Australische steden zijn goed in groeien - hun staten vertrouwen er al tientallen jaren op. De noodzaak om meer mensen te huisvesten wordt gebruikt om uitbreidingen te rechtvaardigen, maar het zijn de tarieven, belastingen en heffingen die voortvloeien uit landoverdrachten en constructie die de eindeloze ontwikkeling van met name Melbourne en Sydney aandrijven. Vastgoedontwikkeling levert de grootste bijdrage aan de overheidsinkomsten van Victoria en New South Wales.

Het ontwerp-ruimtelijk plan van de stad Melbourne stelt bijvoorbeeld nieuwe buitenwijken voor in het westen en noorden. Het gaat door op een koers die is uitgestippeld in de jaren negentig na de recessie, toen Australische regeringen zich concentreerden op het voortbouwen op of het opgraven van onze uitgestrekte gebieden. Het plan trekt noch de grondgedachte voor groei, noch, blijkbaar, de diepere effecten van de pandemie in twijfel.

De gemeente wil begrijpelijkerwijs graag mensen terug naar het centrum trekken. Het stadsplan veronderstelt een terugkeer naar de hoge bevolkingsgroei van Australië in de jaren 2000. De verwachting van een hernieuwde toestroom van studenten, arbeiders en toeristen uit het buitenland is echter meer gebaseerd op hoop dan op redelijkheid.

De aanjagers van de bevolkingsgroei zijn onzekerder en we kunnen niet langer afhankelijk zijn van wereldwijde mobiliteit op pre-pandemische niveaus. Geboortecijfers dalen in de ontwikkelde wereld, online internationaal onderwijs verbetert en onderzoek suggereert dat pandemieën zullen aanhouden terwijl steden inbreuk maken op de leefgebieden van zoveel andere soorten.

Ondertussen zijn de torens die in de onstuimige groeijaren zijn opgeworpen, halfleeg en barstend, slecht geventileerd, afhankelijk van centrale airconditioning en niet gebouwd voor extremer weer of een laag energieverbruik. De regeneratieprojecten van Melbourne en Sydney in Docklands en Barangaroo zijn somberder en verlatener dan ooit.

Beter hoeft niet groter te betekenen

Dit is niet het moment voor iemand om aan te kondigen dat hun stad "groter en beter" zal worden. Steden hoeven niet groter te worden om te evolueren, en vroeg of laat zal iedereen rekening moeten houden met het concept van degrowth.

Australië moet minder afhankelijk worden van import van geschoolde arbeiders, studenten, toeristen en materialen. We kunnen de lokale hulpbronnen beter benutten en veel meer produceren van wat we hier nodig hebben.

Australische steden hebben zeer goede botten. Ze hebben geweldige culturele scènes. Hun biomedische capaciteiten behoren tot de beste ter wereld. Onze onderwijssector blijft bij uitstek exporteerbaar online en via bestaande buitenlandse campussen. De productiesector heeft nog steeds een basis om op voort te bouwen en veel meer van de producten te leveren die Australiërs nodig hebben. En onze capaciteit voor hernieuwbare energie is onbeperkt.

We kunnen onze lokale gastvrijheid en culturele locaties beter ondersteunen en het intercity- en interstatelijk patronaat vergroten. We kunnen investeren in onderzoek en ontwikkeling en welvaart behouden door middel van innovatie en productie, in plaats van de eeuwige consumptie van land.

Heroverdenken wat we bouwen en waarom

Aanpassen aan mondiale omgevingsomstandigheden betekent niet alleen nadenken over wat en hoe we bouwen, maar ook waarom. Laten we, voordat we bijvoorbeeld land aanwijzen voor nog meer woonwijken, bedenken dat een miljoen huizen - 10% van de Australische woningvoorraad - vorig jaar op de censusnacht leeg stonden. Bijna 600.000 waren in Victoria en New South Wales.

