelijk waren voor de financiering van een programma, ze zouden kunnen inperken dat als hun specifieke economieën een recessie doormaken, hij legde uit.

Waarom de hervormingen nodig zijn?

De COVID-19-pandemie en de daaruit voortvloeiende economische ontberingen waarmee huishoudens worden geconfronteerd, vormen de directe context voor het rechtvaardigen van de voorstellen, maar het onderzoek had ook betrekking op woningonzekerheid in eerdere perioden. Hier zijn enkele grimmige feiten die de studie naar voren bracht:

• Bijna de helft van alle huurders en een kwart van de huiseigenaren in de VS hebben last van huisvestingskosten, meer dan 30% van hun inkomen in een bepaalde maand aan huisvesting besteden (de standaardmaatstaf voor de woonlasten), en dat is 'veel hoger dan in de afgelopen eeuw'. Bijvoorbeeld, in 1960, slechts een op de vier huurders en een op de 50 huiseigenaren in de VS betaalde meer dan 30% van hun inkomen aan huisvestingskosten. Vandaag, De woonlasten zijn hoog, niet alleen in dure steden als New York of San Francisco, maar in elk van de 50 onderzochte grootstedelijke gebieden.
• Met ingang van december 2020, bijna een vijfde van de huurders en meer dan een tiende van de huiseigenaren liep achter met hun huur- en hypotheekbetalingen, Volkstellingsonderzoeken toonden aan. Zwarten en Hispanics werden meer dan andere rassen bedreigd met uitzettingen en gedwongen verkopen.
• Hulpprogramma's van de overheid in de nasleep van de pandemie hebben geholpen het werkloosheidscijfer te verlagen van de piek van 14,3% in april 2020 tot 6% vanaf maart 2021. maar het is nog steeds het hoogste sinds september 2014. Het is niet verrassend dat Huishoudens met een laag inkomen kampen met meer ontberingen door inkomensdalingen.
• Uitzettingen en huisuitzettingen maken het voor mensen moeilijker om een ​​nieuwe woning of zelfs een baan te vinden in pandemische tijden, terwijl ze op hun plaats zouden moeten schuilen. Woninginstabiliteit kan ook de inkomsten drukken, gezondheid ondermijnen, en kredietscores verslechteren.
• In een onderzoek van de Federal Reserve uit 2019, bijna 30% van de Amerikaanse huishoudens zei dat ze zelfs niet in staat zouden zijn om zelfs drie maanden aan huishoudelijke uitgaven te voldoen door hun spaargeld te gebruiken, activa lenen en verkopen. "Met zulke beperkte middelen, zelfs kleine schokken in inkomen of uitgaven kunnen huishoudens het risico op uitzetting opleveren, afscherming, of andere onvrijwillige bewegingen, ’, aldus de krant.

Waar bestaande programma's tekortschieten

"Werkloosheidsverzekeringen en andere sociale verzekeringsprogramma's dekken niet iedereen en bieden geen bescherming tegen veel voorkomende schokken zoals verloren uren op het werk, de ontbinding van een relatie, of een nooduitgave, die vaak de oorzaak zijn van woninginstabiliteit, ", aldus de krant. Hoewel huishoudens in tijden van economische tegenspoed op een groot deel van hun consumptie kunnen bezuinigen, ze zijn "niet in staat om het woonverbruik snel aan te passen, ", merkten de auteurs op. Huurcontracten vereisen doorgaans een verbintenis van één jaar, terwijl huiseigenaren te maken krijgen met langdurige en kostbare processen bij het verkopen en kopen van huizen, voegden ze eraan toe.

Onder verwijzing naar onderzoek van anderen, de krant verklaarde:"Hoewel uitzetting wordt voorafgegaan door een verscheidenheid aan tekenen van economische nood - waaronder dalende inkomsten en werkgelegenheid en stijgende onbetaalde rekeningen - draagt ​​​​uitzetting zelf ook bij aan lagere inkomsten, verminderde toegang tot krediet, meer ziekenhuisbezoeken, en een piek in het gebruik van daklozenopvang in de twee jaar na een zaak." "afscherming verhoogt echtscheidingen, financiële druk, en verhuist naar buurten met lagere inkomens; [het kan ook] bijdragen aan nadelige gezondheidsgebeurtenissen en de educatieve vooruitgang van kinderen ondermijnen, " voegden de auteurs eraan toe. Meer onderzoek wees uit dat "geconcentreerde afscherming de buurtcriminaliteit verhoogt en de waarde van nabijgelegen eigendommen verlaagt."

