Wanneer u een huis of ander onroerend goed in de VS wilt kopen, locatie staat meestal bovenaan de lijst:veel kopers waarderen eigendommen met toegang tot voorzieningen zoals scholen, parken, en een gemakkelijk woon-werkverkeer. Maar wordt die waarde gedeeld door huizenkopers in ontwikkelingslanden? De econoom Hope Michelson van de University of Illinois keek naar vastgoedtransacties in Kenia in de buurt van wat ze aannam als een zeer gewilde locatie en vond de onroerendgoedmantra, "plaats, plaats, plaats, ’ was daar niet per se het leidende principe.

"Een rijke literatuur in milieu-economie heeft onderzocht hoe de waarde van onroerend goed binnen een gebied verandert, of bassin, van een soort investering, ", zegt Michelson. "Een huis of een stuk grond heeft een aantal kenmerken. We kunnen niet weten hoe mensen een nieuwe voorziening waarderen, zoals een prachtig park dat verderop in de straat is gebouwd, omdat er geen prijs voor is. Maar de nabijheid van het park is een van de kenmerken in de bundel die huiseigenaren kopen als ze een huis in de buurt kopen. Wreed, als twee eigenschappen op elke andere manier gelijk zijn, we kunnen kijken naar het verschil tussen die waarden en een waarde geven aan dat park of andere voorziening."

In dit geval, de voorzieningen in Sauri, Kenia woonde in het gebied rond een van de steden in het Millennium Villages Project - een grote strijd tegen armoede die begon in 2005 en was gebaseerd op het Earth Institute van Columbia University, waar Michelson een postdoctoraal onderzoeker was. Het project werd uitgevoerd in 12 dorpen in 10 landen in Sub-Sahara Afrika, investeren in onderwijs, infrastructuur, gezondheidszorg, en landbouwsystemen met als doel een geïntegreerde project- en investeringsbenadering te gebruiken om de millenniumdoelstellingen voor ontwikkeling in de gebieden te bereiken, inclusief het uitroeien van extreme armoede en honger tegen 2015. Het project is gebiedsgebaseerd, wat betekent dat huishoudens die in een bepaald geografisch gebied wonen de directe begunstigden zijn van, bijvoorbeeld, kunstmest subsidies, verbeterde scholen en gezondheidsklinieken, en toegang tot project landbouwvoorlichting en gezondheidswerkers.

"Wij dachten, met al het geld dat in deze millenniumdorpen is geïnvesteerd om de gezondheid te verbeteren, infrastructuur, en onderwijs, evenals alle publiciteits- en projectactiviteiten, mensen willen misschien naar dat gebied verhuizen, zodat ze toegang hebben tot de verbeterde voorzieningen, " zegt Michelson. "In gebieden met functionerende grondmarkten, zouden we daar niet enige verandering in de prijzen van de eigendommen moeten zien?

"Het is relatief voor de hand liggend om te doen, maar niemand heeft het ooit gedaan in ontwikkelingslanden of met betrekking tot het evalueren van de invloed van een project op het gedrag van huishoudens - met name de beslissingen van huishoudens over het al dan niet wonen in een projectgebied. Lijkt het erop dat mensen proberen naar het gebied te verhuizen en hechten ze een hogere waarde aan een eigendom op basis van de locatie binnen of nabij het gebied van projectactiviteit?"

De analyse vereiste goede grondmarktgegevens. Zij en haar medewerker huurden een lokale bewoner in om het plaatselijke grondkantoor te bezoeken en alle grondtransacties uit te schrijven, inclusief de locaties en de data vanaf 1999 tot en met 2013. Dit gaf hen gegevens vanaf ongeveer vijf jaar voordat het Millennium Village-project begon.

"We hebben in de loop van de tijd niet veel prijsveranderingen gezien in dorpseigendommen die we aan het project kunnen toeschrijven, ", zegt Michelson. "Er was enorm veel geld geïnvesteerd in deze dorpen, een enorme toename van de levering van publieke goederen door het project. Tot op zekere hoogte is dat goed; arme mensen worden niet verdreven door de inflatiedruk op het land die door het project wordt veroorzaakt.

"Maar waarom zijn de grondprijzen niet gestegen? Het kan zijn dat de voordelen van het dorp beschikbaar waren voor degenen die in de buurt woonden. Als ze binnen konden komen en gezondheidszorg konden krijgen, bijvoorbeeld, misschien was dat net zo goed als direct in het projectgebied wonen. Er waren bepaalde subsidies die alleen mensen die in het gebied woonden ontvingen. Maar het kan zijn dat mensen er niet van overtuigd waren dat de voordelen zouden blijven bestaan, dus waarom verhuizen?"

Een andere theorie is dat omwonenden hun land vasthouden om te zien of de waarde van onroerend goed stijgt en vervolgens verkopen. "Ze wachten omdat ze niet zeker weten wat de werkelijke waarde van hun land zal zijn. Dus misschien als we over tien jaar terugkomen, we zouden een verschil zien, ' zegt Michelson.

Michelson zegt dat ze waarde ziet in de techniek die ze gebruikten om te leren hoe mensen beslissen waar ze willen wonen met betrekking tot grote ontwikkelingsprogramma's.

"Deze methode belooft veel goeds als aanvulling op dure, grote impact evaluaties op plaatsen waar de grondmarkten dik genoeg zijn en u toegang hebt tot betrouwbare historische gegevens over grondtransacties, "Zegt Michelson." Dus, in sommige opzichten, de resultaten zijn een beetje onbevredigend, maar in een andere, het is erg intrigerend. En de analyse is een mooie demonstratie van de manier waarop een dergelijke methode de standaardmethoden voor effectbeoordeling elders zou kunnen aanvullen."