Denktank Prosper Australia laat al jaren zien dat er schokkende aantallen leegstaande woningen zijn die niet te huur zijn. Een forse leegstandsbelasting - veel hoger dan het Victoriaanse tarief van 1% van de waarde van het onroerend goed, terwijl NSW er nog steeds geen heeft voor Australische eigenaren - zou ertoe leiden dat veel meer huizen op de markt komen.

Het argument van de projectontwikkelaars dat we meer moeten bouwen omdat dat de enige manier is om woningen betaalbaarder te maken, is herhaaldelijk weerlegd door jarenlang zorgvuldig onderzoek.

In de binnensteden van Melbourne en Sydney zijn de afgelopen 20 jaar tienduizenden luxe woningen toegevoegd, zonder dat de prijzen over de hele linie zijn gedaald. Terwijl de hogere eenheidsprijzen een beetje kunnen dalen als de leegstand in die deelmarkt toeneemt, zijn hun ontwikkelaars scherp alert op een eventuele daling van de winst. Bij de minste hint van overschot stoppen ze gewoon met bouwen.

Als de betaalbaarheid van woningen het object is van stadsuitbreiding, laten we die brandnetel dan begrijpen:de enige manier om dit te bereiken is door betaalbare woningen te bouwen, zo simpel is het. Binnen de stedelijke groeigrenzen is ruim voldoende grond beschikbaar voor woningbouw.

Uit recent onderzoek van Prosper blijkt dat er alleen al 84.000 onontwikkelde kavels zijn op negen Australische master-geplande landgoederen. Dit is exclusief de vele binnenstedelijke vernieuwingsprojecten die al lopen. Sociale huisvesting in deze gebieden moet centraal staan ​​in de stadsplanning voordat er meer land wordt vrijgegeven.

Hoe zit het met 'onderontwikkelde' stedelijke gebieden?

Verdere uitbreiding van de binnensteden van Melbourne en Sydney kan alleen maar doordringen tot laaggelegen, overstromingsgevoelige industriële gronden die lang geleden ongeschikt werden geacht voor woningbouw. Het zou dwaasheid of erg duur zijn om daar woningen te bouwen.

Deze gebieden zijn en kunnen echter nog steeds worden gebruikt voor productie, en niet alleen voor de nieuwe niche-stadsfabrikanten waar gentrificerende gemeenten zo dol op zijn. Oudere industrieën die nu zelfs worden verdrongen uit Fishermans Bend in Melbourne en Blackwattle Bay in Sydney, kunnen gemakkelijk naast ambachtelijke bakkerijen en koffiebranders bestaan.

De noodzaak om duurzame lokale productie te bevorderen is sterker dan ooit nu de pandemie en de oorlog de kwetsbaarheden van de wereldwijde aanvoerlijnen hebben blootgelegd. Onze afnemende industriegebieden zouden eigenlijk voor de industrie moeten worden bewaard, totdat de zeespiegelstijging ze als wetlands opeist.

Dit is geen argument om de bouwactiviteit te verminderen:er is veel werk aan de winkel om bestaande gebouwen te renoveren. Deze moeten opnieuw worden bekleed, beter worden geventileerd, worden opengesteld voor passieve koeling en worden aangepast aan een opwarmend klimaat.

De lopende regeneratieprojecten in Melbourne en Sydney hebben veel meer aandacht nodig. Docklands, Darling Harbour en Barangaroo kunnen met serieuze ingrepen nuttig worden. De opkomende ontwikkelingen Fishermans Bend en Blackwattle Bay hebben al meer land vrijgemaakt dan hun planners weten wat ze ermee moeten doen.

Een toekomstgericht stadsplan zou consolideren en bevorderen wat die stad al heeft. Dat is de manier om inkomstenstromen op te bouwen die ecologisch, sociaal en politiek duurzaam zijn. + Verder verkennen

Langere woon-werkverkeer heeft meer invloed op de kosten van levensonderhoud in grote steden dan bestemmingsplannen

Dit artikel is opnieuw gepubliceerd vanuit The Conversation onder een Creative Commons-licentie. Lees het originele artikel.