Berkeley Haas-professoren Nancy Wallace en Richard Stanton waren enkele van de weinige stemmen die vooraf waarschuwden voor het enorme risico van slordige praktijken in de hypotheeksector voorafgaand aan de financiële crisis van 2008.

Helaas, de geschiedenis lijkt zich te herhalen.

Meer dan twee jaar geleden, Wallace en Stanton begonnen opnieuw alarm te slaan dat het hypotheeklandschap dat uit de laatste crisis voortkwam, wordt gedomineerd door 'niet-bancaire' kredietverstrekkers die werken met weinig eigen kapitaal of toegang tot noodgeld. Het was weer een ramp die stond te gebeuren, ze waarschuwden, en riep op tot meer toezicht.

Niemand voorspelde een schok van de omvang en snelheid van de pandemie van het coronavirus, maar het is nu aan ons, en Wallace vreest het ergste. Miljoenen ontslagen Amerikanen kunnen hun hypotheek niet meer betalen, en hebben tijdelijk uitstel van betaling gekregen door het federale reddingspakket. Deze sterk dalende cashflow zou fragiele niet-banken snel failliet kunnen doen gaan. En aangezien zoveel van de leningen die ze verstrekken worden ondersteund door de Amerikaanse overheid, dat is wie de zak zal vasthouden.

"De $ 2,2 biljoen (coronavirushulpactie) was de grootste in de geschiedenis, maar we hebben het over verplichtingen die orden van grootte groter zijn, Wallace zegt. "Voor oplossingen zullen biljoenen dollars nodig zijn. Het zou de redding van alle reddingsoperaties kunnen zijn."

Wallace zegt dat deze nieuwe crisis zich binnen de komende 30 dagen zal manifesteren, als mensen afzien van hun maandelijkse betalingen en de niet-banken met een hoge hefboomwerking geconfronteerd worden met margestortingen van de makelaars van wie ze hebben geleend - commerciële banken zoals JP Morgan Chase en Wells Fargo Bank en investeringsbanken zoals Morgan Stanley. Ze hebben contant geld nodig om deze kredietverstrekkers te betalen, en ze hebben het niet. De niet-banken zijn al begonnen om redding te vragen.

We vroegen Wallace, die de afgelopen drie decennia de financiële dynamiek van de vastgoedsector heeft bestudeerd, om deze dreigende hypotheekcrisis te verklaren.

Wat zijn niet-banken, en wie zijn de grootste spelers?

Hypotheken zijn ontstaan ​​en onderhouden door twee soorten instellingen. Traditionele kredietverstrekkers zijn de sterk gereguleerde banken, gefinancierd met deposito's of voorschotten van de Federal Home Loan Bank. Ze hebben de neiging om meerdere bedrijfstakken te hebben. Niet-bancaire kredietverstrekkers, in tegenstelling tot, zijn licht gereguleerd en krijgen hun financiering via kortlopend krediet. Gewoonlijk is hun enige branche het verstrekken en onderhouden van woninghypotheken.

Enkele van de grootste spelers zijn Quicken Loans, De heer Cooper Groep, en Vrijheid Hypotheek. Ze omvatten ongeveer 1, 088 ook kleinere bedrijven.

Wanneer werd u zich bewust van de risico's van niet-banken?

Het standaardverhaal van de huisvestingscrisis van 2007-2010 draait om de ineenstorting van de huizenzeepbel die werd aangewakkerd door de lage rentetarieven, gemakkelijk krediet, lage regelgeving, en subprime-hypotheken. Echter, we ontdekten dat niet-banken een over het hoofd geziene rol speelden, in gebreke blijven bij hun kredietovereenkomsten en bijdragen aan de ineenstorting.

Waarom en hoe zijn niet-banken gegroeid?

Na de financiële crisis, de traditionele banken werden zwaar gereguleerd. Vanwege de strenge kapitaalvereisten en het feit dat ze veel geld verloren bij het afhandelen van in gebreke blijvende hypotheken, de meeste grote banken hebben hun activiteiten op het gebied van woninghypotheken teruggeschroefd. Een aantal grote banken verkocht rechten voor het aflossen van leningen, en de niet-banken kwamen tussenbeide. Het groeiende marktaandeel van de niet-banken kwam deels omdat ze erg wendbaar waren met nieuwe technologie voor het uitlenen van platforms, zoals Quicken, met de acht minuten hypotheek.

