Fysieke kenmerken zoals bouwmaterialen, interieurafwerking en airconditioning zijn betere bepalend voor hoe goed een appartement verkoopt dan prijs of bouwleeftijd, volgens een onderzoek van de Universiteit van Alberta op zoek naar ontwerpgerelateerde kenmerken die de kans op verkoop van een appartement vergroten.

"We proberen een raamwerk te bieden waarmee bouwers kunnen beoordelen of een bepaald ontwerp hun marktaandeel kan vergroten of verkleinen. " zei voormalig postdoctoraal onderzoeker Samer Bu Hamdan in de bouwtechniek, die blijft samenwerken met de U van A.

Bu Hamdan en zijn team analyseerden 40, 000 Edmonton condo-lijsten van 2009 tot 2019 geleverd door de REALTORS Association of Edmonton. Ze waren geïnteresseerd in hoe lang de panden op de markt stonden voordat ze werden verkocht of van de markt werden gehaald.

"Eerdere studies hebben aangetoond waar twee eigendommen dezelfde prijs hebben, het onroerend goed dat sneller verkoopt een hogere waarde heeft en, bijgevolg, betere eigenschappen, ' zei Bu Hamdan.

Hij legde het merendeel van de bestaande onderzoeksovereenkomsten uit met verkochte eenheden, die eenheden uitsluit die nog niet zijn verkocht.

"Condo's die niet zijn verkocht, kunnen u informatie geven over wat mensen niet leuk vinden in hun huizen, " hij zei.

Bu Hamdan verdeelde de appartementen vervolgens in drie niveaus op basis van prijspunten:betaalbare appartementen onder de $ 250, 000, medium geprijsde eenheden vanaf $ 250, 000 tot $500, 000, en dure appartementen van meer dan $ 500, 000.

Prijs, kosten geen factor

Bu Hamdan zei dat de eerste interessante observatie is dat prijs in geen enkel stratum een ​​bepalende factor is voor aankoop.

"We konden alleen maar speculeren dat mensen een bereik instellen binnen hun betaalbare gebied, en het prijsverschil van een paar duizend dollar of minder zou geen groot verschil maken, " zei hij. "We denken ook dat dit kan worden toegeschreven aan het feit dat de vermelde prijs die aan het onroerend goed is toegewezen correct is."

Het team ontdekte dat condo-vergoedingen ook geen invloed hadden op de tijd op de markt, maar bouwpraktijken deden dat wel. Betonconstructie of het laten prefabriceren van het gebouw werd gewaardeerd over alle drie de lagen, waardoor de time-on-market in sommige gevallen met bijna 300 procent wordt verkort. Bakstenen of stalen frames waren gecorreleerd met een toename van de tijd op de markt van meer dan 30 procent.

"Is een modulair of geprefabriceerd huis beter? Het is een eeuwige vraag en er is geen consensus, "zei Bu Hamdan. "Sommigen zeggen dat omdat het zo veel kost in vergelijking met de conventionele, met stokken gebouwde constructie, het rechtvaardigt niet echt de voordelen die het biedt. Voorstanders zeggen dat als je alles samenvoegt, inclusief de kwaliteit, tijd en alles, het zal uiteindelijk beter worden."

Een appartement op het zuidoosten aan de voorkant in de betaalbare laag zal 10 procent langer op de markt blijven dan andere bouworiëntaties, maar die ongelijkheid komt niet naar voren in de middenklasse categorie.

Constructiekenmerken zijn belangrijk

De verkoopkans neemt toe in gebouwen met stucwerk en vinyl, maar neemt af in gebouwen waar hout het belangrijkste bekledingsmateriaal is. Ook, de analyse toonde aan dat appartementen in gebouwen met daken van teer en grind of kleipannen sneller verkopen, terwijl flatgebouwen met synthetisch rubber daken eerder op de markt zijn.

Bu Hamdan ontdekte ook dat airconditioning gecorreleerd is met een tijdsvermindering van 13 procent op de markt van betaalbare en middengeprijsde units. En appartementen in elk gebouw met geforceerde lucht- of plintverwarmers worden sneller verkocht, vooral vergeleken met een combinatie van hout en aardgas als verwarmingsbron. Plintverwarmers of warmtepompen worden geassocieerd met een afname van de tijd op de markt van een middengeprijsde woning tot 44 procent.

Apparaten en voorzieningen hadden geen significante invloed op de beslissing van de koper in de betaalbaarheidscategorie, maar deed het onder de middengeprijsde eenheden. Gebouw voorzieningen zoals een fitnessruimte en toegang voor gehandicapten, evenals een oven magnetron, leiden allemaal tot een afname van de tijd op de markt van negen tot 18 procent.

Ook, het bedekken van de gevels van het gebouw met combinaties van baksteen en ceder droegen bij aan een kortere marktintroductietijd, whereas using a single material for exterior cladding made the unit harder to sell.

Hardwood flooring in combination with other flooring materials such as marble, linoleum or cork reduced the time on market for medium-priced homes by six percent. Homes that have carpet as the predominant flooring lingered longer on the market.

"We didn't study all of the interior features because we were limited to the data that they had, " said Bu Hamdan. "We focused more on the features that could be manipulated by design."

Having an ensuite bathroom is definitely a selling feature, as are half-baths, which decreased time on market by upwards of 300 percent in medium-priced condos.

Bu Hamdan noted that because the high-priced condo stratum was considerably smaller and featured more unsold homes than sold homes over the decade of data, the results were inconclusive and lacked credibility.

Echter, the findings did show that older properties tend to remain on the market longer.

Bu Hamdan said he has a similar paper that looks at the time on the market for houses.

"Knowing what buyers value in their future homes helps construction practitioners better attend these needs, en, als resultaat, increase the likelihood of selling built units, " hij zei.