Voor huurders met een laag inkomen, een groot deel van de federale huisvestingssteun is in de vorm van langetermijnsubsidieprogramma's zoals vouchers voor huisvesting, sociale woningbouw, en projectmatige huurbegeleiding. "Deze programma's bedienen slechts een klein deel van de in aanmerking komende huishoudens - meestal ongeveer een op de vier - en zijn massaal overtekend, " verklaarde de krant. In feite, individuen en gezinnen met acute behoeften moeten vaak jaren wachten om een ​​aanbod van federale huisvestingshulp te krijgen, merkte het op.

Sommige federale programma's helpen op dit vlak, zoals het Emergency Solutions Grant (ESG)-programma. Echter, die subsidies zijn relatief klein en lokale gemeenschappen moeten ze verdelen over verschillende belangrijke doeleinden, zoals het exploiteren van noodopvangcentra en het voorkomen van dakloosheid. Die beperkingen verminderen hun effectiviteit, wees de krant op.

Huiseigenaren die met financiële moeilijkheden worden geconfronteerd, kunnen rekenen op bestaande vangnetten, zoals het 2009 Home Affordable Modification Program en de meer recente pandemische verlichting van het voorkomen van gedwongen verkopen met een forbearance-programma voor door de federale overheid gedekte leningen die betalingen onderbreken en executieprocedures bevriezen.

Echter, de krant wees erop dat een dergelijke verlichting onvolledig is omdat het alleen die leners helpt met door de federale overheid gedekte leningen; het vereist ook actie van de hypotheeknemer, die actief om verdraagzaamheid van hun beheerder moeten vragen. Veel kredietnemers zijn in de war over zowel de geschiktheidsvereisten als de voordelen van verdraagzaamheid, die "een substantiële belemmering vormt voor de opname voor veel worstelende huiseigenaren, ’ merkte de krant op.

Huidige programma's voor betaalbare huisvesting, te, schieten tekort omdat ze "minder ondersteuning bieden voor de productie en renovatie van betaalbare woningen tijdens recessies, ", aldus de krant. Particuliere kredietverstrekkers verscherpen de acceptatie en bezuinigen op kredietverlening tijdens recessies, en het Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC)-programma "neigt procyclisch te zijn, " of contracten tijdens recessies, merkte het op.

"Helaas, tijdens tegenslagen, wanneer zakelijke beleggers een lager belastbaar inkomen verwachten en daardoor minder gebruik kunnen maken van heffingskortingen, vraag naar heffingskortingen daalt, ", aldus de krant. Hoewel het Congres enkele stappen heeft ondernomen om ervoor te zorgen dat het belastingkrediet aantrekkelijk blijft tijdens recessies, "De LIHTC is nog steeds kwetsbaar voor verminderingen van zowel het kredietaanbod als de vraag van investeerders."

Hoe de voorgestelde programma's zouden werken

Hulprekeningen voor noodhuur:deze worden automatisch geactiveerd wanneer het werkloosheidspercentage met 0,5 procentpunt stijgt boven het minimum van de afgelopen 12 maanden. Hoewel is aangetoond dat dat niveau "sterk voorspellend is voor latere nood op macro-economisch niveau, " het kan de lokale werkloosheidsniveaus niet voldoende weergeven, aldus de auteurs. Ze adviseerden beleidsmakers om te overwegen die drempel selectief te verhogen tot 0,75 procentpunt en te zoeken naar "hoogwaardige en hoogfrequente gedetailleerde werkloosheidsgegevens" om de automatische triggers te bepalen.

Het plan roept de Internal Revenue Service op om automatisch huurbijstandsrekeningen aan te maken voor mensen met een inkomen van minder dan 80% van het mediane inkomen van het gebied, of AMI. De huurder zou het bedrag en de timing van de betalingen controleren, waarna de IRS een cheque naar de verhuurder zou sturen.

