Australië wordt steeds meer gekoppeld aan een snelgroeiende wereldbevolking. Verwacht wordt dat de bevolking van Sydney en Melbourne in 2061 de 8,5 miljoen zal overschrijden. Hoe zullen de steden van Australië er dan uitzien? Zullen ze nog steeds tot de steden met de laagste dichtheid ter wereld behoren?

Dergelijke uitgestrekte steden resulteren in economische (productiviteit), sociale (ruimtelijke achterstand) en ecologische zwakheden (waaronder een zeer grote ecologische voetafdruk). Kunnen onze steden zichzelf transformeren om concurrerender te worden, duurzaam, leefbaar, veerkrachtig en inclusief?

Australische regeringen op alle niveaus streven naar deze doelen, maar ze vereisen meerdere overgangen. De kans op succes hangt af van het transformatievermogen van vier groepen belanghebbenden:de deelstaatregering, plaatselijke overheid, de vastgoedsector, en buurtbewoners.

Ons nieuw gepubliceerde onderzoek heeft uitgewezen dat een dergelijke capaciteit ontbreekt, transformatie op de gewenste schaal blijft dus een grote uitdaging. Ons onderzoek omvatte een onderzoek in Sydney en Melbourne naar de houding van bewoners van de voorsteden ten aanzien van wonen met een gemiddelde dichtheid en verandering in de buurt - in wezen het "peilen" van het vermogen van de gemeenschap om te veranderen. Dit artikel onderzoekt enkele van de bevindingen.

Dus waarom is de houding van de gemeenschap in de buitenwijken van belang? De belangrijkste verandering heeft betrekking op de vorm en het weefsel van Australische steden:van een voorstedelijke stad met een lage dichtheid naar een meer compacte vorm die kenmerkend is voor Europa. Dit vereist een regeneratieve herontwikkeling:herbestemming van bevolkings- en vastgoedinvesteringen naar herontwikkeling van brownfields en greyfields, in plaats van naar buiten naar de ontwikkeling van groene velden, en het vergroten van het aanbod van woningen met een gemiddelde dichtheid - het "missing middle".

In tegenstelling tot greenfields en brownfields, echter, grijze velden zijn bezet. Intensievere stedelijke invulling vormt een uitdaging voor bewoners van gevestigde buitenwijken om hun hogere voorzieningen te delen, ruimte met een lage dichtheid. En gekozen gemeenteraadsleden hebben de neiging om zich aan te sluiten bij het verzet van hun bewoners tegen "overontwikkeling" en veranderingen in "buurtkarakter".

Veranderen de houdingen?

In september 2016, het ondervraagde Centrum voor Stedelijke Transities 2, 000 huishoudens in Sydney en Melbourne in gevestigde buitenwijken van de middenring.

Op de vraag "In wat voor soort woning zou je willen wonen?", bijna 60% van de inwoners van beide steden gaf de voorkeur aan een vrijstaand huis met tuin. Dit is minder dan 90% in het begin van de jaren negentig. Dus, in een tijdsbestek van één generatie, attitudes zijn aanzienlijk verschoven in de richting van het omarmen van wonen met een hogere dichtheid.

Echter, woonarrangementen reiken verder dan de woning. Ze omvatten de buurt en de bredere voorstedelijke context. Ons onderzoek onderzocht drie onderscheidende leefomgevingen:

1. een aparte woning met tuin in een buitenwijk met slecht openbaar vervoer
2. een middelzware woning zonder tuin maar dichtbij openbaar vervoer
3. een hoogbouw appartement in het CBD of de omliggende gebieden.

Uit de reacties bleek dat wanneer locatie werd gecombineerd met woningtype, hierdoor nam de voorkeur voor woningen met een gemiddelde dichtheid aanzienlijk toe in gevestigde buitenwijken met goed openbaar vervoer en toegang tot banen en diensten. Zowel in Sydney als Melbourne, 46% was hier voorstander van. Dat was dezelfde verhouding als de voorkeur voor een aparte woning en tuin in een autoafhankelijke buitenwijk. Slechts 8% koos voor appartementen.

De vraag is of deze voorkeursverschuivingen tot uiting komen in de houding van bewoners ten opzichte van dichtbevolkte woningen in hun eigen buurt.

Uit het onderzoek bleek dat 71% van de respondenten "op de hoogte was van veranderingen in de buurt in hun buurt". Dit cijfer was identiek voor huurders en eigenaren van onroerend goed.