Niet-banken verstrekten 20% van de leningen voor eengezinswoningen in 2007, en dat was in 2016 gegroeid tot de helft van de leningen. Vandaag de dag verstrekken ze ongeveer tweederde van de woningkredieten. Het grotere probleem is dat ze over het algemeen een groot deel van de risicovollere leningen hebben aan mensen met een laag en gemiddeld inkomen, die worden gesteund door de Amerikaanse regering. We hebben het over biljoenen dollars. Vanaf februari 2020 waren ze afkomstig van 88% van de leningen die aan Ginnie Mae werden verkocht, dat deel uitmaakt van het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling en een portefeuille van $ 2,1 biljoen heeft. En 61% van de leningen verkocht aan de GSE's (door de overheid gesponsorde ondernemingen) Fannie Mae en Freddie Mac, die een gecombineerde portefeuille van residentiële eengezinsleningen hebben van ongeveer $ 4,9 biljoen.

Hoe komen niet-banken aan hun geld, en hoe groot is hun blootstelling aan schulden?

Ze vertrouwen op kortetermijnleningen die bekend staan ​​​​als magazijnkredietlijnen. Deze kredietlijnen worden meestal verstrekt door grotere handels- en investeringsbanken. Het is moeilijk om aan gegevens te komen, omdat de meeste niet-bancaire kredietverstrekkers particuliere bedrijven zijn die niet verplicht zijn hun financiële structuren bekend te maken. Dat was het onderwerp van onze Brookings-paper, wat de eerste openbare tabel was van de omvang van magazijnleningen aan niet-banken. We ontdekten dat er eind 2016 een toezegging van $ 34 miljard was voor magazijnleningen, een stijging van 17 miljard dollar eind 2013. Dat kwam neer op ongeveer 1 biljoen dollar aan kortlopende 'magazijnleningen', gefinancierd in de loop van een jaar. Met ingang van eind 2019, er stond $101 miljard aan magazijntoezeggingen in de boeken van magazijnuitleners.

Vorig jaar was een bannerjaar. Niet-banken zorgden voor bijna een biljoen dollar aan hypotheken die werden gesecuritiseerd door Fannie Mae, Freddie Mac, en Ginnie Mae, het grootste productievolume sinds 2006. de hoge herfinancieringsniveaus als gevolg van historisch lage rentetarieven hadden een significant negatief effect op de waarde van de hypotheekservicerechten van niet-banken.

Als niet-banken zo groot zijn en zoveel geld lenen, waarom zijn ze niet gereguleerd zoals banken?

Het simpele antwoord is dat ze een zeer krachtige lobby hebben, de Vereniging van Hypotheekbanken. Waar de industrie op leunde, was dat ze de hypotheekmarkt aan het redden waren omdat de banken geen hypotheken meer wilden aanhouden. Niet-banken beloofden graag dat ze 30-jarige leningen zouden aflossen en de obligatiehouders zouden betalen, of ze al dan niet hoofdsom en rentebetalingen hebben ontvangen, maar er zijn geen mechanismen om hen aan die belofte te houden. Ze gokten erop dat de markt niet zou crashen.

De niet-banken hebben zich actief verzet tegen het betalen van enige vorm van liquiditeitsverzekering of het ondersteunen van enig geloofwaardig toezicht vergelijkbaar met banken. hun regelaar, de Conferentie van Toezichthouders van Staatsbanken (CSBS), beschikt niet over hoogwaardige gegevens over leningsniveaus voor de hypotheeksector. Daarom vroegen ze onlangs aan ons team, Paulo Issler, Christoffel Lako, Richard Stanton en ik, hier bij het Real Estate and Financial Markets Lab in het Fisher Center for Real Estate and Urban Economics - om gedetailleerde gegevensanalyses voor hen uit te voeren. Zij hebben niet de data om deze analyse zelf uit te voeren.

Is er iets veranderd na je paper van 2018, mede geschreven met economen van de Federal Reserve, die om meer toezicht vroegen?

Ginnie Mae begon te proberen hogere kapitaal- en liquiditeitsdrempels te eisen, evenals stresstests, waarbij ze moesten laten zien hoe ze zouden omgaan met een economische schok. Ze hadden een initiatief genaamd Ginnie Mae 2020, maar ze kregen grote terugslag van de industrie. In aanvulling, de Conferentie van Toezichthouders van Staatsbanken hard heeft geprobeerd de rapportageregels te standaardiseren, maar ze hebben geen gegevens, en ze hebben weinig macht.

Op grond van de CARES-wet van $ 2,2 biljoen (Coronavirus Aid, Hulp en economische veiligheid), hypotheekverstrekkers zijn verplicht om kredietnemers toe te staan ​​betalingen tot een jaar uit te stellen. Wat verwacht je dat er nu gaat gebeuren?

