De stijgende status van Lagos als opkomende megastad en commercieel zenuwcentrum in Afrika bezuiden de Sahara brengt een aantal uitdagingen met zich mee. Een daarvan is de veiligheid van gebouwen.

Het instorten van gebouwen komt veel voor in Lagos - er gaat nauwelijks een jaar voorbij zonder gevallen. Sommige hebben geleid tot het verlies van vele levens. Er werd bijvoorbeeld gemeld dat 115 gebouwen, voornamelijk woningen, in Lagos zijn ingestort tussen 2005 en 2016. En ongeveer 4.000 gezinnen zijn dakloos en getraumatiseerd.

Ik heb een studie uitgevoerd om de trends en oorzaken van dit probleem in Lagos te analyseren. Ik wilde inzicht krijgen in de rampenrisicobeperkende maatregelen die door de deelstaatregering zijn genomen om instorting van gebouwen te voorkomen en erop te reageren. Mijn doel was om informatie te verstrekken voor een beleidsreactie om deze rampen te voorkomen en te beperken.

Gebleken is dat uitvallen van zowel particuliere ontwikkelaars als de overheid bijdroegen aan het probleem. De oplossingen liggen in bewustwording, vaardigheden, het volgen van regels en zorgen dat er consequenties zijn bij storingen.

Ingestort gebouw

Ik heb gegevens verkregen van professionals in de gebouwde omgeving, zoals architecten, bouwers, bouwkundig ingenieurs, stedenbouwkundigen, landmeters en taxateurs. Deze professionals waren van de Lagos State Physical Planning Permit Authority, Lagos State Building Control Agency, Lagos State Safety Commission en mensen in de privépraktijk. Ik heb deze respondenten gekozen om professionele inzichten over het onderwerp te krijgen door middel van diepte-interviews.

Gegevens gepresenteerd in mijn recente artikel toonden aan dat gebouwen jaarlijks de staat instorten. Het hoogste aantal gevallen in Lagos werd gemeld in 2011, 2012 en 2019, toen respectievelijk 19, 14 en 17 gebouwen instortten.

Van de 152 gebouwen die tussen 2005 en 2020 in Lagos instortten, was 76,6% residentieel, 13% commercieel en 9,4% institutioneel. De meeste gebouwen die zijn ingestort, zijn meestal gebouwen met meerdere verdiepingen.

Deze gevallen van instorting van gebouwen waren te wijten aan:

• Ongekwalificeerde of ongeschoolde bouwers.
• Ondermaatse bouwmaterialen.
• Illegale verbouwing of wijziging van bestaande constructies.
• Gebrek aan onderhoud.

Respondenten die ik heb geïnterviewd zeiden dat instortingen direct verband hielden met hebzucht en onwetendheid van de ontwikkelaars die verantwoordelijk zijn voor de bouw in de staat. Ze verklaarden ook dat ineffectieve monitoring van de ontwikkeling van gebouwen een bijdrage leverde. Dit kwam door gebrek aan mankracht en onvoldoende gereedschap. Corruptie van overheidsfunctionarissen die verantwoordelijk waren voor de goedkeuring van bouwplannen was ook een leidende factor die respondenten noemden.

Praktische risicobeperking bij rampen

De deelstaatregering van Lagos heeft vier agentschappen opgericht om de ontwikkeling van gebouwen van ontwerpfase tot bouw tot voltooiing te volgen. Dit zijn:Lagos State Physical Planning Permit Authority, opgericht in 1998; Lagos State Building Control Agency, dat officieel van start ging in augustus 2012; Lagos State Material Testing Laboratory, opgericht in 2006 en Lagos State Safety Commission, die in 2009 werd ingehuldigd.

Maar sommige van de professionals in de bouwomgeving die ik interviewde, vertelden me dat de bureaus die verantwoordelijk waren voor de ontwikkeling van gebouwen weinig personeel hadden. Ze zeiden ook dat de agentschappen niet genoeg voertuigen hadden om bouwprojecten in de staat Lagos adequaat te controleren.

De stads- en regionale plannings- en ontwikkelingswet van Lagos uit 2010 geeft de deelstaatregering de bevoegdheid om bezit te nemen van een onroerend goed waar een instorting van het gebouw heeft plaatsgevonden. Het aangetaste pand zal echter niet door de overheid worden overgenomen als de eigenaar kan aantonen dat de fout te wijten is aan een slecht beoordelingsvermogen van de ontwikkelaar.

De overheid heeft ook bevoegdheden om de bouwontwikkelaars en bouwingenieurs te vervolgen; en eisen dat de beroepsorganisaties de licenties van dwalende beroepsbeoefenaren in beslag nemen of intrekken. De tenuitvoerlegging van deze sancties blijft echter twijfelachtig. Er is weinig of geen bewijs dat dergelijke boetes in het verleden aan wanbetalers zijn opgelegd.

Ik concludeerde dat het instorten van gebouwen wordt veroorzaakt door wanbetalingen van zowel de particuliere ontwikkelaars als de overheid.

Veruit

Burgers, professionals in de gebouwde omgeving en de overheid moeten optreden om het veelvoorkomende probleem van het instorten van gebouwen in Lagos en Nigeria in het algemeen te voorkomen. De verantwoordelijke overheidsinstanties en beroepsorganisaties moeten ervoor zorgen dat er vóór de bouw een bouwvergunning moet worden aangevraagd. Ze moeten ook aandringen op de noodzaak om professionals te betrekken bij de bouw van gebouwen.

Overheidsregeringen moeten alle instanties die verantwoordelijk zijn voor de bouw financieren. Ze moeten er ook voor zorgen dat bekwame en gekwalificeerde professionals worden ingezet om de uitvoering van de bouwvoorschriften te waarborgen. Dit zou een grote bijdrage leveren aan een effectieve en efficiënte ontwikkeling van gebouwen in het hele land. Even belangrijk is het aanbieden van moderne faciliteiten zoals drones en GPS voor effectieve monitoring en handhaving van bouwvoorschriften.

Ik stel ook voor dat straffen zoals hoge boetes, verbeurdverklaring van eigendom en gevangenisstraffen moeten worden opgelegd aan professionals of eigenaren van onroerend goed die de bouwregelgeving overtreden of zich bezighouden met onethische praktijken die kunnen leiden tot het instorten van gebouwen.