Minder dan 10% van de inwoners van beide steden vindt een dergelijke verandering een goede zaak, maar bijna 40% begrijpt dat het moet gebeuren. Iets meer dan 10% is neutraal. De voorkeur voor minder of geen verandering ligt rond de 45%.

Dit suggereert dat het vermogen om verandering te accepteren groeit, maar het is met tegenzin en niet sterk onderschreven.

In de laatste fase van het onderzoek werd onderzocht in hoeverre eigenaren van onroerend goed die een verhuizing overwegen zich bewust waren van:of openstaan ​​voor, verkoopmogelijkheden als een consortium van buren. Hoewel niet gebruikelijk, er worden voorbeelden gerapporteerd met waardestijgingen als gevolg van partijconsolidatie variërend van 10% tot 100%.

Een kwart van de Sydney-respondenten stond open voor het consolideren van onroerend goed te koop met buren. Voor vastgoedbeleggingen was dit aantal nog hoger (39%).

Wat gedaan moet worden?

Geconsolideerde kavelverkoop maakt geen deel uit van het bedrijfsmodel van de meeste makelaars, plaatselijke overheid, of projectontwikkelaars.

Het is een gebied waar de vastgoedontwikkelingsindustrie onvoldoende capaciteit heeft en nog steeds niet inspeelt op de uitdaging van stedelijke infill van gemiddelde dichtheid. En deelstaatregeringen zijn terughoudend om middelhoge zones met een gemiddelde dichtheid in de grote steden uit te breiden tot buiten de aangewezen activiteitencentra en transportcorridors.

Het aanbod van goed ontworpen woningen met een gemiddelde dichtheid moet sterk worden vergroot in de goed gelegen, vastgesteld, lage dichtheid, buitenwijken van de middenring. En het moet gebeuren op een schaal van herontwikkeling die verder gaat dan die van knock-down-rebuild. Dit zou meer innovatieve, duurzame en esthetisch aantrekkelijke ontwikkeling.

Infill-doelen voor nieuwe woningen in de grootste steden van Australië variëren van 65% (Brisbane) tot 85% (Adelaide), met Melbourne en Sydney ertussenin. Maar deze doelen worden niet gehaald (zelfs niet de 47%). Greenfield-ontwikkeling is nog steeds de belangrijkste demografische absorber.

De nieuwste metrostrategie van de Victoriaanse regering introduceerde een nieuwe beleidsrichting om "steun en begeleiding te bieden aan grijze gebieden om meer huisvestingskeuze en diversiteit te bieden". Dat neemt niet weg dat veel bewoners van deze gebieden resistent blijven tegen verandering.

Staats- en lokale overheden moeten nieuwe wettelijke planningsinstrumenten en richtlijnen invoeren om herontwikkeling van het grijze gebied mogelijk te maken. Dit is de focus van onderzoek in drie Commonwealth Co-operative Research Centres (zie hier, hier en hier).

In een stedenbouwkundig systeem dat sterk top-down blijft, de lokale overheid fungeert als de belangrijkste interface met lokale gemeenschappen en projectontwikkelaars vanwege haar rol bij het goedkeuren van plannen. Vaak wordt dit weerspiegeld in het spel van de lokale overheid met de bestemmingsplannen van de deelstaatregering om ervoor te zorgen dat huisvesting wordt "opgesloten" in zones met minimale verandering. Dit geeft in feite aan dat intensievere infill-huisvesting "ergens anders" zou moeten gebeuren (het NIMBY-syndroom).

David Chandler, een leidende figuur in de bouw- en constructie-industrie in Australië, somt de uitdagingen op:

"De capaciteiten die nodig zijn om kleinschalige woningbouwprojecten met een gemiddelde dichtheid van drie tot tien woningen tot drie verdiepingen te ontwerpen en te bouwen, moeten nog worden ontwikkeld. Als middelgrote woningen van het hier beschreven type een derde van het woninglandschap, er is een nieuw marketingplatform en leveringsmodel nodig.

Als regeringen serieus van plan zijn om het potentieel van greyfield-locaties en het stedelijke midden te benutten, ze zullen niet alleen de gemeenschap moeten meebrengen om deze meer bescheiden verdichtingsinitiatieven te ondersteunen, ze zullen proactief moeten zijn om ervoor te zorgen dat de woningsector de capaciteiten heeft om ze te leveren."

Dit artikel is oorspronkelijk gepubliceerd op The Conversation. Lees het originele artikel.