Ik denk dat de situatie buitengewoon ernstig is, een dreigende nachtmerrie. We hebben in drie weken tijd 16 miljoen mensen werkloosheid aangevraagd. We weten dat de meeste Amerikanen niet eens bestand zijn tegen een schok van $ 400 voor hun financiën. Miljoenen mensen kunnen hun hypotheek niet meer betalen. Ze hebben te horen gekregen dat ze hun geldschieters moeten bellen en zeggen dat ze niet kunnen betalen. en de telefoons rinkelen van de haak.

Het directe probleem voor de niet-banken is het risico voor hun magazijnkredietlijnen, en het feit dat de niet-bancaire leningservicers nog steeds betalingen moeten doen aan de door hypotheek gedekte obligatiehouders, ook als mensen hun hypotheek niet betalen. Margin calls zijn in de tientallen miljoenen dollars geweest en de crediteuren eisen contant geld. Het niet doen van uw margestortingen op kredietlijnen is een ernstig probleem en kan leiden tot wanbetaling. Niet-banken worden ook geconfronteerd met miljoenen dollars aan margeblootstelling door shortverkopen van door hypotheken gedekte effecten. Deze verlieslatende margestortingen, sommige zo groot als $ 100 miljoen voor een enkele instelling, zijn wat hun lobbyisten leidt, de Vereniging van Hypotheekbanken, om naar de Securities and Exchange Commission te gaan en te eisen dat het de makelaars wordt verboden hun margerechten uit te oefenen. Het is belachelijk, omdat de makelaars - grote banken zoals Goldman Sachs en Morgan Stanley - het volste recht hebben om hard te spelen. De SEC heeft het verzoek afgewezen.

Waarom vormt dit zo'n bedreiging voor de Amerikaanse regering, en uiteindelijk, aan belastingbetalers?

De meeste van deze leningen worden gegarandeerd door de Amerikaanse overheid via Ginnie Mae, Fannie Mae, en Freddie Mac. De niet-bancaire geldschieters hebben wat geduld gekregen, en uiteindelijk een vergoeding krijgen voor de betalingsachterstanden die ze ervaren, maar ze hebben een timingprobleem. In de tussentijd moeten ze nog steeds tijdig rente en hoofdsom betalen - gedurende 120 dagen aan de Fannie en Freddie MBS-obligatiehouders, en, in het geval van degenen die schuld hebben aan door Ginnie Mae gedekte obligatiehouders, totdat ze failliet gaan. Ik weet niet zeker of sommigen van hen de liquiditeit hebben om zelfs 30 dagen mee te gaan, en velen zullen het drie maanden niet kunnen doen, veel minder een jaar. We gaan faillissementen zien, en aanzienlijk verlies aan leencapaciteit, zoals we in 2007 hebben gedaan, toen we twee derde van de leencapaciteit verloren. Dit kan erger zijn omdat de werkloosheid erger kan zijn.

Zal een van de tot nu toe genomen stimuleringsmaatregelen helpen?

De niet-banken vragen al om een ​​reddingsoperatie, maar geen van de federale hulpverleningsinspanningen tot dusver heeft hen opgenomen. De MBA probeerde enige bescherming te krijgen in de CARES-wet, die $ 450 miljard aan leningen en leninggaranties had van de Fed en de Schatkist. Maar ze werden niet voor niets uitgesloten - omdat deze bedrijven elke grens hebben verlegd en elke vorm van toezicht verworpen. Zo ver, ze zijn ook uitgesloten van de acties die de Fed heeft ondernomen, waaronder een nieuwe ronde van kwantitatieve versoepeling, en deelname aan de Term Asset-Backed Securities Loan Facility, wat een manier is om liquiditeit te verschaffen. Ginnie Mae has now created an assistance program to provide loans to its nonbank counterparties who are unable to cover the principal and interest payments to bondholders. Fannie Mae and Freddie Mac have refused to provide such assistance to their nonbank counterparties, because they are still under conservatorship status from the 2008 crisis and face their own capital shortfalls.

So some kind of bailout is nearly inevitable?

To save the market, the nonbanks will have to be bailed out either by the Fed or by the U.S. Treasury. This will be very difficult under restrictions put in place concerning nonbank bailouts under the Dodd-Frank Act. The cost is going to be very high. Naar mijn mening, there has to be a quid pro quo from the industry in the form of significant future fees in return for such extraordinary support—they can't keep pushing the envelope and then expect to be rescued. They don't want to follow any of the rules that banks follow, and then they want to be treated like banks when liquidity shocks occur. It's just wrong.