In een tijd waarin huisuitzettingen en wanbetalingen werden vergeleken met een naderende tsunami in heel Amerika, een big data-onderzoek van de lening-tot-waarde-ratio's in de nasleep van de recessie van 2007-08 bevat een waarschuwende voorspelling voor het lastige economische weer dat in het verschiet ligt:

Hoe hoger de uitstaande hypotheek van een werknemer ten opzichte van de waarde van zijn huis, hoe slechter hun toekomstige inkomensgroei en arbeidsmobiliteit.

Dat waren de belangrijkste bevindingen toen vier onderzoekers, waaronder twee van de Washington University in St. Louis' Olin Business School, gedoken in de loongegevens en kredietprofielen van 30 miljoen Amerikanen verdeeld over 5, 000 bedrijven. Ze vonden een negatieve relatie tussen het inkomen van werknemers en hun woningkrediet-to-value (LTV) ratio, vooral wanneer het huis onder water stond (hogere hoofdsom dan waarde).

Bijvoorbeeld, de wetenschappers ontdekten dat mensen met onderwaterhypotheken $ 352 - of 5% - minder maandelijks verdienden dan werknemers met minder hypotheekschuld in verhouding tot de waarde van het huis.

Verergerd door krediet- en liquiditeitsproblemen, deze arbeiders zitten praktisch vast, niet in staat zijn om te verhuizen naar een baan met een beter inkomen of een nieuw gebied, schreven de onderzoekers in hun studie aanstaande in de Beoordeling van financiële studies .

En het zou zich vandaag de dag heel goed kunnen vertalen naar de economische effecten van COVID-19.

"De impact van de huidige crisis op lokale economieën varieert sterk in de VS, " zei Radhakrishnan Gopalan, hoogleraar financiën bij Olin en co-auteur van de studie. "Onze studie benadrukt de moeilijkheden die iemand in een zwaar getroffen gebied kan ondervinden bij het proberen in te pakken en te verhuizen naar een minder getroffen regio. Bovendien, onze studie wijst ook op een belangrijke kostenpost van het eigenwoningbezit:het kopen van een woning beperkt uw arbeidsmobiliteit, en op de lange termijn kan dat een negatief effect hebben op uw arbeidsinkomen."

"Dit is een van de eerste studies die gedetailleerde kredietgeschiedenis koppelt aan informatie over de mobiliteit van werknemers en loonsverhogingen, " voegde co-auteur Barton Hamilton toe, de Robert Brookings Smith Distinguished Professor of Economics, Management &Entrepreneurship en directeur van het Koch Center for Family Business aan de Washington University. "Voorgaand werk heeft deze factoren afzonderlijk geanalyseerd en heeft geen verband tussen de twee gemaakt."

Zoeken naar manieren om het effect van eigen vermogen en arbeidsinkomen te onderzoeken, naast de met elkaar verweven mechanismen, de onderzoekers gebruikten Equifax-informatie en Corelogic-huisprijsindexen om een ​​willekeurige steekproef van 300 te bestuderen, 000 werknemers met een actieve hypotheek over een periode van 72 maanden eerder in dit decennium.

Ze maten het eigen vermogen als LTV - de onbetaalde hypotheek versus de marktwaarde - op de hoofdverblijfplaats van de arbeiders. Ze hielden bovendien rekening met stijgingen / dalingen van de woningwaarde met behulp van prijsschommelingen op postcodeniveau en gecontroleerd voor lokale economische omstandigheden. Bovendien, ze contrasteerden het inkomenspad van huiseigenaren versus huurders die bij hetzelfde bedrijf werkten, waren van een vergelijkbare leeftijd en dienstverband, en had een vergelijkbaar niveau van inkomen en niet-hypotheekschuld.

Wat de gegevens in wezen lieten zien:huiseigenaren die te maken hadden met hoge LTV's, waren minder geneigd om van huis te veranderen, maar meer kans om van baan te veranderen, als ze konden. En huurders die bij dezelfde bedrijven werkten en een vergelijkbare baan hadden, hadden dergelijke problemen niet. Aanvullend, huiseigenaren met hoge LTV's hadden te maken met een langzamere inkomensgroei, terwijl huurders niet met dergelijke boetes werden geconfronteerd.

