De tweede gedachtegang is van economische aard. Denk eens aan de diversiteit van de openbare ruimte in bottom-up-wijken:straten, steegjes, pleinen, parken, binnenplaatsen, enzovoort. Deze verscheidenheid aan openbare ruimtes creëert verschillende kwaliteiten van licht en lucht, evenals een breed scala aan gunstige en minder gunstige omstandigheden.

Een meer gevarieerde vastgoedmarkt zou in theorie moeten ontstaan ​​als bijproduct van deze diversiteit:een donker, slecht geventileerd appartement is goedkoper dan een licht, luchtig appartement; een woning met uitzicht op een gezellig plein is beter verkoopbaar dan een woning aan een smal steegje. Deze gevarieerde ruimtes bieden plaats aan een gevarieerde bevolking:een scala aan verschillende leeftijden, huishoudensgroottes en inkomensniveaus, die allemaal naast elkaar leven.

In een top-down buurt ontbreekt deze variatie vaak, omdat gebouwen, straten en openbare ruimtes doorgaans uniformer zijn. Deze homogeniteit zou in theorie de diversiteit van de bevolking moeten beperken.

Voorbeelden uit de echte wereld:Madrid en Barcelona

Eind 2021 hebben we onderzoek gedaan naar de relatie tussen stadsvorm en wonen. We hebben gekeken naar twee districten in Barcelona en twee in Madrid, met één bottom-up en één top-down in elke stad, waarbij we ons richtten op gebieden met vergelijkbare gemiddelde vastgoedwaarden. De onderzochte wijken waren Bellas Vistas en Palos de la Frontera in Madrid, en Vila de Gracia en Nova Esquerra de l'Eixample in Barcelona.

Vreemd genoeg bevestigde en ondermijnde ons onderzoek het veronderstelde theoretische verband tussen stedelijke vorm en woningvoorraad, en de veronderstelde suprematie van bottom-up boven top-down gebieden bij het bevorderen van economische diversiteit.

Onze belangrijkste bevinding was dat de bottom-upwijken die we onderzochten over het algemeen meer kleinschalige appartementen hadden. De reden is simpel:ze hadden meer kleinschalige gebouwen, gebouwd op kleinschalige percelen. Eenmaal opgedeeld in appartementen levert dit kleine appartementen op; huizen in de bottom-up gebieden waren 10% tot 23,1% kleiner dan hun top-down tegenhangers. Dit maakte ook hun vastgoedmarkten voor kleine woningen competitiever en dus betaalbaarder.

Uit ons onderzoek blijkt echter dat er niets inherent magisch is aan bottom-up-gebieden. Hun ingewikkeldere woningvoorraad heeft weinig te maken met de indeling van straten en blokken, en veel met hoe waarop dat land is gebouwd.

De perceelgrootte lijkt de doorslaggevende factor te zijn:de wijken met een groter aantal kleine gebouwen gebouwd op kleine percelen ondersteunden een dichtere en beter betaalbare woningvoorraad, ongeacht of ze top-down of bottom-up waren.

Oudere bottom-upgebieden lijken zich uiteraard te lenen voor kleinschaliger percelen. Dit is waarschijnlijk te wijten aan de stapsgewijze ontwikkeling van deze gebieden en de complexe patronen van grondbezit die zich als gevolg daarvan ontwikkelden. Er is echter geen reden waarom een ​​top-down gebied niet kan worden ontworpen om deze kenmerken te kopiëren.

Implicaties voor de huizencrisis

Regeringen die de huizenmarkten willen beteugelen, kunnen actie ondernemen om ontwikkeling op kleinere schaal te stimuleren. Een nogal botte, maar potentieel vruchtbare methode is het beperken van het eigendom van stedelijk land door één individu of bedrijf, of het beperken van de voetafdruk en omvang van niet-openbare gebouwen die in een stad kunnen worden gebouwd.

Hoewel het van toepassing is op landbouwgrond, is de beperking van privébezit tot 50 hectare per persoon in Sri Lanka hier een nuttige casestudy.

Zelfs in landen als de Verenigde Staten, waar eigendomsrechten worden gehanteerd als bezwaar tegen dergelijke argumenten, bestaat er al lang een debat over de fundamentele noodzaak van beperkingen op grondbezit voor het in stand houden van een functionerend kapitalistisch systeem.

Terwijl woningcrises over de hele wereld woeden, streven veel steden wanhopig naar een meer betaalbare, meer gevarieerde en meer inclusieve woningvoorraad. Het wordt steeds duidelijker dat stedelijk beleid dat dit alleen wil bereiken door de vastgoedontwikkeling aan te pakken jammerlijk tekort schiet in zijn doelstellingen op wereldschaal.

Wat ons onderzoek aangeeft is dat diepere, meer structurele benaderingen het overwegen waard kunnen zijn; benaderingen die niet alleen de fysieke vorm van de stad aanpakken, maar ook de eigendomspatronen die eraan ten grondslag liggen. Het op kleinere schaal benaderen van stedelijk grondbezit en architectuur kan potentieel bieden dat nog niet ten volle wordt benut.

Aangeboden door The Conversation

Dit artikel is opnieuw gepubliceerd vanuit The Conversation onder een Creative Commons-licentie. Lees het originele artikel.