Uit het zicht, uit het hart.

Dat is de conclusie van een nieuwe UNLV-studie waaruit bleek dat de vastgoedprijzen voor huizen in gebieden die gevoelig zijn voor natuurbranden dalen ten opzichte van huizen in gebieden met een laag risico onmiddellijk na een brand. Maar het effect is slechts tijdelijk:verkoopprijzen in risicogebieden herstellen binnen één tot twee jaar.

Dat klinkt misschien als een zegen voor zowel huiseigenaren als makelaars, maar UNLV-onderzoekseconoom Shawn McCoy zegt dat het fenomeen ook enigszins een vloek kan vormen.

Dat komt omdat huizenkopers zo'n hoge waarde hechten aan huizen met de aantrekkelijke uitzichten en prachtig isolerende dichte begroeiing die wordt geboden door bergachtige gebieden met een hoog brandrisico dat zelfs media-aandacht voor uit de hand gelopen branden, massale evacuaties, of sterfgevallen kunnen hen niet afschrikken. Als resultaat, de groei van woningen in beboste gebieden in de Verenigde Staten - landschapsgebieden die gewoonlijk de Wildland-Urban Interface (WUI) worden genoemd - is de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen van naar schatting 30,8 miljoen woningen in 1990 tot 43,4 miljoen in 2010.

En meer mensen die in de WUI wonen, creëren ideale omstandigheden voor grootschalige natuurrampen.

"Voor zover huiseigenaren de milieuvoorzieningen in deze risicogebieden waarderen, "McCoy zei, "Als de marktpartijen de kans op brand systematisch onderschatten, we kunnen een inefficiënte toename van de woningbouw in beboste gebieden waarnemen, evenals een mogelijke afname van de bereidheid van bestaande huiseigenaren om de nodige maatregelen te nemen om te voorkomen dat brand hun huis treft."

McCoy zei dat het onwaarschijnlijk is dat de berichtgeving in de media over de recente branden in Californië blijvende veranderingen teweeg zal brengen in de subjectieve opvattingen van huiseigenaren over een brand die hun eigendom beïnvloedt.

"Ondanks een aanvankelijke daling van de vastgoedprijzen in risicogevoelige gebieden, de resultaten van onze studie suggereren dat de aanvankelijke angst van huizenkopers over brandrisico zal afnemen, en ontwikkeling in risicogebieden kan blijven toenemen, " zei hij. "Dit is een probleem:veel recent werk toont aan dat bosbranden niet alleen het gevolg zijn van veranderingen in het mondiale klimaat, maar ook snelle woningbouw in beboste gronden."

McCoy en co-auteur Randy P. Walsh van de Universiteit van Pittsburgh voerden het onderzoek uit in Colorado, maar zeggen dat de bevindingen huiseigenaren kunnen helpen, wetgevers, verzekeraars, en mensen in de VS, die meer dan 100 ervaart, 000 bosbranden per jaar.

In hun onderzoek hebben McCoy en Walsh onderzochten vastgoedtransactiegegevens van bijna 360, 000 eigendommen in acht provincies van Colorado die tussen 2000 en 2012 werden getroffen door 18 ernstige bosbranden.

McCoy en Walsh gebruikten statistische technieken om veranderingen in onroerendgoedprijzen voor en na bosbranden in twee verschillende soorten huizen tegen elkaar af te zetten:huizen in zones met natuurbrandrisico en anderszins vergelijkbare huizen in zones met een laag risico. Ze vermengen die informatie ook met informatie over de verkoop van onroerend goed en 3D-modellering die rekening hield met het risico van de huizen en de nabijheid van bosbranden, evenals het zicht van bewoners op de branden of daaropvolgende brandwonden op basis van hoe hoogte en bosdichtheid hun gezichtslijn zouden beïnvloeden.

"Deze modelleringsstrategie stelt ons in staat om vastgoedmarkten te gebruiken als een lens om conclusies te trekken met betrekking tot de onderliggende verbanden tussen brand- en brandrisicoperceptie op een zeer fijne geografische en temporele schaal, "Zei McCoy. "Als een recente brand het effect heeft van een significante verandering in de opvallendheid van het brandrisico, dit zal zich uiteindelijk uiten in een afname van de vraag naar woningen in brandgevaarlijke gebieden."

Het onderzoek wordt geaccepteerd voor publicatie in de Journal of Environmental Economics and Management .