Het was niet zo kortzichtig als een huur-tegen-eigen debat, Hoewel. Inkomen en mobiliteit voor huiseigenaren kunnen variëren. Een werknemer zou te maken kunnen krijgen met relatief kleinere inkomensdalingen of meer kansen op werk vinden als hij in een grootstedelijk gebied met meer banen woonde, bijvoorbeeld, een IT-medewerker in San Francisco/Silicon Valley, of een staat met zachtere niet-concurrentiewetten die de beweging binnen een bedrijfstak beperken.

Nog altijd, ze ontdekten dat dalingen van de huizenprijzen als gevolg van de recessie van 2007-08 een verlaging van de maandlonen met 2,3% in de hele economie suggereerden als gevolg van beperkte mobiliteit.

"Als de negatieve effecten van de huidige pandemie op de lokale economische omstandigheden ook doorwerken op de huizenprijzen, dan zitten we met een aantal onderwaterhuiseigenaren, " zei Gopalan. "In dat scenario, de effecten die we documenteren zullen zeer relevant zijn."

Gopalan en Hamilton werden in het onderzoek vergezeld door twee voormalige Olin Ph.D.s, Ankit Kalda en David Sovitsj, die werken aan de Indiana University en de University of Kentucky, respectievelijk.

Ze schreven dat een huiseigenaar met een onderwaterhypotheek een nieuwe baan in een ander gebied zou krijgen, ze werden geconfronteerd met drie (onaantrekkelijke) vooruitzichten:

1. Verkoop en slik het tekort op - wat betekent dat ze nog steeds enige toegang tot liquiditeit nodig hebben, ondanks kredietbeperking.
2. Behoud het huis en verhuur het - wat betekent dat er geen of een verwaarloosbare aanbetaling is voor een nieuw huis in het nieuwe gebied.
3. Loop weg en betaal de hypotheek niet, wat betekent dat er diepere kredietproblemen zijn.

Kortom, hun mobiliteit was even beperkt als hun huidige werksituatie, aldus de co-auteurs. Een werknemer zoekt misschien niet in de eerste plaats naar betere kansen en, bijgevolg, nadelige gevolgen voor het inkomen voelen vanwege een ondermijnde onderhandelingsmacht op de huidige werkplek.

Voor de goede orde, de mediane persoon in hun studiegroep was 41 jaar oud met een jaarlijkse $ 41, 015 salaris; relatief, de gemiddelde persoon in het Amerikaanse personeelsbestand in dat tijdvenster was 41,9 met een jaarlijkse $ 41, 392 inkomen, schreven de co-auteurs. De mediane lening:$ 192, 400.

"Ons onderzoek wijst op een belangrijke kostenpost van het eigenwoningbezit, Gopalan zei. "Terwijl de 'Amerikaanse droom' meestal wordt gedefinieerd in termen van het opbouwen van rijkdom door middel van eigenwoningbezit, de financiële crisis heeft een paar opvallende gaten in dit verhaal aan het licht gebracht. Onze studie kwantificeert formeel één belangrijke kostenpost van het volgen van de 'American Dream'. Een relatief veilige manier om een ​​huis te bezitten, is ervoor te zorgen dat iemand voldoende aanbetaling of overwaarde heeft, zodat zelfs als de huizenprijzen dalen, men zit niet vast aan een onderwaterhypotheek. In zoverre, onze studie beveelt voorzichtigheid aan bij het pushen van hypotheken met minder aanbetalingen."

Hamilton voegde toe:"Onze studie benadrukt dat beleid dat financiële markten beïnvloedt ook rechtstreeks van invloed kan zijn op de arbeidsmarkt. Bedrijven moeten zich ook bewust zijn van de indirecte kosten die kredietmarkten en huizenbezit kunnen hebben voor mobiliteit en de optimale toewijzing van hun personeel."