Amerikaanse huishoudens hebben het grootste deel van hun vermogen in pensioensparen (33 procent) en in hun eigen vermogen (29 procent). Daarvan bedroeg het eigen vermogen meer dan $ 25 biljoen, volgens de laatste gegevens van de Federal Reserve. Het is niet verrassend dat huiseigenaren met hypotheekschulden er een hekel aan hebben om hun huis op te geven in faillissementen en de financiële logica trotseren om te voorkomen dat ze hun leningen niet meer kunnen betalen.

Recent onderzoek naar wanbetalingen van hypotheken toont aan dat leners van hypotheekleningen vaak hypotheekbetalingen blijven doen, zelfs als ze onder water staan, waar het geleende bedrag de waarde van hun huis overschrijdt. "Huiseigenaren hechten veel waarde aan het in hun huis blijven, soms tegen hoge kosten voor hen door hypotheekbetalingen te blijven doen, waarbij goed geld naar slecht geld wordt gegooid", zegt Wharton vastgoedprofessor Benjamin Keys. Naast de financiële kosten van in gebreke blijven, hebben leners ook te maken met "een morele component" in termen van een stigma op in gebreke blijven en verhuiskosten, legde hij uit.

Natuurlijk zijn huiseigenaren wars van het plaatsen van hun huis als onderpand. Voor het eerst heeft een onderzoekspaper met de titel "The Cost of Consumer Collateral:Evidence from Bunching" door experts van Wharton en elders de mate van afkeer onder huiseigenaren om hun huizen als onderpand te plaatsen, vastgelegd. Keys was co-auteur van het artikel met Benjamin L. Collier en Cameron Ellis, beide professoren in risicobeheer, verzekeringen en gezondheidszorg aan de Fox School of Business van Temple University; Collier is ook een Wharton-onderzoeker.

Het is niet mogelijk om die mate van "afkeer van onderpand" vast te stellen op basis van gegevens over hypotheekschulden, omdat voor de meeste woningkredieten onderpand in een of andere vorm vereist is, merkte Keys op. Hij plaatste dat in context:ongeveer 80 procent van alle schulden van huishoudens in de VS is gedekt door onderpand en onroerend goed stelt ongeveer 90 procent van deze leningen veilig.

De onderzoekers hebben die hindernis overwonnen door een bruikbare proxy te vinden in gegevens van het Federal Disaster Loan-programma, dat gesubsidieerde leningen verstrekt aan huishoudens die een natuurramp hebben meegemaakt (bijv. orkaan, tornado, natuurbrand) voor het herstellen van schade aan hun hoofdverblijf en het vervangen van vernietigde bezittingen. Volgens het programma moeten degenen die meer dan $ 25.000 lenen hun hoofdverblijfplaats als onderpand plaatsen. "Deze unieke setting werkt als een perfect quasi-experiment om de waarde van het onderpand van huiseigenaren te isoleren," zei Keys.

Maat van onderpandaversie

Analyse van de gegevens van het Federal Disaster Loan-programma toonde aan "hoeveel leners een hekel hebben aan het plaatsen van onderpand", merkte Keys op. Uit het onderzoek bleek dat 30 procent van alle leners "bundelde" op de niet-onderpand drempel van $ 25.000; voor grotere leningen moesten ze hun huis als onderpand stellen.

De analyse schatte de mediane mate van afkeer van onderpand op 40 procent:wanneer de drempel $ 25.000 is, leende de helft van de leners die in aanmerking kwamen om $ 40.000 te lenen slechts $ 25.000, waarbij $ 15.000 aan gesubsidieerd krediet werd opgegeven. "Zelfs huiseigenaren die momenteel onder water zijn - en geen eigen vermogen zouden verliezen als ze in gebreke blijven - verzamelen zich gewoonlijk bij de drempel zonder onderpand," zei Keys. "De financiële kosten van wanbetaling en de morele kosten van wanbetaling zijn hetzelfde, ongeacht het gebruik van onderpand, dus het enige dat varieert bij de drempel is de angst om uit hun huis gezet te worden."

De gegevens hadden betrekking op drie periodes van het Federal Disaster Loan-programma tussen 2005 en 2018, waarin het maximale leenbedrag zonder onderpand groeide van $ 10.000 tot $ 25.000. Voor de periode 2014-2018 koos 33 procent van de leners voor een lening van $ 25.000, hoewel velen in aanmerking kwamen voor aanzienlijk grotere gesubsidieerde leenbedragen.

"Als we de afkeer van onderpand voor alle opstellers bij elkaar optellen, schatten we dat leners meer dan $ 1,1 miljard aan gesubsidieerd krediet van dit federale programma hebben opgegeven om te voorkomen dat onderpand wordt gestort," zei Keys. "Dat is een hoop goedkoop krediet dat is kwijtgeraakt."

Keys verduidelijkte dat alleen omdat 33 procent van de leners op de drempel staat, dit niet betekent dat anderen niet terughoudend zijn. "Het is gewoon zo dat de voordelen van het verstrekken van onderpand opwegen tegen de kosten van bundeling door een kleinere gesubsidieerde lening aan te gaan."

De krant ontdekte ook dat het wanbetalingspercentage met 35 procent daalt wanneer de leningen worden gedekt door onderpand. "Die grote omvang is vergelijkbaar met het verbeteren van iemands kredietscore met 100 punten in termen van voorspelde wanbetaling", zei Keys.

Afhaalmaaltijden voor beleidsmakers

Een afhaalpunt van de paper voor beleidsmakers is de mogelijkheid om collateralized en uncollateralized leningen differentieel te prijzen. "In een particuliere markt zouden we verwachten dat concurrentiekrachten van kredietverstrekkers zouden eisen dat ze consumenten iets aanbieden in ruil voor het plaatsen van hun huis als onderpand", aldus Keys. "Gezien de grote verschillen in wanbetaling zouden we verwachten dat kredietverstrekkers het zich zouden kunnen veroorloven - op een voor risico gecorrigeerde basis - om de rente te verlagen voor degenen die onderpand plaatsen. Dit is wat je zou verwachten, als het gemakkelijker is om de schuld te innen dan verwacht verliezen op leningen zouden afnemen en de rente zou dalen."

Maar in het Federal Disaster Loan-programma krijgen leners niets voor het plaatsen van hun huis als onderpand, dus in wezen zijn ze kruissubsidiëring van risicovollere leners die geen onderpand storten, merkte Keys op. "Een benadering die beleidsmakers zouden kunnen nemen, zou zijn om een ​​renteverlaging te geven en de leenkosten te verlagen voor degenen die hun leningen onderpand geven. Dit zou meer mensen aanmoedigen om zekerheden te plaatsen - waardoor het aantal wanbetalingen wordt verminderd - en het aantal wanbetalingen in het programma verminderen, zelfs als ze grotere leningen verstrekken. Het zou een manier kunnen zijn om risico's nauwkeuriger in te schatten en mogelijk meer mensen bij het programma te betrekken."

De studie is gepubliceerd door het National Bureau of Economic Research .