Huishoudens hoeven geen reden op te geven voor het opnemen van de rekening. Deze functie zou "voor meer administratieve eenvoud zorgen en ervoor zorgen dat kwetsbare huishoudens onmiddellijk hulp kunnen krijgen voordat hun financiële problemen toenemen." Een besparingsstimulans in het programma zou erop gericht zijn huurders te ontmoedigen om agressief de volledige rekening op te nemen die geen verband houdt met een dringende behoefte.

Automatisch stabilisatieprogramma van het eigenwoningbezit:alle hypotheken voor kredietnemers met een laag en gemiddeld inkomen met een gezinsinkomen van minder dan 100% van de AMI bij de oprichting of voordat ze in economische moeilijkheden verkeren, komen in aanmerking. Het zou voortbouwen op COVID-gerelateerde huisvestingshulp en eerdere programma's om beperkingen zoals het gebrek aan universaliteit en gestandaardiseerde richtlijnen te overwinnen, en de noodzaak van actieve deelname door zowel kredietverstrekkers als kredietnemers. Het ontwerp van het programma zou die tekortkomingen aanpakken met zijn kenmerk van een automatische uitstelperiode van drie maanden voor in aanmerking komende hypotheken "als reactie op een veroorzakende gebeurtenis van verhoogde lokale werkloosheid."

Permanent belastingkrediet uitwisselingsprogramma:Hier, het voorstel is om eerst het uitwisselingsprogramma voor belastingkredieten voor lage inkomens automatisch en permanent te maken; het programma werd ingevoerd via de American Recovery and Reinvestment Act (ARRA) van 2009. Dit zou staten en andere instanties in staat stellen om tot de helft van hun toegewezen belastingkredieten in te wisselen, gestegen van 40% in het ARRA-programma.

Het voorstel richt zich ook op de schuldenkant van de markt, omdat ontwikkelaars zowel aandelensteun als redelijk geprijsde leningen nodig hebben om woningen te produceren tegen betaalbare huurprijzen. Het plan is om automatisch de limieten te verhogen voor Fannie Mae en Freddie Mac-aankopen van betaalbare, meergezinsleningen tijdens recessie "wanneer de rest van de commerciële vastgoedsector bezuinigt op de kredietverlening."

Om de anticyclische werking van die automatische beleidsinstrumenten te maximaliseren, de auteurs stelden voor om hun activering te koppelen aan een stijging van de lokale werkloosheid.

De risico's afwegen

Zeker, de voorstellen zijn geen wondermiddelen en de auteurs van de paper hebben er verschillende vragen over gesteld. Eerst, ze beraadslaagden over hoe duur hun voorstel voor huurrekeningen zou kunnen worden. Ze merkten op dat het voorstel "een grote investering vooraf zou vergen omdat de [huur]accounts voor elk in aanmerking komend huishouden worden aangemaakt voordat ze mogelijk hulp nodig hebben."

De American Housing Survey 2017 schatte dat 27 miljoen huurdershuishoudens in de VS minder dan 80% van AMI verdienden. Het beperken van de stimulans tot de 21 miljoen huishoudens die al federale huurtoeslag ontvangen, zou 10 jaar kosten van $ 141 miljard betekenen; het verlagen van de drempel tot 50% van AMI zou die kosten verlagen tot $ 88 miljard. De auteurs losten de vraag op door te wijzen op de nettowinst:"Hoewel deze uitgaven aanzienlijk zijn, de sociale kosten die gepaard gaan met acute huisvestingsinstabiliteit zijn ook aanzienlijk, wat betekent dat de nettokosten van de interventie waarschijnlijk veel lager zullen zijn."

Anders dan bij een werkloosheidsverzekering, wat een rechtstreekse overdracht van geld is, het zou nuttig zijn om huurbijstand voor huishoudens te bestempelen als "een spaarfonds voor regenachtige dagen om ze veilig te huisvesten" in tijden van nood, zei Sleutels. Het ene uiterste zou zijn om die fondsen volledig hands-off van de kant van de huurder te maken en de huurrekening elders aan te houden, maar dat zou dan moeilijk toegankelijk zijn, hij zei. "Een van de lessen die we hebben geleerd van de COVID-crisis is dat het een groot verschil kan maken om huisvestingsondersteuning meer automatisch te maken en toegangsdrempels te verminderen."

