Ondanks de afkoelende vastgoedmarkt, betaalbare huurwoningen blijven schaars in heel Australië. Geen particuliere huurwoning of sociale huurwoning kunnen krijgen, veel huurders met een laag inkomen moeten hun toevlucht nemen tot informele en onzekere huisvesting. Deze variëren van gedeelde woningen of kamers, aan woningen die in strijd zijn met de stedenbouwkundige of bouwvoorschriften.

Onze onlangs vrijgegeven studie probeerde licht op dit probleem te werpen. We ontdekten dat meer mensen in gedeelde kamers of woningen wonen, vaak in rustige en ongeschikte omstandigheden. En illegale woningen zijn in opkomst in Sydney.

Wat is informele huisvesting?

"Informele huisvesting" kost meestal minder omdat het in strijd is met de planning, bouw- of huurregels, of biedt bewoners weinig bescherming onder deze regels. Voorbeelden hiervan zijn niet-toegestane of illegaal gebouwde woningen, evenals informele huurovereenkomsten, zoals gedeelde woningen of kamerverhuur.

Waar er een tekort is aan betaalbare woningen of belemmeringen voor toegang, er ontstaat een markt voor informele alternatieven.

In de grote steden van Australië, mensen met een laag inkomen, recente migranten en internationale studenten hebben te maken met specifieke barrières om betaalbare huurwoningen te krijgen. Deze groepen worden vaak gediscrimineerd, geen huurreferenties hebben of ten prooi kunnen vallen aan internationale agenten die onvoldoende accommodatie aanbieden tegen te hoge kosten.

In Engeland, illegale "bedden in schuren" zijn een algemeen erkend probleem. In delen van de Verenigde Staten, zoals Californië, ongeautoriseerde woningen kunnen ongeveer 5% van het nieuwe woningaanbod uitmaken.

Er zijn geen vergelijkbare schattingen in Australië. Onze standaard huisvestingsindicatoren - opleveringen van nieuwe woningen, huur- en verkoopgegevens, evenals vijfjaarlijkse Census-wijzigingen in ambtstermijn - verbergen de informele en illegale regelingen die zich verspreiden op onbetaalbare markten.

Dakloosheid groei in Greater Sydney door classificatie, 2011-2016

Meer nemen hun toevlucht tot informele regelingen

Informele arrangementen zoals het huren van een kamer bij iemand thuis of delen met vrienden hebben altijd deel uitgemaakt van het Australische huisvestingssysteem.

Wonen in een gedeelde woning is misschien wel een overgangsritueel voor jongeren. Delen tot ver in de volwassenheid en in het pensioen is een andere zaak.

Aandeelwoningen in de regio Greater Sydney zijn tussen 2011 en 2016 gestegen in alle leeftijdsgroepen boven de 24 jaar, volgens de ABS-telling. De 45-plussers vormen nu 20% van de delers. Vooral, veel meer oudere vrouwen delen omdat ze niet over de middelen beschikken om een ​​eigen huis te bezitten of zelfstandig te huren.

Groot-Sydney deelt huishoudens (personen) naar leeftijdsgroep, 2011 en 2016, en % vrouw 2016

Voor onze studie, we interviewden bouwinspecteurs van de gemeente en ondersteuningsmedewerkers van huurders in binnen- en zuidwesten van Sydney. We onderzochten ook informele woningtypes die in voorstedelijke wijken opkomen.

Uit ons onderzoek bleek dat de soorten gedeelde accommodatie aan het veranderen zijn. Naast weinig wettelijke bescherming, delers leven vaak in rustige en ongeschikte omstandigheden, waar conflicten tussen bewoners waarschijnlijker worden. Huurders die informeel kamers of secundaire woningen huren van eigenaren ter plaatse, melden ongemakkelijke gevoelens van toezicht en onveiligheid.

secundaire woningen, of "oma flats", worden vaak gezien als een flexibel of informeel woontype. In tegenstelling tot andere staten, De planningswet van New South Wales moedigt deze ontwikkelingen aan als een vorm van betaalbaar huuraanbod. Dit biedt een verstandige ontlastklep in de krappe huizenmarkt van Sydney.