Volgende, ze vroegen of vier maanden huursubsidie ​​voldoende zou zijn om "acute woninginstabiliteit voor een aanzienlijk aantal huurders met een laag inkomen" te voorkomen. Ze citeerden onderzoek waaruit bleek dat de typische huurder die vecht tegen uitzetting in een rechtbank, ongeveer twee maanden achterstallige huur verschuldigd is. Ander onderzoek toonde aan dat zelfs een of twee maanden noodhulp bij het huren effectief kan zijn om dakloosheid te voorkomen.

Een ander risico is dat de huurrekeningen niet goed gericht zijn, en dat sommige van deze fondsen naar mensen kunnen gaan die het niet "zo hard nodig hebben als sommige andere mensen, "zei Keys. "Daarom stellen we een drempel voor het gezinsinkomen voor."

De auteurs onderzochten ook het potentieel voor misbruik:zullen huishoudens hun rekeningen onmiddellijk uitputten om hun contante spaargeld op te bouwen? Ze noemden drie redenen waarom dat waarschijnlijk niet veel voorkomt. Eerst, de rekeningen hebben een concurrerend rendement op ongebruikte fondsen, die huishoudens zal aanmoedigen om geld niet uitgegeven te houden, tenzij ze met een dringende behoefte worden geconfronteerd. Tweede, ze haalden "overtuigend bewijs" aan dat huishoudens met een laag inkomen voordelen in natura niet als vervangbaar met contant geld beschouwen. Derde, aangezien de betaling maandelijks door de huurder geïnitieerd moet worden, het programma heeft een impliciete standaard om geen betalingen te doen.

Dat gezegd hebbende, "Sommige huishoudens kunnen een vooruitbetaling regelen met hun verhuurders en sparen geld op door de uitgaven voor huur om te buigen, " schreven ze. "[Echter], deze huishoudens zouden nog steeds potentieel sparen, echter, en die besparingen kunnen worden gebruikt om toekomstige instabiliteit van de huisvesting te voorkomen."

Het voorgestelde permanente belastingkredietprogramma zou mogelijk particuliere investeerders kunnen verdringen, volgens Keys. "Als je de overheid deze heffingskortingen laat inwisselen voor subsidies, afhankelijk van de prijs die u instelt, die het vermogen van de particuliere sector om deze belastingkredieten te kopen, kunnen verdringen, "zei hij. "En dus moet het een beetje zorgvuldig worden ontworpen."

Hoewel de vraag van bedrijven naar dergelijke belastingkredieten zal schommelen tussen goede en slechte tijden voor de economie, de overheid zou kunnen helpen om de vraagdalingen te compenseren door als koper op te treden tegen een "fiscaal neutrale" prijs. Maar daarin schuilt een risico. "De valkuil is, als de prijs verkeerd is ingesteld, dan zouden alle belastingkredieten door de overheid worden opgepikt en zouden bedrijven in de particuliere sector niet langer de mogelijkheid hebben om ze te gebruiken om hun belastingaanslagen te compenseren, "zei Keys. "Dat zou de algemene rente of vraag naar dit soort belastingkredieten kunnen temperen, die een aanzienlijke hoeveelheid van het behoud en de productie van woningen met een laag inkomen financieren."

Waarom het papier?

Keys legde uit waarom hij en zijn auteurs de studie voor hun paper wilden doen. "Bij al deze programma's is de vraag, richt u zich op de juiste mensen? Krijgen de juiste mensen de uitkering die ze nodig hebben op het juiste moment? We kwamen hierop uit een weerspiegeling van het feit dat hulp bij huisvesting zelden op het juiste moment wordt gericht, en het is vaak niet gericht op de juiste mensen, " hij merkte.

"Mensen op hun plaats houden wanneer ze een inkomensschok hebben gehad, zal zichzelf versterken in een aantal dimensies, "zei Keys. "Op dezelfde plek kunnen blijven, betekent dat je op dezelfde plek naar werk kunt blijven zoeken. Dat betekent dat uw kinderen niet van school worden gehaald als u zich verplaatst om een ​​andere plek te vinden om te wonen." Er zijn "genoeg domino-effecten" bij het opnieuw ontwerpen van de programma's om ze anticyclisch te maken, en activeer ze automatisch als reactie op vooraf gedefinieerde triggers en met flexibiliteit, hij voegde toe.