Maar in sommige gebieden – zoals Fairfield – zijn oma-flats de nieuwe woningbouw gaan domineren.

Secundaire woningontwikkeling en aandeel van alle woninggoedkeuringen in Fairfield

Dit komt omdat "codificatie" - snel, vaak particulier gecertificeerde goedkeuring voor conforme toepassingen - heeft oma-flats een goedkope optie gemaakt voor huiseigenaren die het nut van hun eigendommen willen vergroten. Verhuurders zien secundaire woningen als een goedkope, hoogrentende investeringen.

Maar het is onduidelijk of deze secundaire woningen worden verhuurd als goedkope accommodatie en, als, of ze op lange termijn een passende en veilige huurwoning zijn.

Illegale woningen in opmars

Een probleem waar onze studie zich op richtte, was het toenemende aantal illegale woningen in Sydney. Dit zijn onder meer secundaire woningen die worden gebouwd, of omgebouwd van een garage of schuur, zonder bouwvergunning.

Deze regelingen kunnen zeer gevaarlijk zijn. ondeugdelijke constructie, onvoldoende of afwezige isolatie, ad hoc elektro bedrading, en slecht gedraineerde locaties stellen de bewoners bloot aan ernstige gezondheids- en veiligheidsrisico's. Het onzichtbare karakter van informele huisvesting verhoogt het brandrisico - met hulpdiensten die minder snel vermoeden dat mensen in een garage of bijgebouw wonen.

Illegale woningen zijn mogelijk toegankelijker voor mensen met een lager inkomen en anderen die te maken hebben met huurdiscriminatie. Maar ze zijn niet per se goedkoop. Uit ons onderzoek bleek dat er voor meer dan $ 300 per week reclame werd gemaakt voor illegale oma-flats. Een bouwinspecteur merkte op:"Er is niets betaalbaars aan goed geld betalen voor afval."

Er zijn veel middelen nodig om illegale woningen op te sporen en te verwijderen. Bouwinspecteurs worden meestal op de hoogte van illegale woningen door klachten van omwonenden. Deelnemers aan onze studie beschreven het probleem als endemisch, omdat de lokale overheid niet over de middelen beschikt voor proactieve handhavingsstrategieën.

Informele huisvestingsoplossingen?

Informele huisvesting is niet per se uitbuiting of gevaarlijk. In feite, het kan oplossingen bieden die verder gaan dan de gangbare modellen van particuliere of openbare huisvesting. Bijvoorbeeld, zelfgeorganiseerde woningbouwcoöperaties of 'deliberatieve' ontwikkelingen zijn kansrijke alternatieven voor particulier huur- of bezit. Maar dit blijven niche-opties in Australië.

De boodschap uit ons onderzoek is dat de informele huisvestingssector moet worden erkend en gemonitord binnen het bredere huisvestingssysteem. Maatregelen ter verbetering van de veiligheid en de levensomstandigheden van de bewoners, en om ervoor te zorgen dat informele woningen voldoen aan de planningsregels, zijn kritisch.

structureel, het is essentieel om de belemmeringen voor particuliere verhuur weg te nemen die worden ervaren door lagere inkomens en kwetsbare groepen. Zoals vele anderen hebben betoogd, dit betekent voldoende financiering voor sociale en betaalbare huisvesting, inclusieve planning om ervoor te zorgen dat betaalbare woningen worden opgenomen in nieuwe ontwikkelingen, voldoende middelen voor huurdersadvies en crisisdiensten, en verdere huurhervormingen.

Dit artikel is opnieuw gepubliceerd vanuit The Conversation onder een Creative Commons-licentie. Lees het originele artikel.